- RRSO licz jako XIRR z rzeczywistymi datami przepływów, a w porównaniach ustaw jedną datę wskaźnika i identyczne parametry.
- Stopy NBP po decyzji RPP obowiązują od 09/10/2025 r.. Przyjmij tę datę jako wspólne odniesienie w symulacjach „na dziś”.
- Pakiety (konto, karta, ubezpieczenia) wchodzą do RRSO, jeśli są warunkiem uzyskania lub utrzymania warunków oferty i są znane kredytodawcy.
- Dla Ciebie: jedna tabela „jabłko do jabłka” + koszt 5/10 lat i proste scenariusze stóp pokazują realną różnicę.
- Wykonaj dziś: pobierz 3 formularze informacyjne na tę samą datę, uzupełnij arkusz i policz XIRR + koszt 5/10 lat.
RRSO pokazuje roczny, efektywny koszt Twojego kredytu liczony z całego strumienia wypłat i spłat metodą XIRR. Najczęstsze błędy wynikają z porównywania ofert na różnych datach wskaźnika oraz bez pełnych kosztów pakietów. Ten przewodnik prowadzi krok po kroku: od ustawienia wspólnej daty, przez wprowadzenie pełnych kosztów, po porównanie XIRR oraz kosztu 5/10 lat.
Co dokładnie obejmuje RRSO w kredycie hipotecznym i jak działa w praktyce?
RRSO ujednolica obowiązkowe koszty w jednym wskaźniku. Wliczysz m.in. prowizję, ubezpieczenie pomostowe do wpisu hipoteki, polisy wymagane regulaminem, opłaty pakietowe konta i karty, jeśli stanowią warunek oferty. Nie wliczysz opłat sankcyjnych ani kosztów nieznanych na dzień przedstawienia informacji. Dzięki temu masz jedną liczbę do porównania, pod warunkiem identycznych założeń i tej samej daty wskaźnika referencyjnego.
Uwaga prawna: RRSO oblicza się zgodnie z ustawowym Załącznikiem nr 4 (wzór). W praktyce kalkulację można wykonać funkcją XIRR na rzeczywistych datach przepływów, co daje równoważny wynik.
| Pozycja | CKK/RRSO | Uwagi |
|---|---|---|
| Prowizja banku | ✔️ | płatna najczęściej w t=0 |
| Opłata za wpis hipoteki 200 zł | ✔️* | jeżeli znane i ujęte w formularzu informacyjnym |
| PCC od hipoteki 19 zł | ✔️* | jeżeli znane i ujęte w formularzu informacyjnym |
| Konto i karta jako warunek | ✔️ | opłaty miesięczne wliczasz |
| Wycena nieruchomości (operat) | ✔️* | jeżeli narzucona i znana bankowi; gdy klient dostarcza własny operat, koszt może być poza CKK/RRSO |
| Ubezpieczenie na życie (jeśli wymagane jako warunek) | ✔️* | wliczasz, gdy jest warunkiem oferty i koszt jest znany |
| Taksa notarialna (akt kupna–sprzedaży) | ⛔ | koszt transakcyjny, poza CKK/RRSO |
| PCC 2% od zakupu | ⛔ | koszt transakcyjny, poza CKK/RRSO |
Nota: koszty usług dodatkowych wlicza się, jeżeli są warunkiem uzyskania/utrzymania warunków oferty i są znane na dzień przedstawienia informacji.
Dlaczego ta sama data wskaźnika jest konieczna i jak ją ustawić w porównaniu?
Oprocentowanie zmienne to suma marży banku i wskaźnika rynkowego. Porównanie ofert z innymi datami wskaźnika zniekształca wynik. Procedura: 1) pobierz formularze informacyjne z wpisaną datą i poziomem wskaźnika, 2) w arkuszu ustaw ten sam wskaźnik dla każdej oferty, 3) zablokuj komórkę z datą. Po decyzji RPP stopy obowiązują od 09/10/2025 r.. Tę datę przyjmij jako punkt odniesienia „na dziś”.
Jak ujednolicić parametry: kwota, okres, system rat, prowizje i ubezpieczenia?
Przyjmij wspólne założenia: kwota (np. 600 000 zł), okres (np. 300 miesięcy), system rat (równe albo malejące), prowizja (np. 1,50%), polisy wymagane regulaminem, rachunek i karta z realnymi opłatami miesięcznymi. Raty malejące licz według ich harmonogramu, bez zastępowania ratami równymi. Dodaj kolumnę „warunek oferty: TAK/NIE”, aby koszty wymagane były wliczane do RRSO i porównania kosztu 5/10 lat.
