- Kredyt łatwiej uruchomisz na rynku wtórnym dzięki jednej transzy i szybszemu wpisowi hipoteki, więc startowy CKK/RRSO zwykle jest niższy.
- Główne dźwignie kosztowe: czas wpisu hipoteki (pomost), PCC 2% na wtórnym z ustawowym zwolnieniem dla „pierwszego M”, taksa notarialna, opłaty sądowe 200 zł + 200 zł oraz opcjonalnie 100 zł za założenie KW, koszt operatu.
- Ryzyko transz i karencji na pierwotnym podnosi odsetki przed startem spłaty kapitału, na wtórnym spłacasz kapitał od razu.
- Najlepszy ruch: porównaj ścieżki pierwotny vs wtórny na identycznych parametrach i policz CKK w horyzoncie 5–10 lat, uwzględniając pomost, PCC, taksę, operat i opłaty sądowe.
Łatwiej uzyskasz i szybciej uruchomisz kredyt na rynku wtórnym dzięki jednej transzy i krótszemu pomostowi, więc startowy CKK/RRSO zwykle jest niższy. Rynek pierwotny wygrywa, gdy łączysz niższą marżę z krótkim pomostem i małą liczbą transz; o wyniku przesądza rachunek CKK w Twoim horyzoncie.
Koszty okołokredytowe: czym różni się PCC, taksa i opłaty sądowe?
PCC: na wtórnym 2%, z ustawowym zwolnieniem dla „pierwszego mieszkania” od 31/08/2023 r.; na pierwotnym przy sprzedaży od dewelopera obowiązuje VAT, więc PCC od umowy sprzedaży lokalu nie występuje. Taksa notarialna jest limitowana rozporządzeniem i zależy od wartości czynności, do taksy doliczany jest VAT 23%. Opłaty sądowe stałe: wpis własności 200 zł oraz wpis hipoteki 200 zł; przy nowym lokalu często dochodzi 100 zł za założenie księgi wieczystej. Operat szacunkowy dla mieszkania to orientacyjnie ~750–1 300 zł w zależności od miasta i zakresu.
- Wpis własności: 200 zł
- Wpis hipoteki: 200 zł
- Założenie KW: 100 zł gdy potrzebne
- PCC na wtórnym: 2% zwolnienie dla „pierwszego M”
- Operat: ~750–1 300 zł orientacyjnie
W skrócie: na starcie najczęściej „bolą” pomost i PCC, a różnice w taksie i operacie zależą od wartości i lokalnego rynku.
Jak czas wpisu hipoteki i pomost wpływają na CKK oraz odsetki w karencji?
Pomost trwa do wpisu hipoteki do KW, bank nalicza w tym czasie podwyższone oprocentowanie lub składkę ubezpieczeniową, po wpisie koryguje i zwraca nadwyżki według regulaminu. Na wtórnym wpis KW zwykle jest szybszy, co skraca pomost i obniża CKK; na pierwotnym dochodzi czas założenia nowej KW i przeniesienia własności.
Wzór: koszt pomostu = saldo × Δoprocentowania × dni/365. Przykład: 400 000 × 1,00 p.p. × 90/365 ≈ ~986 zł.
Ukryty koszt pierwotnego: odsetki w karencji transzowej. Do odbioru spłacasz tylko odsetki od wypłaconych transz, kapitał nie maleje; każda transza zwiększa saldo i miesięczne odsetki.
W skrócie: krótszy czas do wpisu to niższy koszt pomostu, a transze na pierwotnym generują odsetki w karencji.
| Parametr | Rynek pierwotny | Rynek wtórny | Uwagi |
|---|---|---|---|
| PCC | brak przy sprzedaży VAT | 2% z możliwym zwolnieniem „pierwsze M” | sprawdź warunki zwolnienia |
| Pomost | często dłuższy, nowa KW | zazwyczaj krótszy | po wpisie rozliczenie i zwrot nadwyżek |
| Transze/karencja | odsetki w karencji do odbioru | brak karencji, jedna transza | wpływa na CKK i zdolność |
Jakie dokumenty i procedury różnią kredyt na rynek pierwotny i wtórny?
Rynek pierwotny: prospekt, umowa deweloperska, harmonogram transz, informacja o rachunku powierniczym i Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (DFG). Bank ocenia etap inwestycji, zgodność dokumentów i warunki wypłat z rachunku powierniczego. Rynek wtórny: aktualny odpis KW, tytuł prawny zbywcy, zaświadczenia o braku zaległości, a przy spółdzielczym prawie dokumenty ze spółdzielni.
W skrócie: pierwotny = więcej dokumentów i etapów, wtórny = prostsza ścieżka i jedno uruchomienie, ale uważaj na SML.
Który rynek realnie podnosi lub obniża zdolność kredytową i LTV?
