- Refinansowanie to przeniesienie kredytu do innego banku, aby obniżyć całkowity koszt lub poprawić warunki spłaty.
- Policz próg rentowności (PB): po ilu miesiącach oszczędności zwracają się koszty przeniesienia; decyzję potwierdź XIRR — wynik powinien być dodatni.
- Pułapka: opłaty jednorazowe, cross-sell i ograniczenia nadpłat potrafią zniwelować zysk; sprawdź marżę, RRSO, ubezpieczenia, wcześniejszą spłatę.
- Pierwszy krok: zbierz koszty t=0, wyeksportuj harmonogramy, policz XIRR i PB, dodaj stress-test +1/+2 pp dla stopy.
Refinansowanie kredytu hipotecznego opłaca się wtedy, gdy oszczędność na odsetkach przewyższa koszty przeniesienia, a nowa umowa obniża koszt całkowity w horyzoncie, w którym planujesz spłatę. Potwierdzisz to, licząc XIRR na strumieniu przepływów oraz PB w miesiącach, z dodatkiem stress-testu stopy. Poniżej masz liczby i gotowe wzorce.
XIRR > 0
ORAZ
PB ≤ Twój horyzont trzymania
Czym jest refinansowanie kredytu hipotecznego i na czym polega przeniesienie kredytu do innego banku?
W skrócie: Zamieniasz stary kredyt na nowy w innym banku, żeby obniżyć koszt całkowity w realnym horyzoncie.
Refinansowanie to spłata starego kredytu nowym kredytem z innego banku. Bank B przekazuje środki do banku A, Ty podpisujesz nową umowę z inną marżą, bazą stopy i okresem. Rachunek musi ująć prowizję, wycenę, ubezpieczenia, opłaty sądowe oraz ewentualne opłaty aneksowe. Celem jest niższy koszt całkowity w realnym horyzoncie, a nie tylko niższa rata w pierwszym miesiącu.
Kiedy opłaca się refinansować kredyt hipoteczny i jak rozpoznać próg opłacalności?
W skrócie: Decyzja ma sens, gdy XIRR>0, a PB mieści się w Twoim horyzoncie trzymania kredytu.
Wyznacz PB = koszt przeniesienia / średnia miesięczna oszczędność odsetkowa. Przykład: koszt t=0 = 5 000 zł, średnia oszczędność = 300 zł/mies. → PB ≈ 17 mies. Jeśli utrzymasz kredyt po przeniesieniu dłużej niż 17 miesięcy, rachunek się domyka. Następnie policz XIRR dla strumienia: koszty w t=0 ujemne, co miesiąc różnica rat (nowa − stara) oraz ewentualny koszt wyjścia. Dodatkowo porównaj TCO w horyzoncie 36–60 mies.
=XIRR(przepływy; daty). Dni t=0 wpisz przy kosztach, kolejne wiersze to miesięczne Δrat (nowa−stara).Jak samodzielnie policzyć oszczędność i całkowity koszt refinansowania, uwzględniając prowizje, ubezpieczenia i opłaty sądowe?
W skrócie: Zbuduj trzy strumienie: stary kredyt, nowy kredyt i koszty t=0, potem licz XIRR oraz TCO.
Przygotuj trzy strumienie: stary kredyt (rata, odsetki, kapitał), nowy kredyt po przeniesieniu, koszty t=0 (prowizja, wycena, ubezpieczenia, opłaty sądowe, przelewy). Zbuduj różnicę rat m/m i policz XIRR. Następnie porównaj TCO w horyzoncie 36–60 mies. Dodaj scenariusz z nadpłatą tuż po uruchomieniu i wybierz „skróć okres” lub „obniż ratę”.
- Zbierz koszty w t=0: prowizja, wycena, ubezpieczenia, opłaty sądowe, przelewy.
- Wyeksportuj harmonogramy starego i nowego kredytu.
- Zbuduj strumień: Δrata_mies. = nowa − stara; koszty t=0 ujemne.
- Policz XIRR na Δratach i kosztach; dodatni wynik oznacza zysk netto.
- Wyznacz PB = koszt przeniesienia / średnia miesięczna oszczędność odsetkowa.
| Miesiąc | Przepływ (PLN) | Opis | Kumulacja (PLN) |
|---|---|---|---|
| t=0 | −5 000 | Koszt przeniesienia (prowizja+opłaty) | −5 000 |
| 1 | +300 | Oszczędność (Rata Stara 2 800 − Rata Nowa 2 500) | −4 700 |
| 2 | +300 | Oszczędność (kolejny miesiąc) | −4 400 |
| … | … | ciąg oszczędności | … |
| 17 | +300 | PB osiągnięty (~17 mies.) | ≈ 0 |
| 18 | +300 | Zaczyna się zysk netto | +300 |
Jak wybrać stałą czy zmienną stopę przy refinansowaniu w 2025 r.?
