- WIRON i POLSTR to indeksy transakcyjne liczone jako indeksy składane 1M/3M; WIBOR pochodzi z fixingu panelu banków. To przekłada się na inną szybkość reakcji raty.
- Stopa referencyjna NBP: 4,50% po decyzji RPP z 08/10/2025 r., obowiązuje od 09/10/2025 r. (NBP).
- Snapshot (na 10/10/2025 r.): WIRON 1M skł. ok. 4,20%, WIBOR 3M ok. 4,53%; POLSTR – status referencyjny po pierwszym zastosowaniu od 01/09/2025 r..
- Dla Ciebie: horyzont ≤ 5 lat i nadpłaty sprzyjają indeksowi 1M skł.; wysoka wrażliwość budżetu uzasadnia stałą stopę na 5–7 lat.
- Co zrobić dziś: porównaj RRSO na tej samej dacie wskaźnika i policz próg opłacalności aneksu formułą w sekcji #9.
WIRON, WIBOR i POLSTR różnią się źródłem danych i sposobem naliczania odsetek, dlatego inaczej wpływają na Twoją ratę oraz całkowity koszt kredytu. Po decyzji RPP i wejściu w życie nowej stopy 4,50% od 09/10/2025 r. indeksy transakcyjne w modelu „indeks składany” zwiększają znaczenie w kalkulacji rat. Szukasz jasnej ścieżki wyboru wskaźnika i momentu na aneks?
Dlaczego WIBOR odchodzi do lamusa i co to dla Ciebie oznacza?
Reforma wskaźników przeniosła rynek z deklaracji na twarde dane transakcyjne. Po doświadczeniach z rodziną IBOR na świecie i wdrożeniu rozporządzenia BMR w UE polski rynek rozwija referencje oparte na realnych transakcjach overnight i przejrzystych zasadach wyliczania.
Dla Ciebie oznacza to większą weryfikowalność raty i jasne reguły „co, kiedy i jak” jest liczone. Indeksy składane 1M/3M agregują dzienne obserwacje (lookback i shift), więc stopniowo przenoszą zmiany stóp do raty.
WIBOR wciąż funkcjonuje, lecz znaczenie indeksów transakcyjnych rośnie. W umowie kredytu wymagaj precyzyjnych zapisów metodologii oraz planu awaryjnego (fallback), aby utrzymać ciągłość naliczania odsetek przy zmianach wskaźników.
| Wskaźnik | Poziom | Data / źródło | Administrator |
|---|---|---|---|
| Stopa referencyjna NBP | 4,50% | 08/10/2025 r. / 09/10/2025 r. (wejście w życie) | NBP |
| WIRON 1M – Stopa Składana | ~4,20% | 10/10/2025 r. (publikacja z opóźnieniem technicznym) | GPW Benchmark |
| WIBOR 3M | ~4,53% | 10/2025 r. | GPW Benchmark |
| POLSTR 1M – indeks składany | status: referencyjny | 01/09/2025 r. (pierwsze zastosowanie) | GPW Benchmark / KS NGR |
Snapshot danych: 10/10/2025 r.. Następna weryfikacja: 17/10/2025 r..
Czym różnią się WIRON, WIBOR i POLSTR i jak każdy wpływa na ratę?
WIRON i POLSTR są transakcyjne (compounded 1M/3M), a WIBOR to fixing panelu banków – dlatego indeks 1M skł. przenosi zmiany stóp płynniej, a WIBOR 3M skokowo przy kwartalnym re-fixingu. Przykład startu (500 000 zł, 25 lat, marża 2,00 p.p.): 6,20% (WIRON 1M skł.) vs 6,53% (WIBOR 3M) daje różnicę raty rzędu ~80–100 zł. To ilustracja mechaniki i częstotliwości aktualizacji.
Który wskaźnik wybrać przy Twoim profilu ryzyka i horyzoncie spłaty?
Wybór zależy od priorytetu: stabilność raty czy szybka reakcja na zmiany stóp i potencjalne oszczędności. Horyzont ≤ 5 lat z planem nadpłat sprzyja indeksowi 1M skł.; horyzont 7–10 lat i wrażliwy budżet skłaniają do stałej stopy 5–7 lat. Przy DStI zbliżającym się do 35–40% priorytetem pozostaje stabilność. Porównuj RRSO na tej samej dacie wskaźnika i tym samym harmonogramie.
Twoja ścieżka wyboru w 3 krokach:
- 1. Priorytet: Stabilność? → stała stopa 5–7 lat (szczególnie przy DStI > 35%). Aktywne zarządzanie długiem? → dalej.
- 2. Nadpłaty w < 7 lat: Tak → indeks 1M skł.. Nie → porównaj RRSO na tę samą datę.