Bank liczy zdolność z dochodów i parametrów kredytu, lecz charakter rynku zmienia ryzyko ekspozycji. Wtórny to zerowe ryzyko ukończenia budowy i natychmiast weryfikowalna wartość zabezpieczenia, uruchomienie w jednej transzy. Pierwotny obejmuje ryzyko dewelopera i harmonogramu prac, co wydłuża pomost i podnosi odsetki w karencji. Limity LTV: standard 80%, do 90% z dodatkowymi zabezpieczeniami zgodnie z Rekomendacją S.
W skrócie: wtórny bywa preferowany ryzykowo, pierwotny wymaga „zapasu” zdolności przez karencję i pomost.
Jak bank wycenia nieruchomość i kiedy operat zmienia warunki oferty?
Wycena jest ostrożna i niezależna. Na pierwotnym rzeczoznawca uwzględnia etap budowy, parametry lokalu i porównania z rynku. Na wtórnym decydują realne transakcje i stan techniczny. Gdy operat jest niższy niż cena, bank przyjmuje do LTV wartość z operatu. Przykład: cena 700 000 zł, operat 660 000 zł, przy LTV 80% bank sfinansuje 528 000 zł zamiast 560 000 zł, wkład wyższy o 32 000 zł. Wstępny pre-scoring operatu w 2–3 bankach ogranicza ryzyko zaniżonej wyceny.
W skrócie: zaniżony operat podnosi wymagany wkład i może zmienić ofertę banku.
Jakie ryzyka prawne i techniczne wpływają na marżę oraz decyzję kredytową?
Pierwotny: opóźnienia budowy, wady wykonawcze, ryzyko generalnego wykonawcy; ochronę zapewniają rachunki powiernicze i DFG. Wtórny: kluczowe są czysta KW, brak obciążeń, stan techniczny instalacji. Banki przekładają ocenę ryzyka na LTV, marżę i warunki wypłaty; komplet dokumentów i przejrzysta ścieżka transakcyjna ułatwiają uzyskanie stabilnych warunków.
W skrócie: lepsze bezpieczeństwo transakcji to zwykle niższa marża i prostszy proces.
Ile trwa proces do uruchomienia i gdzie zwykle powstają opóźnienia?
Wtórny: rezerwacja lub oferta, wniosek, decyzja, akt i uruchomienie w jednej transzy. Wąskie gardła: wycena, komplet zaświadczeń, szczególnie spółdzielnie przy SML, terminy notariusza i sądu. Pierwotny: dodatkowo odbiór techniczny, kontrola postępów, transze; czasochłonne bywa założenie nowej KW.
| Czynnik | Wpływ |
|---|---|
| Rodzaj KW | nowa księga zwykle dłużej |
| Obłożenie sądu | kolejki i sezony |
| Poprawność wniosku | błędy wydłużają termin |
| Zaświadczenia SML | opóźnienia po stronie spółdzielni |
W skrócie: zarezerwuj z wyprzedzeniem wycenę i terminy, przygotuj kompletny wniosek do KW i dokumenty SML.
Kiedy pierwotny jest tańszy w CKK/RRSO i jak to policzyć w 5–10 lat? (Case study)
Pierwotny wygrywa, gdy suma niższej marży lub prowizji z krótkim pomostem i małą liczbą transz rekompensuje odsetki w karencji i opóźnienie wpisu. Porównuj identyczne parametry wejściowe: kwotę, okres, typ stopy, kalendarz transz.
Symulacja CKK: pierwotny vs wtórny (przykład poglądowy)
Założenia: kredyt 400 000 zł, oprocentowanie 7,5% w tym +1,0 p.p. w okresie pomostu, pierwotny – brak PCC z tytułu sprzedaży VAT, wtórny – zwolnienie PCC wyłącznie przy „pierwszym mieszkaniu”; zakres: faza zakupu i uruchomienia.
| Parametr kosztowy | Pierwotny (3 transze, pomost 9 mies.) | Wtórny (1 transza, pomost 3 mies.) |
|---|---|---|
| Prowizja banku | 0 zł | 0 zł |
| Taksa notarialna | wg rozporządzenia + VAT | wg rozporządzenia + VAT |
| Opłaty sądowe | 400 zł | 400 zł |
| Operat | ~750–1 300 zł | ~750–1 300 zł |
| Koszt pomostu (+1,0 p.p.) | ~3 000 zł | ~1 000 zł |
| Odsetki w karencji | ~1 800 zł | 0 zł |
| Łączny koszt fazy uruchomienia | ~8 160–8 460 zł | ~4 360–4 660 zł |
Interpretacja: przy tych założeniach wtórny na starcie jest tańszy o około ~3 500–4 100 zł głównie przez krótszy pomost i brak odsetek w karencji. Gdy bank obniży marżę na pierwotnym i przyspieszy wpis, różnica może się zmniejszyć.