W skrócie: Stała daje stabilność budżetu, zmienna wymaga bufora i planu nadpłat oraz akceptacji ryzyka.
Stała stopa stabilizuje ratę w okresie stałym, ogranicza skoki kosztu, startuje zwykle wyżej niż zmienna. Zmienna stopa przenosi ryzyko rynkowe na Ciebie, przy spadkach stóp obniża ratę szybciej. Wybór uzależnij od tolerancji ryzyka, bufora płynności i planu nadpłat. Porównaj TCO w obu wariantach i wykonaj stress-test +1/+2 pp.
Refinansując kredyt oparty na WIBOR w 2025 r., najczęściej przenosisz go na nową ofertę opartą również na WIBOR (z inną marżą) lub na ofertę ze stałą stopą.
POLSTR jest publikowany od 02/06/2025. Oferty hipoteczne oparte na POLSTR komunikowane są jako planowane od 2026 r.; dziś refinans zwykle opiera się na WIBOR lub okresowej stopie stałej. Źródło: GPW Benchmark
| Wariant | Rata bazowa | Rata przy +1 pp | Rata przy +2 pp |
|---|---|---|---|
| Zmienna stopa | 2 500 zł | 2 750 zł | 3 010 zł |
| Stała stopa (okres stały) | 2 780 zł | 2 780 zł | 2 780 zł |
Źródło: NBP
Jak przygotować wniosek i dokumenty do refinansowania oraz jak wygląda proces krok po kroku?
W skrócie: Najpierw audyt umowy i harmonogramów, potem komplet dokumentów, decyzja, ustanowienie zabezpieczenia i rozliczenie banków.
Zacznij od audytu obecnej umowy i historii spłat. Przygotuj: wniosek, potwierdzenia dochodu, wyciągi z rachunku, zaświadczenie o saldzie i promesę spłaty z banku A, dokumenty nieruchomości (KW, ewentualnie operat), ciągłość ubezpieczenia. Bank ocenia zdolność, LTV i historię BIK, następnie podpisujesz umowę, ustanawiasz zabezpieczenie, a środki spłacają bank A. Potem składasz wniosek o wykreślenie hipoteki banku A i wpis hipoteki banku B.
- Prowizja za refinans: 2 000 zł
- Wycena/operat: 600 zł
- Wpis hipoteki (sąd): 200 zł
- Wykreślenie hipoteki banku A: 100 zł
- Ubezpieczenia wymagane przez bank: 1 500 zł
- Opłaty bankowe/aneksowe i przelewy: 500 zł
Suma przykładowa t=0: 4 700 zł (dostosuj do oferty banku i sądu).
Jak ocenić zdolność kredytową i ryzyko stopy procentowej przed złożeniem wniosku o refinansowanie?
W skrócie: Najpierw policz zdolność i przeprowadź stress-test raty, potem wybierz typ stopy i plan nadpłat.
Zdolność budują dochody netto, struktura zobowiązań, liczba osób na utrzymaniu, koszty życia, LTV oraz historia BIK. Wykonaj własny stress-test: przelicz ratę dla +1 i +2 pp na indeksie. Uporządkuj limity kart i pożyczki ratalne, bo wolne limity obniżają zdolność. Stabilne zatrudnienie i kompletna dokumentacja dochodów przyspieszają decyzję. Jeśli budżet jest wrażliwy na wahania stopy, rozważ okres stałej stopy lub plan systematycznych nadpłat.
Ocena zdolności i buforów ryzyka opiera się na Rekomendacji S (KNF); polityki banków różnią się detalami.
Jakie pułapki i ukryte zapisy w umowie refinansowej najczęściej psują wynik i jak ich uniknąć?
W skrócie: Najgroźniejsze są: minimalne oprocentowanie, ograniczenia nadpłat, zmiana marży po promocji i agresywny cross-sell.
Ryzyka: cross-sell zwiększający koszt, ograniczenia nadpłat, opłaty za wcześniejszą spłatę w okresie stałym, zmiana marży po promocji, oprocentowanie minimalne w tabeli, zasady zastępowania wskaźnika. Zanim podpiszesz, skonfrontuj te zapisy z Twoim planem horyzontu i nadpłat. Weryfikuj także opłaty aneksowe i wymagane sumy ubezpieczeń. Jeden zapis potrafi odwrócić wynik rachunku.
- „oprocentowanie nie może być niższe niż” — ryzyko „podłogi”, która niweluje zysk przy spadku stóp
- „warunkiem obniżenia marży jest” — policz realny koszt cross-sellu (np. karta kredytowa, konto premium)
- „całkowita spłata” — sprawdź prowizję za spłatę w okresie stałej stopy
- „zastąpienie wskaźnika” — jak bank zdefiniuje nowy wskaźnik, gdy WIBOR zniknie
Czy przy refinansowaniu lepiej skrócić czy wydłużyć okres spłaty i jaki wpływ ma nadpłata na ratę i odsetki?
