- Refinansowanie to przeniesienie kredytu do innego banku, aby obniżyć całkowity koszt lub poprawić warunki spłaty.
- Policz próg rentowności (PB), czyli po ilu miesiącach oszczędności pokrywają koszty przeniesienia, a wynik potwierdź na strumieniu przepływów licząc XIRR.
- Pułapki: opłaty jednorazowe, cross-sell, koszt „pomostowy” do czasu wpisu hipoteki oraz ograniczenia nadpłat potrafią zniwelować zysk, sprawdź marżę, RRSO, ubezpieczenia i zasady wcześniejszej spłaty.
- Pierwszy krok: zbierz koszty t=0, wyeksportuj harmonogramy, policz XIRR i PB, a potem zrób stress-test stopy o +1 i +2 pp.
Refinansowanie kredytu hipotecznego ma sens wtedy, gdy oszczędność na odsetkach przewyższa wszystkie koszty przeniesienia, a nowa umowa obniża koszt całkowity w horyzoncie, w którym realnie planujesz spłatę. Najczytelniej potwierdzisz to, licząc XIRR na strumieniu przepływów oraz PB w miesiącach, z dodatkiem stress-testu stopy.
XIRR > 0
oraz
PB ≤ Twój horyzont trzymania
Czym jest refinansowanie kredytu hipotecznego i na czym polega przeniesienie kredytu do innego banku?
Refinansowanie to spłata starego kredytu nowym kredytem z innego banku. Bank B przekazuje środki do banku A, a Ty podpisujesz nową umowę z inną marżą, bazą stopy i okresem. Rachunek powinien ująć koszty t=0, czyli prowizję, wycenę, ubezpieczenia, opłaty sądowe, a także możliwy koszt „pomostowy” po stronie nowego banku do czasu wpisu hipoteki. Celem jest niższy koszt całkowity w realnym horyzoncie, a nie tylko niższa rata w pierwszym miesiącu.
Kiedy opłaca się refinansować kredyt hipoteczny i jak rozpoznać próg opłacalności?
Wyznacz PB = koszt przeniesienia / średnia miesięczna oszczędność. Przykład do obliczeń: koszt t=0 = 4 700 zł, średnia oszczędność = 300 zł/mies., PB ≈ 16–17 mies. Jeżeli planujesz trzymać kredyt po przeniesieniu dłużej niż PB, rachunek zaczyna się domykać.
Następnie policz XIRR dla strumienia przepływów: koszty w t=0 jako wartości ujemne, a w kolejnych miesiącach oszczędności jako dodatnie. Dodatkowo porównaj koszt całkowity w horyzoncie 36–60 miesięcy, bo wynik refinansu bywa wrażliwy na opłaty jednorazowe i konstrukcję oferty.
=XIRR(przepływy; daty). Wpisz koszty t=0 jako ujemne, a miesięczne oszczędności jako dodatnie.Jak samodzielnie policzyć oszczędność i całkowity koszt refinansowania, uwzględniając prowizje, ubezpieczenia i opłaty sądowe?
Przygotuj trzy elementy: harmonogram obecnego kredytu, harmonogram nowego kredytu po refinansie oraz koszty t=0. Zbuduj miesięczne oszczędności, a potem policz XIRR. Dla porównania kosztu całkowitego policz sumę rat i kosztów dodatkowych w tym samym horyzoncie 36–60 miesięcy. Jeżeli planujesz nadpłaty, policz dwa warianty, czyli „skróć okres” i „obniż ratę”.
- Zbierz koszty t=0: prowizja, wycena, ubezpieczenia, opłaty sądowe, opłaty bankowe oraz możliwy koszt „pomostowy”.
- Wyeksportuj harmonogramy starego i nowego kredytu.
- Zbuduj strumień oszczędności: w każdym miesiącu wpisz dodatnią różnicę kosztu obsługi, a koszty t=0 wpisz jako ujemne.