Jak policzyć RRSO metodą XIRR krok po kroku i jakie dane wpisać?
Strumień płatności (skrót):
t=0: +591 000 zł (wypłata 600 000 zł minus prowizja 9 000 zł)
m-ce 1..300: − rata − 25 zł opłaty pakietowe
co 12 m-cy: −300 zł polisa
Wynik: użyj XIRR na rzeczywistych datach. Pamiętaj, aby użyć funkcji XIRR (nie IRR), ponieważ tylko XIRR poprawnie uwzględnia nieregularne płatności w dokładnych datach; jeśli mimo to liczysz IRR miesięczne, przelicz je na roczną efektywną:
(1+IRR_mies)^12 − 1.W kalkulatorze XIRR wprowadzasz wypłatę kapitału, prowizję w t=0, miesięczne raty oraz cykliczne opłaty pakietowe i roczne składki. Pominięcie nawet 25 zł miesięcznie zaniża RRSO i zawyża ocenę atrakcyjności oferty. Im pełniejsze przepływy i właściwe daty, tym dokładniejszy wynik.
| Parametr | Wartość do kalkulatora | Źródło / data |
|---|---|---|
| Data wskaźnika / stopy odniesienia | 09/10/2025 r. | NBP / RPP |
| Prowizja za udzielenie | 1,50% = 9 000 zł (t=0) | Formularz informacyjny |
| Konto + karta (warunek oferty) | 25 zł/m-c | Taryfa opłat |
Jak cross-selling zmienia RRSO i koszt całkowity w horyzoncie 5/10 lat?
Pakiet z kontem i kartą obniża marżę, lecz generuje opłaty miesięczne i wymogi, np. wpływ wynagrodzenia albo obrót kartą. Jeżeli pakiet jest warunkiem udzielenia lub utrzymania warunków, jego koszty wchodzą do RRSO i kosztu całkowitego. Porównaj łączne płatności po 5 i 10 latach: oszczędność na odsetkach kontra cena utrzymania pakietu. Jeżeli suma opłat przewyższa zysk z niższej marży, właściwszy pozostaje wariant bez pakietu.
Jak wykryć pułapki w reklamach i dokumentach: Taryfa oraz OWU?
Typowe triki: RRSO policzone dla wygodnej kwoty i krótkiego okresu, pominięcie opłat pakietowych „warunkowo zwalnianych”, brak indeksacji składek. Przykład: karta 12 zł/m-c z warunkiem 500 zł obrotu – brak obrotu przez rok to 144 zł dodatkowego kosztu (12 zł × 12 m-cy), który wpływa na RRSO i koszt całkowity.
Jak porównać stałą i zmienną stopę oraz dodać proste scenariusze stóp?
- Stała – przewidywalność i prosty harmonogram; sprawdź zasady rekompensaty.
- Zmienna – ekspozycja na stopy; policz ścieżki 0 / +1 / −1 p.p.
- Nadpłaty – porównaj „skróć okres” vs „obniż ratę”.
Stopa stała daje przewidywalność w okresie stałości. Stopa zmienna wymaga scenariuszy: 0 p.p., +1 p.p. od 3. roku, −1 p.p. od 2. roku. Dla każdego scenariusza policz XIRR, miesięczną ratę oraz koszt po 5 i 10 latach. Do oceny włącz warunki wcześniejszej spłaty i ewentualną rekompensatę przy stałej stopie. Takie porównanie pokazuje poziom startowy i ekspozycję na ryzyko stóp.
Jak nadpłaty i wcześniejsza spłata wpływają na RRSO i kiedy pojawia się rekompensata?
Nadpłata redukuje koszt odsetkowy. Strategia „skróć okres” szybciej obniża odsetki niż „obniż ratę”. Wpisz opłaty aneksowe i czynności pomocnicze do strumienia płatności. Po przeliczeniu zobaczysz, która strategia w Twoim horyzoncie obniża koszt całkowity silniej.
- Zmienna stopa: rekompensata możliwa wyłącznie w pierwszych 36 mies. od zawarcia umowy; limit: mniejsza z 3% spłacanej kwoty lub odsetki za 12 mies.
- Stała/okresowo stała stopa: rekompensata wyłącznie w okresie stałej stopy, ograniczona rzeczywistą stratą banku oraz powyższym limitem.
Rekompensata nie może przekroczyć mniejszej z wartości: 3% spłacanej kwoty lub odsetek za 12 miesięcy, i tylko do wysokości rzeczywistej straty banku (art. 40).