W skrócie: Skrócenie okresu zwykle minimalizuje TCO, obniżenie raty poprawia płynność kosztem wyższego TCO.
Skrócenie okresu podnosi część kapitałową raty i obcina łączny koszt odsetek, wymaga jednak wyższej zdolności. Wydłużenie okresu obniża ratę, lecz zwiększa TCO, przydaje się przy ciasnym budżecie. Nadpłata na starcie silniej redukuje koszt dzięki efektowi odsetek. Decyzję podejmij po porównaniu dwóch ścieżek: „skróć okres” vs „obniż ratę” z tymi samymi założeniami.
| Gdy | Wybierz | Efekt finansowy |
|---|---|---|
| Masz zdolność i celujesz w najniższy koszt | Skróć okres | Najmniejszy TCO |
| Priorytetem jest płynność | Obniż ratę | Niższa rata, wyższy TCO |
Jakie scenariusze pokazują realną opłacalność refinansowania w różnych profilach kredytobiorców?
W skrócie: Dobierz typ stopy i plan nadpłat do horyzontu, ryzyka dochodu i celu kosztowego.
Profil 1: młoda rodzina, horyzont 60 mies., stabilność priorytetem, stała stopa i nadpłaty 2% rocznie; cel: przewidywalna rata i akceptowalny TCO. Profil 2: singiel, horyzont 36 mies., wysoka tolerancja ryzyka, zmienna stopa i agresywne nadpłaty; cel: minimalizacja TCO. Profil 3: przedsiębiorca, nieregularne wpływy, miks: zmienna stopa i nadpłaty kwartalne po rozliczeniach; cel: elastyczność przepływów i kontrola kosztu.
Checklista – krok po kroku
- Zbierz koszty t=0 — prowizja, wycena, ubezpieczenia, sąd (przykład: 4 700 zł).
- Pobierz wskaźniki i harmonogramy — przyjmij horyzont 36–60 mies., zapisz założenia.
- Policz XIRR i PB — dodatni XIRR i PB ≤ horyzont to sygnał TAK.
- Wykonaj stress-test — przelicz ratę dla +1/+2 pp, np. 2 500 → 2 750 → 3 010 zł.
- Złóż wniosek z kompletem — dochody, wyciągi, KW, zaświadczenie o saldzie, promesa spłaty, ciągłość ubezpieczenia.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Gdy XIRR > 0 i PB mieści się w Twoim horyzoncie trzymania. Dalej porównaj TCO 36–60 mies.
Podziel koszty t=0 przez miesięczną oszczędność odsetkową. Jeśli PB ≤ horyzont, idź dalej.
Stała dla stabilności, zmienna przy buforze i akceptacji ryzyka. Zrób stress-test +1/+2 pp.
Porównaj TCO obu umów dla tego samego horyzontu i potwierdź dodatni XIRR.
Zaświadczenie o saldzie i promesa spłaty, wyciągi, dochody, KW, ewentualny operat, ciągłość ubezpieczenia.
Skracaj okres dla minimalnego TCO, obniżaj ratę dla płynności. Przelicz oba warianty.
Minimalne oprocentowanie, ograniczenia nadpłat, cross-sell, opłaty aneksowe, zmiana marży po promocji.
Źródła
- NBP — Podstawowe stopy procentowe, 10/2025, nbp.pl/polityka-pieniezna/decyzje-rpp/podstawowe-stopy-procentowe-nbp/
- NBP — Strona główna i komunikaty RPP, 2025, nbp.pl
- GPW Benchmark — Komunikat: start wyznaczania POLSTR 02/06/2025, 06/2025, gpwbenchmark.pl/aktualnosci_czytaj?cmn_id=2559
- GPW Benchmark — Serwis o wskaźnikach referencyjnych (WIBOR, WIRON, POLSTR), 2025, gpwbenchmark.pl
- KNF — Rekomendacja S (tekst obowiązujący), 2023–2025, knf.gov.pl
- BIK — Raporty i historia kredytowa, 2025, bik.pl
- Ministerstwo Sprawiedliwości — Opłaty sądowe i księgi wieczyste (informacje), 2025, gov.pl
Aktualizacja artykułu: 28 października 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt przez LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Artykuł ma charakter informacyjno-edukacyjny. Treści nie stanowią porady finansowej, prawnej ani rekomendacji inwestycyjnej w rozumieniu przepisów, w szczególności nie stanowią usługi doradztwa w rozumieniu art. 4 pkt 21 ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Decyzje podejmujesz na własne ryzyko; treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne.