- Policz XIRR na przepływach i datach, a PB policz jako koszt t=0 podzielony przez średnią oszczędność miesięczną.
| Miesiąc | Przepływ (PLN) | Opis | Kumulacja (PLN) |
|---|---|---|---|
| t=0 | −5 000 | Koszt przeniesienia (prowizja+opłaty) | −5 000 |
| 1 | +300 | Oszczędność (Rata Stara 2 800 − Rata Nowa 2 500) | −4 700 |
| 2 | +300 | Oszczędność (kolejny miesiąc) | −4 400 |
| … | … | ciąg oszczędności | … |
| 17 | +300 | PB osiągnięty (~17 mies.) | ≈ 0 |
| 18 | +300 | Zaczyna się zysk netto | +300 |
Jak wybrać stałą czy zmienną stopę przy refinansowaniu w 2025 r.?
Stała stopa stabilizuje ratę w okresie stałym. Zmienna stopa szybciej reaguje na spadki, ale przy wzroście stóp potrafi podbić ratę. Wybór uzależnij od tolerancji ryzyka, bufora gotówki i planu nadpłat.
W 2025 r. refinans w praktyce najczęściej oznacza przejście na ofertę opartą o WIBOR (z inną marżą) albo na okresowo stałą stopę. POLSTR jest publikowany od 02/06/2025.
| Wariant | Rata bazowa | Rata przy +1 pp | Rata przy +2 pp |
|---|---|---|---|
| Zmienna stopa | 2 500 zł | 2 750 zł | 3 010 zł |
| Stała stopa (okres stały) | 2 780 zł | 2 780 zł | 2 780 zł |
Źródło: NBP
Jak przygotować wniosek i dokumenty do refinansowania oraz jak wygląda proces krok po kroku?
Zacznij od audytu obecnej umowy i historii spłat. Przygotuj wniosek, dokumenty dochodowe, wyciągi, zaświadczenie o saldzie i promesę spłaty z banku A oraz dokumenty nieruchomości. Bank ocenia zdolność, LTV i historię BIK, następnie podpisujesz umowę, ustanawiasz zabezpieczenie, a środki spłacają bank A. Potem składasz wniosek o wykreślenie hipoteki banku A i wpis hipoteki banku B.
- Prowizja za refinans, zgodnie z ofertą banku
- Wycena/operat, zgodnie z cennikiem rzeczoznawcy lub banku
- Wpis hipoteki (sąd): 200 zł
- Wykreślenie hipoteki banku A: 100 zł
- Ubezpieczenia wymagane przez bank, zgodnie z OWU
- Opłaty bankowe i przelewy, zgodnie z tabelą opłat
Jak ocenić zdolność kredytową i ryzyko stopy procentowej przed złożeniem wniosku o refinansowanie?
Zdolność budują dochody netto, struktura zobowiązań, liczba osób na utrzymaniu, koszty życia, LTV i historia BIK. Uporządkuj limity kart i pożyczki ratalne, bo wolne limity obniżają zdolność. Zrób własny stress-test: przelicz ratę dla scenariusza +1 i +2 pp. Jeżeli budżet jest wrażliwy na wahania, rozważ okresowo stałą stopę lub plan systematycznych nadpłat.
Ocena zdolności i buforów ryzyka wynika z zasad nadzorczych, w tym z Rekomendacji S (KNF), a polityki banków różnią się detalami.
Jakie pułapki i ukryte zapisy w umowie refinansowej najczęściej psują wynik i jak ich uniknąć?
Ryzyka to cross-sell zwiększający koszt, ograniczenia nadpłat, opłaty za wcześniejszą spłatę w okresie stałym, zmiana marży po promocji, oprocentowanie minimalne i zasady zastępowania wskaźnika. Zanim podpiszesz, skonfrontuj zapisy z planem horyzontu i nadpłat. Jeden paragraf potrafi odwrócić wynik rachunku.
- „oprocentowanie nie może być niższe niż”, ryzyko „podłogi”
- „warunkiem obniżenia marży jest”, policz realny koszt cross-sellu
- „całkowita spłata”, sprawdź opłatę w okresie stałej stopy
- „zastąpienie wskaźnika”, sprawdź sposób wyznaczania nowego wskaźnika
Czy przy refinansowaniu lepiej skrócić czy wydłużyć okres spłaty i jaki wpływ ma nadpłata na ratę i odsetki?