- 3. Porównanie: Różnica na korzyść zmiennej ≥ 0,5 p.p. i akceptujesz ryzyko → indeks 1M skł.; w przeciwnym razie → stała stopa.
Jak porównać całkowity koszt (rata, odsetki, RRSO) w horyzoncie 5–10 lat?
Porównuj oferty na tej samej dacie wskaźnika, z identyczną marżą i harmonogramem, a następnie oceń dwa scenariusze stóp. Scenariusz A: –0,50 p.p. w 12 miesięcy; Scenariusz B: +0,50 p.p. w 12 miesięcy. Indeks 1M skł. przenosi zmiany szybciej dzięki codziennej akumulacji; WIBOR 3M reaguje w punktach re-fixingu. Wnioski zapisuj w dwóch liczbach: różnica raty w zł i różnica sumy odsetek po 12 miesiącach.
| Profil | Preferencja | 12M: –0,50 p.p. | 12M: +0,50 p.p. |
|---|---|---|---|
| Dynamiczny singiel (IT, 30 lat) | Indeks 1M skł. + nadpłaty | Rata spada szybciej; suma odsetek po 12M niższa vs WIBOR 3M | Rata rośnie szybciej; wymagana poduszka płynności |
| Rodzina z dziećmi (35–40 lat) | Stała stopa 5–7 lat | Stabilna rata, przewidywalny budżet | Stabilna rata chroni budżet przed skokiem |
| Inwestor (45 lat) | Indeks 1M skł. lub WIBOR 3M – wg progu | Szybszy efekt obniżek → dodatnia różnica odsetek vs stała | WIBOR 3M wygładza skok; decyzja wg marży i kosztów |
Różnica oprocentowania 0,30 p.p. przy 500 000 zł oznacza oszczędność rzędu
~1 500 zł
w skali roku na odsetkach (przy zbliżonym saldzie).
Jak działa metodologia (compounded, lookback, shift) i co z publikacjami?
Indeks 1M/3M skł. wyznacza stopę okresu z ilorazu wartości Indeksu Jednopodstawowego z końca i początku okresu odsetkowego, z oknem obserwacji cofniętym i przesuniętym (lookback/shift), a następnie dodaje marżę banku. WIBOR powstaje w fixingu w dni robocze; dla wybranych tenorów ogłoszono daty zaprzestania. WIRON/POLSTR bazują na danych transakcyjnych O/N i publikowane są z technicznym opóźnieniem; umowa musi wskazywać źródło, godzinę publikacji, zasady dla dni bez notowań i fallback.
Kiedy lepsza jest stała stopa i czy opłaca się później zmienić wskaźnik?
Stała stopa działa jak polisa na budżet, dlatego wybierasz ją przy wysokim DStI i niskiej tolerancji na wahania. Zmiana na wskaźnik zmienny przez aneks lub refinansowanie wymaga dodatniego wyniku z formuły progu opłacalności (sekcja #9). Gdy różnica oprocentowania między stałą a zmienną ≥ 0,40–0,60 p.p. i utrzymujesz poduszkę płynności, rozwiązanie zmienne daje większą szansę na korzyść.
Jakie ryzyka mają poszczególne wskaźniki i jak je ograniczyć w umowie?
Ryzyko stopy: indeks 1M skł. przenosi decyzje RPP szybciej; WIBOR 3M działa skokowo co okres. Ryzyko metodologii: brak danych, zmiany dokumentacji, wygaszanie tenorów – ograniczasz klauzulami: definicja indeksu, lookback, shift, dni bez danych, publikacja, fallback. Ryzyko operacyjne: błędy systemowe – zabezpiecz opisem wzoru i weryfikowalnym przykładem.
Jak wygląda dostępność w bankach, typowe marże i „pułapki” promocji?
WIBOR 3M/6M i WIRON (indeksy składane) funkcjonują w ofertach; POLSTR uzyskał status referencyjny po pierwszym zastosowaniu od 01/09/2025 r. i wchodzi do dokumentacji instrumentów, a w hipotekach detalicznych skala wdrożeń rośnie wraz z aktualizacją systemów. Zwracaj uwagę na: minimalne marże po promce, koszt pakietów, opłaty za aneks/refinansowanie oraz precyzję zapisu liczenia indeksu składanego (iloraz wartości indeksu na koniec/początek okresu).
Jakie są regulacje i scenariusze migracji oraz „Mity i fakty”?
Administrator publikuje dokumentację WIRON/POLSTR, a NGR wydaje wytyczne stosowania. Dla wybranych tenorów WIBID/WIBOR ogłoszono daty zaprzestania (np. T/N i 2W od 22/12/2025 r.; O/N od 01/10/2026 r.), więc w umowie wymagaj jasnych zapisów migracyjnych i fallbacku.
