- Zdolność kredytowa to relacja dochodów do stałych kosztów i rat. Bank liczy m.in. DStI, patrzy na BIK, LTV, okres i rodzaj rat.
- Największy wpływ na wynik mają: stabilny dochód, niskie zobowiązania, porządek w BIK, rozsądny okres spłaty, wkład własny.
- Start: checklista 30 dni, mini-obliczenia DStI/LTV, komplet dokumentów i dobór banku do profilu dochodu.
Marzysz o własnym mieszkaniu i chcesz zwiększyć zdolność kredytową? Poniżej masz konkretny plan krok po kroku, praktyczne przykłady oraz krótkie odpowiedzi na najczęstsze pytania. Układ treści jest przyjazny dla Voice Search i LLM.
Co to jest zdolność kredytowa i jak bank ją liczy?
W skrócie: bank ocenia, czy po stałych wydatkach zostaje bezpieczny margines na ratę; liczy DStI, analizuje BIK, typ umowy, LTV, okres i strukturę rat.
W praktyce warto odróżnić dwa poziomy:
- Zdolność analityczna: ile realnie możesz spłacać, patrząc na Twój profil finansowy.
- Zdolność regulacyjna: ile możesz otrzymać po zastosowaniu wymogów nadzorczych i wewnętrznych polityk banku.
Bank liczy zdolność konserwatywnie, dodając bufor bezpieczeństwa do bieżącego oprocentowania, więc analiza wygląda tak, jakby rata była wyższa niż „na dziś”. Minimalny poziom bufora wg aktualnych wytycznych to 2,5 p.p., lecz bank może przyjąć więcej zgodnie z własną polityką ryzyka.
Jakie czynniki najsilniej wpływają na zdolność kredytową?
W skrócie: stabilny dochód, niskie zobowiązania, dobra historia BIK, rozsądny okres oraz LTV budują przewagę.
- Dochód i forma zatrudnienia: etat na czas nieokreślony daje największą przewidywalność.
- Historia BIK: terminowość i mało zapytań kredytowych.
- Zobowiązania: karty, limity i pożyczki konsumują zdolność.
- Okres i raty: dłuższy okres obniża ratę startową.
- Wkład własny/LTV: wyższy wkład obniża ryzyko banku.
- KNU i koszty stałe: doliczane niezależnie od deklaracji.
Jak szybko poprawić zdolność kredytową w 30 dni?
W skrócie: obniż limity na kartach, zamknij drobne pożyczki, uporządkuj BIK, wstrzymaj nowe wnioski.
- Obniż limity kart/debetów do minimum operacyjnego.
- Spłać i zamknij małe pożyczki ratalne.
- Sprawdź raport BIK, uporządkuj nieaktualne wpisy.
- Wstrzymaj nowe wnioski kredytowe, zostaw odstępy 30–60 dni.
- Utrzymuj regularność wpływów na rachunku.
Mity vs. Fakty
❌ MIT: „Trzeba zamknąć wszystkie karty kredytowe.”
✔️ FAKT: częściej wystarczy obniżyć limit do 500–1000 zł. Bank najczęściej przyjmuje stały procent limitu jako koszt.
❌ MIT: „Każda nadpłata gotówkowego poprawia zdolność.”
✔️ FAKT: liczy się obniżenie raty lub zamknięcie zobowiązania. Sama zmiana okresu bez spadku raty często nie pomaga.
❌ MIT: „Chwilówki nie widać, więc nie szkodzą.”
✔️ FAKT: wpływy i spłaty są widoczne na wyciągach i postrzegane jako podwyższone ryzyko.
Jak udokumentować dochód, jeśli pracuję na etacie, B2B lub mam firmę?
W skrócie: etat – zaświadczenie i wyciągi; B2B/JDG – PIT, KPiR/ewidencja, ZUS/US, wyciągi; klucz to powtarzalność i horyzont czasu.
- Etat: zaświadczenie o dochodach, umowa, wyciągi 3–6 mies.
- B2B/JDG (KPiR): PIT za ostatni rok, KPiR, ZUS/US, wyciągi 6–12 mies.
- B2B/JDG (ryczałt): bank przyjmuje procent przychodu jako dochód. Spotykane podejścia: 20–30% przychodu, w korzystniejszych politykach nawet 50–80% – zależnie od stawki ryczałtu i branży. Dobór banku pod sposób liczenia ryczałtu ma duże znaczenie.
- Kontrakty/zlecenia: ciągłość zleceń i regularność wpływów; często wymagana 12–24 miesięczna historia.
Jakie dokumenty przygotować przed złożeniem wniosku?
W skrócie: kompletuj: dochód, wyciągi, lista zobowiązań, raport BIK, wkład własny, dokumenty nieruchomości.
Pełna lista i wzory: Jakie dokumenty do kredytu hipotecznego?
Czego unikać tuż przed złożeniem wniosku o kredyt?
W skrócie: nie zmieniaj pracy, nie otwieraj nowych linii kredytowych, nie składaj wielu wniosków równolegle.
Jak okres kredytowania i rodzaj rat wpływają na zdolność?
W skrócie: dłuższy okres zwykle poprawia wynik przez niższą ratę startową; przy analizie łatwiej przejść na racie równej niż malejącej.
Jak obliczyć DStI i LTV w 60 sekund na własnym przykładzie?
W skrócie: DStI = wszystkie raty / dochód netto, LTV = kredyt / wartość nieruchomości.
Dochód 8 000 zł netto, obecne raty 800 zł, planowana rata 2 200 zł → DStI = (800 + 2 200) / 8 000 = 37,5%.
Cena 600 000 zł, wkład 120 000 zł, kredyt 480 000 zł → LTV = 480 000 / 600 000 = 80%.
FAQ – Najczęściej zadawane pytania
Lepiej zamknąć kartę kredytową czy obniżyć limit do minimum?
Najczęściej wystarczy obniżyć limit. Zachowujesz historię BIK, a obciążenie zdolności spada wielokrotnie.
Czy banki inaczej liczą zdolność przy 10% i 20% wkładu własnego?
Tak. Przy 20% wkładu często odpada UNW i łatwiej o łagodniejsze parametry ryzyka.
Jak szybko i bezpiecznie zbudować pozytywny BIK od zera?
Używaj małej karty lub zakupów ratalnych i spłacaj 100% w terminie przez 3–6 miesięcy.
Czy umowa na czas określony lub zlecenie dyskwalifikuje?
Nie. Liczy się ciągłość i regularność wpływów, czasem promesa lub dłuższa historia.
Kiedy bank policzy większą zdolność: przy racie równej czy malejącej?
Zwykle przy racie równej, bo pierwsza rata malejąca jest znacznie wyższa.
Mam wysoki dochód, a niską zdolność. Co najczęściej blokuje?
Wysokie limity i inne raty, koszty normatywne na domowników oraz kumulacja zapytań kredytowych.
Czy „zapytania miękkie” w BIK obniżają zdolność?
Nie. Szkodliwe są liczne zapytania kredytowe składane w krótkim czasie.
Zadaj pytanie ekspertowi kredytowemu i sprawdź, co poprawić u Ciebie: umów rozmowę.
Aktualizacja artykułu: 23 października 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt przez LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Artykuł ma charakter informacyjno-edukacyjny. Treści nie stanowią porady finansowej, prawnej ani rekomendacji inwestycyjnej w rozumieniu przepisów, w szczególności nie stanowią usługi doradztwa w rozumieniu art. 4 pkt 21 ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Decyzje podejmujesz na własne ryzyko; treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne.