Skrócenie okresu podnosi część kapitałową raty i obcina łączny koszt odsetek, wymaga jednak wyższej zdolności. Wydłużenie okresu obniża ratę, lecz zwiększa koszt całkowity. Nadpłata na starcie silniej redukuje koszt, bo działa na największym kapitale. Porównaj oba warianty na tych samych założeniach.
| Gdy | Wybierz | Efekt finansowy |
|---|---|---|
| Masz zdolność i celujesz w najniższy koszt | Skróć okres | Najmniejszy TCO |
| Priorytetem jest płynność | Obniż ratę | Niższa rata, wyższy TCO |
Jakie scenariusze pokazują realną opłacalność refinansowania w różnych profilach kredytobiorców?
Profil 1: młoda rodzina, horyzont 60 miesięcy, stabilność priorytetem, okresowo stała stopa i nadpłaty roczne. Profil 2: singiel, horyzont 36 miesięcy, wysoka tolerancja ryzyka, zmienna stopa i agresywne nadpłaty. Profil 3: przedsiębiorca, nieregularne wpływy, nacisk na elastyczność, nadpłaty kwartalne po rozliczeniach.
Checklista – krok po kroku
- Zbierz koszty t=0, prowizja, wycena, ubezpieczenia, sąd oraz możliwy koszt „pomostowy”.
- Pobierz harmonogramy, stary i nowy, przyjmij horyzont 36–60 miesięcy.
- Policz XIRR i PB, dodatni XIRR i PB nie większy niż horyzont to sygnał do dalszego działania.
- Wykonaj stress-test, przelicz ratę dla +1 i +2 pp na realnych parametrach kredytu.
- Złóż wniosek z kompletem, dochody, wyciągi, KW, zaświadczenie o saldzie, promesa spłaty, ciągłość ubezpieczenia.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Gdy XIRR > 0 i PB mieści się w Twoim horyzoncie trzymania, a koszty t=0 oraz koszt „pomostowy” nie zjadają oszczędności.
Podziel koszty t=0 przez średnią miesięczną oszczędność. Jeżeli PB mieści się w horyzoncie, policz XIRR.
Stałą dla stabilności budżetu, zmienną przy buforze i akceptacji ryzyka. Zrób stress-test o +1 i +2 pp.
Zsumuj koszty t=0, uwzględnij możliwy koszt „pomostowy”, porównaj koszt całkowity w horyzoncie 36–60 miesięcy i potwierdź wynik XIRR.
Zaświadczenie o saldzie i promesa spłaty, dokumenty dochodowe, wyciągi, KW, dokumenty nieruchomości i potwierdzenie ciągłości ubezpieczenia.
Skracaj okres, gdy celem jest minimalizacja kosztu całkowitego. Obniżaj ratę, gdy priorytetem jest płynność. Przelicz oba warianty na tych samych założeniach.
„Podłoga” oprocentowania, ograniczenia nadpłat, cross-sell, opłaty w okresie stałej stopy, opłaty aneksowe oraz koszt „pomostowy” do czasu wpisu hipoteki.
Źródła
- NBP, komunikat po posiedzeniu RPP 03–04/12/2025 r., obowiązuje od 04/12/2025 r., nbp.pl
- GPW, „GPW Benchmark startuje z nowym indeksem POLSTR”, 02/06/2025 r., gpw.pl
- KNF, „Zaktualizowana Mapa Drogowa… wdrożenia indeksu POLSTR” (PDF), 2025 r., knf.gov.pl
- KNF, Rekomendacja S (PDF), knf.gov.pl
- BIK, informacje o historii kredytowej, bik.pl
- Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Krzyków, opłaty: wpis hipoteki 200 zł, wykreślenie 100 zł, wroclaw-krzyki.sr.gov.pl
Aktualizacja artykułu: 12 grudnia 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt przez LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Artykuł ma charakter informacyjno-edukacyjny. Treści nie stanowią porady finansowej, prawnej ani rekomendacji inwestycyjnej w rozumieniu przepisów, w szczególności nie stanowią usługi w rozumieniu art. 4 pkt 21 ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Decyzje podejmujesz na własne ryzyko; treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne.