WIRON, WIBOR, POLSTR – Mity i fakty
- Mit: „WIRON zawsze niższy od WIBOR”. Fakt: Poziomy zależą od warunków rynku i oczekiwań co do stóp.
- Mit: „Zmiana WIBOR → WIRON zawsze opłacalna”. Fakt: Decyzję potwierdza dodatni wynik formuły progu opłacalności.
- Mit: „Stała stopa to jedyne bezpieczne rozwiązanie”. Fakt: Chroni w czasie obowiązywania, lecz zwykle startuje wyżej; w cyklu obniżek bywa kosztowniejsza.
Jak przygotować refinansowanie lub aneks – dokumenty i próg opłacalności?
Proces: zbierz odczyty wskaźników na tę samą datę, bieżący harmonogram i saldo, pełny koszt zmiany (aneks, wycena, ubezpieczenia), oraz metodykę banku (lookback/shift, publikacja, fallback). Decyzję domyka liczba z poniższej formuły.
Oblicz próg opłacalności:
(Różnica w p.p. / 100) * Średnie saldo * (Liczba miesięcy / 12) – Koszt zmiany = Zysk/Strata
Przykład: (0.40 / 100) * 450000 * (24 / 12) – 1000 = 2600 zł
Ważna informacja dla Ciebie: WIRON/POLSTR w hipotekach liczone są jako indeksy składane 1M/3M (lookback/shift), a stopę okresu definiuje iloraz wartości Indeksu Jednopodstawowego z końca i początku okresu plus marża banku.
- Indeks składany (compounded): dzienna akumulacja stawek O/N w stopę 1M/3M.
- Lookback: cofnięcie okna obserwacji względem okresu odsetkowego.
- Shift: przesunięcie dat obserwacji względem naliczania odsetek.
- Fallback: plan awaryjny przy braku notowania lub zmianie wskaźnika.
- DStI: relacja rat i kosztów długu do dochodu netto gospodarstwa.
Checklista – krok po kroku
- Pobierz odczyty na tę samą datę: WIRON 1M skł., WIBOR 3M, POLSTR 1M skł. + decyzję RPP.
- Policz dwie raty startowe (równe/malejące) i RRSO; zanotuj różnicę w p.p. i w zł.
- Zweryfikuj w umowie: definicję indeksu, lookback, shift, dni bez danych, publikację, fallback.
- Zastosuj formułę progu opłacalności; dodatni wynik → podpisz aneks/refinansowanie.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Dla aktywnie nadpłacających i zakładających spadek stóp; indeks 1M skł. szybciej przenosi obniżki do raty.
Nie; decyzję potwierdza dodatni wynik z formuły progu opłacalności po uwzględnieniu kosztów zmiany.
To zależy od różnicy wskaźników, marży i kosztów; przy 0,30 p.p. i 400 000 zł efekt roczny na odsetkach wynosi ok. 1 200 zł przed kosztami.
POLSTR i WIRON bazują na transakcjach O/N; zakres źródeł danych dla POLSTR jest szerszy, różnice w racie zazwyczaj niewielkie.
Tak, ale tylko przez okres obowiązywania (np. 5–7 lat); po nim bank proponuje nową stawkę stałą lub zmienną.
To cofnięcie okna obserwacji wskaźnika o kilka dni; precyzyjny opis gwarantuje weryfikowalność naliczenia raty.
Zadziała fallback – wskaźnik zastępczy określony w umowie, który zapewnia ciągłość naliczania odsetek.
Źródła
- NBP – Podstawowe stopy procentowe NBP (aktualny poziom i data), https://nbp.pl/polityka-pieniezna/decyzje-rpp/podstawowe-stopy-procentowe-nbp/
- NBP – Komunikat RPP 07–08/10/2025 (wejście w życie 09/10/2025 r.), https://nbp.pl/rpp-08-10-2025/
- GPW Benchmark – Wartości i statystyki (WIRON, stopy składane), https://gpwbenchmark.pl/wartosci_i_statystyki
- GPW – Zaprzestanie opracowywania WIBID/WIBOR dla niektórych terminów fixingowych (daty), komunikat GPW
- PKO BP – Pierwsze zastosowanie indeksu stopy procentowej POLSTR® (status referencyjny od 01/09/2025 r.), https://www.pkobp.pl/aktualnosci/pierwsze-zastosowanie-indeksu-stopy-procentowej-polstrr
- ZBP – POLSTR wskaźnikiem referencyjnym (komunikat KS NGR), https://www.zbp.pl/aktualnosci/wydarzenia/POLSTR-wskaznikiem-referencyjnym
Aktualizacja artykułu: 10 października 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną. Decyzje podejmujesz na własne ryzyko; treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój strony bez dodatkowych kosztów dla Ciebie.
