- Zdolność kredytowa to relacja dochodów do stałych kosztów i rat, liczona konserwatywnie przez bank (m.in. DStI, BIK, LTV, okres, rodzaj rat, koszty utrzymania gospodarstwa).
- Największy wpływ na wynik mają: stabilny dochód, niskie zobowiązania, porządek w BIK, rozsądny okres spłaty, wkład własny.
- Start: checklista 30 dni, szybkie mini-obliczenia DStI/LTV, komplet dokumentów i dobór banku do profilu dochodu.
Chcesz zwiększyć zdolność kredytową? Poniżej masz konkretny plan, przykłady oraz krótkie odpowiedzi na najczęstsze pytania. Układ jest czytelny dla Voice Search i LLM.
| Sytuacja | Najmocniejsza dźwignia | Co zrobić w pierwszej kolejności | Typowy błąd |
|---|---|---|---|
| Wysoki dochód, niska zdolność | Limity, raty, koszty utrzymania domowników | Obniż limity, zamknij drobne raty, uporządkuj wyciągi | Składanie wielu wniosków naraz |
| Etat, brak historii w BIK | Budowa historii i stabilność wpływów | Mała karta/ratalne + 100% terminowości przez kilka miesięcy | Duże limity „na zapas” |
| B2B/JDG, dochód „falujący” | Powtarzalność wpływów i dokumenty | Dłuższy okres historii wpływów + porządek w ZUS/US | Zbyt krótka historia działalności |
| Wkład 10% vs 20% | Niższe LTV i koszty ryzyka | Sprawdź, czy 20% eliminuje dodatkowe koszty i poprawia parametry | Ignorowanie kosztów okołokredytowych |
Co to jest zdolność kredytowa i jak bank ją liczy?
Bank ocenia, czy po stałych wydatkach zostaje bezpieczny margines na ratę. W praktyce rozróżnij dwa poziomy:
- Zdolność analityczna: ile realnie możesz spłacać, patrząc na profil finansowy.
- Zdolność regulacyjna: ile możesz otrzymać po zastosowaniu wymogów nadzorczych i polityk ryzyka banku.
W kalkulacji bank stosuje bufor bezpieczeństwa na wypadek wzrostu kosztu pieniądza. Minimalny poziom 2,5 p.p. jest wskazywany dla kredytów z okresowo stałą stopą, a przy zmiennej stopie bank może przyjąć bufor wyższy, zależnie od oceny ryzyka.
Jakie czynniki najsilniej wpływają na zdolność kredytową?
- Dochód i forma zatrudnienia: stabilność i przewidywalność wpływów.
- Historia BIK: terminowość spłat i racjonalna liczba zapytań kredytowych.
- Zobowiązania: karty, limity i pożyczki obniżają wynik zdolności.
- Okres i raty: dłuższy okres obniża ratę startową.
- Wkład własny/LTV: wyższy wkład obniża ryzyko banku.
- Koszty utrzymania: bank dolicza je w kalkulacji niezależnie od deklaracji.
Jak szybko poprawić zdolność kredytową w 30 dni?
- Obniż limity kart i linii kredytowych do minimum operacyjnego.
- Spłać i zamknij małe pożyczki ratalne (jeśli to realnie obniża sumę rat).
- Sprawdź raport BIK o sobie (to nie jest zapytanie kredytowe) i w razie błędu złóż reklamację do instytucji, która raportuje dane.
- Unikaj składania wielu wniosków kredytowych w krótkim czasie.
- Utrzymuj regularne wpływy na rachunku (spójny „obraz dochodu” na wyciągach).
Mity vs. Fakty
❌ MIT: „Trzeba zamknąć wszystkie karty kredytowe.”
✔️ FAKT: w wielu przypadkach wystarczy obniżyć limit. Bank często traktuje limit jako stałe obciążenie w kalkulacji.
❌ MIT: „Każda nadpłata gotówkowego poprawia zdolność.”
✔️ FAKT: liczy się spadek sumy rat lub zamknięcie zobowiązania. Nadpłata bez realnej zmiany raty nie zawsze poprawia wynik.
❌ MIT: „Chwilówki nie widać, więc nie szkodzą.”
✔️ FAKT: wpływy i spłaty są widoczne na wyciągach i mogą zostać ocenione jako podwyższone ryzyko.
Jak udokumentować dochód, jeśli pracuję na etacie, B2B lub mam firmę?