- „Skróć okres” – szybszy spadek odsetek, niższy koszt łączny.
- „Obniż ratę” – większy komfort miesięczny, wolniejszy spadek kosztu.
- Rekompensata – uwzględnij tylko wtedy, gdy wynika z umowy i przepisów.
Prawda: niekoniecznie. Bank A mógł policzyć RRSO na starszej, niższej dacie wskaźnika lub pominąć opłatę za kartę 20 zł/m-c. Porównuj tylko RRSO liczone metodą XIRR na identycznych założeniach.
Jak zbudować tabelę „jabłko do jabłka” i kiedy sama RRSO nie wystarcza?
| Parametr | Oferta A | Oferta B | Założenie wspólne |
|---|---|---|---|
| Data wskaźnika | 09/10/2025 r. | 09/10/2025 r. | ta sama |
| Kwota / Okres / System | 600 000 / 300 / równe | 600 000 / 300 / równe | identyczne |
| Marża + wskaźnik | 2,00 p.p. + X | 1,80 p.p. + X | X z tej samej daty |
| Pakiet (konto/karta) | TAK (25 zł/m-c) | NIE | warunek oferty? |
| Polisy obowiązkowe | TAK | TAK | wliczone do RRSO |
| XIRR / koszt 5/10 lat | … / … | … / … | porównywalne |
Wniosek „jedno zdanie”: gdy różnica XIRR/RRSO jest minimalna, decydują czynniki jakościowe: aplikacja i nadpłaty jednym kliknięciem, koszty aneksów, elastyczność warunków oraz realne opinie klientów o obsłudze.
Checklista – krok po kroku
- Ustal jedną datę wskaźnika (np. 09/10/2025 r.) i pobierz formularze informacyjne na tę datę.
- Przyjmij identyczne parametry: kwota, okres, system rat, prowizje, polisy, opłaty pakietowe; wpisz je do arkusza.
- Policz XIRR/RRSO i koszt 5/10 lat dla wariantów „z pakietem” oraz „bez pakietu”.
- Dodaj trzy scenariusze stóp i zasady wcześniejszej spłaty wraz z ewentualną rekompensatą.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Tak, ale tylko wtedy, gdy jest wymagane przez bank jako warunek oferty i jego koszt jest znany w momencie przedstawiania formularza informacyjnego.
Bo banki mogą użyć innej daty wskaźnika referencyjnego lub pominąć koszty obowiązkowych pakietów, np. opłat za konto i kartę.
RRSO to roczna, procentowa stopa z przepływów (XIRR), która uwzględnia wartość pieniądza w czasie. CKK to suma wszystkich kosztów w złotych ponad kapitał w wybranym horyzoncie.
Ustal wspólną datę wskaźnika dla oferty zmiennej. Porównaj RRSO oraz koszt 5/10 lat. Dla zmiennej wykonaj scenariusze wzrostu/spadku stóp, aby ocenić ryzyko.
Nadpłata obniża łączny koszt odsetkowy. Sprawdź jednak, czy bank nie naliczy rekompensaty – przy stałej stopie tylko w okresie stałości, a przy zmiennej zazwyczaj w pierwszych 36 miesiącach.
Użyj funkcji XIRR w Excelu lub Google Sheets. Wprowadź dokładne daty i kwoty wszystkich przepływów: wypłatę kredytu na plusie oraz wszystkie spłaty i koszty na minusie.
Zwykle kosztów transakcyjnych niezwiązanych z kredytem, np. taksy notarialnej za akt kupna–sprzedaży oraz podatku PCC 2% przy rynku wtórnym.
Źródła
- NBP – decyzje RPP i podstawowe stopy NBP (uchwała obowiązuje od 09/10/2025 r.), https://nbp.pl/polityka-pieniezna/decyzje-rpp/podstawowe-stopy-procentowe-nbp/
- UOKiK – Załącznik: wzór obliczania RRSO (Załącznik nr 4, PDF), https://uokik.gov.pl/downloadId/634
- KNF – Rekomendacja S (czerwiec 2023 r., PDF), link (PDF KNF) oraz Uchwała 242/2023 – Dz.Urz. KNF (trwalszy odnośnik)
Aktualizacja artykułu: 23 października 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt przez LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Artykuł ma charakter informacyjno-edukacyjny. Treści nie stanowią porady finansowej, prawnej ani rekomendacji inwestycyjnej w rozumieniu przepisów, w szczególności nie stanowią usługi doradztwa w rozumieniu art. 4 pkt 21 ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Decyzje podejmujesz na własne ryzyko; treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne.