Wykończenie na pierwotnym vs remont na wtórnym – wpływ na transze i CKK
- Wykończenie na pierwotnym: wymaga kosztorysu, transze wykończenia zwykle po odbiorze lokalu i po transzach dla dewelopera; wydłuża to karencję i zwiększa koszty odsetkowe zanim zaczniesz spłatę kapitału.
- Remont na wtórnym: wymaga kosztorysu, transze na remont bank wypłaca po akcie notarialnym, często po weryfikacji postępów prac.
W skrócie: dodatkowe transze zmieniają profil kosztów – policz karencję i kalendarz wypłat.
Jak wybrać konfigurację kredytu i co realnie negocjować z bankiem?
Stopa stała vs zmienna. Stała stabilizuje ratę, dobra gdy nie planujesz nadpłat. Zmienna sprzyja nadpłatom przy solidnej poduszce finansowej. Na pierwotnym ogranicz liczbę transz i zabezpiecz bufor na wykończenie, na wtórnym dopilnuj czystej KW i terminu przekazania.
- Marża najłatwiej spada przy LTV < 80% lub w pakiecie z cross-sellingiem, licz łączny koszt pakietów w horyzoncie 5 lat.
- Prowizja 0% vs niższa marża szybkie nadpłaty preferują prowizję 0%, długi horyzont premiuje niższą marżę.
- Pomost potwierdź korektę „wstecz” po wpisie i termin zwrotu nadpłaty.
- Operat negocjuj operat gratis przy wycenie zlecanej przez bank.
- Ubezpieczenia porównaj składki i OWU, często akceptowalna jest polisa zewnętrzna z cesją.
- Wcześniejsza spłata wybierz ofertę z niskimi barierami opłat, jeśli planujesz nadpłaty.
- Jeśli kupujesz pierwsze M bez PCC i chcesz szybko spłacać kapitał, to wtórny zwykle ma niższy CKK na starcie.
- Jeśli chcesz nowe budownictwo i masz bufor na wykończenie oraz dłuższy pomost, to wybierz pierwotny i negocjuj marżę.
- Jeśli planujesz szybkie nadpłaty, to preferuj prowizję 0%, jeśli spłacasz długo, to walcz o niższą marżę.
W skrócie: ustaw parametry pod swój horyzont i sposób spłaty, negocjuj marżę, pomost i realne koszty pakietów.
Checklista – krok po kroku
- Sprawdź warunki zwolnienia z PCC dla „pierwszego M” i przygotuj oświadczenia.
- Policz wkład dla 80% i 90% LTV oraz sprawdź wymogi dodatkowych zabezpieczeń.
- Poproś bank o symulację kosztu pomostu przy wpisie po 3, 6 i 9 miesiącach oraz zasady rozliczenia.
- Zapytaj o operat z listy banku i negocjuj operat gratis plus obniżkę marży przy LTV < 80%.
- Przy SML zawczasu uzyskaj zaświadczenia ze spółdzielni i informację o statusie gruntu.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Tak, lokal istnieje, wpis hipoteki jest szybszy, uruchomienie zwykle w jednej transzy.
200 zł wpis własności i 200 zł wpis hipoteki, a przy nowej KW dodatkowo 100 zł za jej założenie.
Kupujący swoje pierwsze mieszkanie lub dom od 31/08/2023 r., po spełnieniu warunków ustawowych.
Decyduje wartość niższa, więc zaniżony operat podnosi wymagany wkład własny.
Tak, każdy miesiąc do wpisu hipoteki podnosi koszty, które bank rozlicza po wpisie.
Tak. Potrzebny jest kosztorys. Na pierwotnym transze wykończenia zwykle po odbiorze, na wtórnym po akcie notarialnym i weryfikacji postępów.
Pomost to wyższy koszt do czasu wpisu hipoteki do KW, a karencja to okres spłaty samych odsetek bez kapitału, typowy przy transzach na pierwotnym.
Źródła
- MRiT: Zwolnienie z PCC przy pierwszym mieszkaniu, 31/08/2023 r.
- MF: Zmiany w PCC – komunikat, 08/2023 r.
- Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych – t.j., 26/02/2024 r.
- Ustawa deweloperska i Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, 30/06/2021 r.
- Rozporządzenie MRiT: stawki składek DFG, 21/06/2022 r.
- KNF: Rekomendacja S – nowelizacja, 19/06/2023 r.
- Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – wybrane opłaty (art. 42–44) – t.j.
- Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości: maksymalne stawki taksy notarialnej – t.j., 22/10/2024 r.
Aktualizacja artykułu: 28 października 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt przez LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Artykuł ma charakter informacyjno-edukacyjny. Treści nie stanowią porady finansowej, prawnej ani rekomendacji inwestycyjnej w rozumieniu przepisów, w szczególności nie stanowią usługi doradztwa w rozumieniu art. 4 pkt 21 ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Decyzje podejmujesz na własne ryzyko; treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne.