- Etat: zaświadczenie o dochodach, umowa, wyciągi 3–6 mies.
- B2B/JDG (KPiR): PIT za ostatni rok, KPiR, ZUS/US, wyciągi 6–12 mies.
- B2B/JDG (ryczałt): bank wylicza dochód jako część przychodu, zależnie od stawki ryczałtu, branży, kosztów oraz polityki banku; dobór banku pod sposób liczenia ryczałtu ma znaczenie.
- Kontrakty/zlecenia: liczy się ciągłość zleceń i regularność wpływów; często wymagane jest 12–24 miesięcy historii.
Jakie dokumenty przygotować przed złożeniem wniosku?
Kompletuj: dokumenty dochodowe, wyciągi, listę zobowiązań, dokumenty wkładu własnego oraz dokumenty nieruchomości.
Pełna lista i wzory:
jakie dokumenty do kredytu hipotecznego
Czego unikać tuż przed złożeniem wniosku o kredyt?
Jak okres kredytowania i rodzaj rat wpływają na zdolność?
Dodatkowe lata obniżają ratę, ale podnoszą koszt łączny. Szukaj punktu równowagi między zdolnością a kosztem.
Jak obliczyć DStI i LTV w 60 sekund na własnym przykładzie?
DStI = (wszystkie raty) / (dochód netto). LTV = (kwota kredytu) / (wartość nieruchomości).
Dochód 8 000 zł netto, obecne raty 800 zł, planowana rata 2 200 zł → DStI = (800 + 2 200) / 8 000 = 37,5%.
Cena 600 000 zł, wkład 120 000 zł, kredyt 480 000 zł → LTV = 480 000 / 600 000 = 80%.
FAQ – Najczęściej zadawane pytania
Lepiej zamknąć kartę kredytową czy obniżyć limit do minimum?
Najczęściej wystarczy obniżyć limit. Zachowujesz historię w BIK, a obciążenie zdolności spada, bo bank często liczy limit jako stałe „obciążenie” w kalkulacji.
Czy banki inaczej liczą zdolność przy 10% i 20% wkładu własnego?
Tak. Niższe LTV zwykle poprawia ocenę ryzyka i może ograniczyć koszty dodatkowe (np. związane z niskim wkładem), co ułatwia przejście analizy.
Jak szybko i bezpiecznie zbudować pozytywną historię w BIK od zera?
Używaj małej karty lub zakupów ratalnych i spłacaj 100% w terminie przez kilka miesięcy, bez zwiększania limitów „na zapas”.
Czy umowa na czas określony lub zlecenie dyskwalifikuje?
Nie. Decyduje ciągłość i regularność wpływów, a czasem promesa lub dłuższa historia dochodu.
Kiedy bank policzy większą zdolność: przy racie równej czy malejącej?
Zwykle przy racie równej, bo pierwsza rata malejąca jest wyraźnie wyższa, więc bardziej obciąża DStI na starcie.
Mam wysoki dochód, a niską zdolność. Co najczęściej blokuje?
Najczęściej: wysokie limity i raty, koszty utrzymania domowników oraz duża liczba zapytań kredytowych w krótkim czasie.
Czy sprawdzenie własnego raportu BIK obniża zdolność?
Nie. Sprawdzenie własnego raportu nie jest traktowane jako zapytanie kredytowe. Ryzykowne są liczne zapytania kredytowe składane w krótkim czasie.
Źródła
- UKNF/KNF: stanowisko ws. oceny zdolności kredytowej (bufor) – link do PDF (dostęp: 12/12/2025 r.).
- BIK: poradnik o wpływie zapytań na ocenę punktową (dostęp: 12/12/2025 r.).
- UOKiK: komunikat dot. zdolności kredytowej i wpływu wielu zapytań (dostęp: 12/12/2025 r.).
UKNF – stanowisko (PDF)
BIK – zapytania a ocena
UOKiK – zdolność kredytowa
Zadaj pytanie ekspertowi kredytowemu i sprawdź, co poprawić u Ciebie:
umów rozmowę.
Aktualizacja artykułu: 12 grudnia 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt przez LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Artykuł ma charakter informacyjno-edukacyjny. Treści nie stanowią porady prawnej ani rekomendacji inwestycyjnej w rozumieniu przepisów, w szczególności nie stanowią usługi doradztwa w rozumieniu art. 4 pkt 21 ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Decyzje podejmujesz na własne ryzyko; treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne.
