- Pożyczka hipoteczna pod zastaw posiadanej nieruchomości w Polsce (środki na dowolny cel, w tym zakup za granicą).
- Kredyt gotówkowy – dla mniejszych kwot lub jako uzupełnienie wkładu.
- Kredyt hipoteczny w banku zagranicznym – zwłaszcza gdy zarabiasz i mieszkasz w kraju zakupu.
Polskie banki nie udzielają kredytów hipotecznych zabezpieczonych na zagranicznych nieruchomościach. Wynika to z odmiennych systemów prawnych i ograniczeń egzekucyjnych, a także z wymogów regulacyjnych. Poniżej znajdziesz trzy praktyczne ścieżki finansowania wraz z porównaniem kosztów, check-listą dokumentów, osi czasu procesu oraz ryzykami, które należy wziąć pod uwagę.
Dlaczego polskie banki nie finansują zakupu nieruchomości za granicą?
Bank w Polsce nie ma skutecznych narzędzi do dochodzenia roszczeń w obcym porządku prawnym. Dochodzą różnice proceduralne, koszty tłumaczeń i ryzyka związane z długotrwałymi sporami. Dodatkowo instytucje działają w reżimie krajowych wytycznych (m.in. dotyczących waluty kredytu i oceny ryzyka), co zamyka drogę do ustanowienia zabezpieczenia na nieruchomości położonej za granicą.
Jak działa pożyczka hipoteczna w Polsce, gdy kupujesz nieruchomość za granicą?
Podstawą finansowania jest zabezpieczenie na Twojej nieruchomości w Polsce. Wskaźnik LTV najczęściej zamyka się w przedziale 70–80%. Przykładowo, przy wartości 800 000 zł dostępna kwota zwykle mieści się między 560 a 640 tys. zł. Pożyczka hipoteczna bywa droższa niż klasyczny kredyt mieszkaniowy, ale w wielu przypadkach nadal jest tańsza niż finansowanie konsumpcyjne bez zabezpieczenia.
Jeśli potrzebujesz wsparcia w ocenie LTV i kosztów, skonsultuj warunki z pośrednikiem kredytowym.
Czy kredyt gotówkowy wystarczy, aby sfinansować zakup za granicą?
Kredyt gotówkowy jest szybki i nie wymaga zabezpieczenia, dlatego sprawdza się przy mniejszych kwotach lub jako uzupełnienie finansowania. Limity kwot i wyższe RRSO ograniczają jednak jego zastosowanie przy droższych nieruchomościach. Dobrze odnieść go do alternatywy z zabezpieczeniem, licząc TCO (całkowity koszt w horyzoncie kilku lat).
Czy polski bank udzieli kredytu w euro na zakup zagranicznej nieruchomości?
Nawet jeśli uzyskujesz dochody w euro, oferta kredytu walutowego z polskiego banku odnosi się do zabezpieczenia na nieruchomości w Polsce. Przy zakupie za granicą realną alternatywą pozostaje pożyczka hipoteczna na nieruchomość w Polsce albo kredyt hipoteczny w banku zagranicznym.
Kiedy wybrać kredyt hipoteczny w banku zagranicznym i jak wygląda proces?
W wielu krajach UE osoby z Polski zyskują dostęp do lokalnych hipotek, zwykle przy wyższym wkładzie własnym dla nierezydentów. Niezbędne są: tłumaczenia przysięgłe, apostille, lokalny numer podatkowy (np. NIE w Hiszpanii, Codice Fiscale we Włoszech) i często konto w banku kredytującym. W zamian otrzymujesz finansowanie w walucie dochodu i brak rozjazdu kursowego między ratą a wynagrodzeniem.
Jakie dokumenty są potrzebne w Polsce i za granicą (checklista)?
- Zaświadczenia o dochodach i deklaracje podatkowe (12–24 mies.).
- Wyciągi bankowe (6–12 mies.), raport BIK, zgody RODO/AML.
- Dokumenty nieruchomości w Polsce (jeśli pożyczka hipoteczna): księga, operat/wycena, polisa.
Checklista za granicą:
- Tłumaczenia przysięgłe, apostille, lokalny numer podatkowy (np. NIE / Codice Fiscale).
- Wymogi banku: minimalny wkład własny, ubezpieczenia, konto w banku kredytującym.
- Dokumenty nieruchomości: umowa przedwstępna, taksy, podatki, opłaty notarialne.
Jak wyglądają koszty całkowite i kiedy która opcja ma przewagę (porównanie TCO)?
| Produkt | Kwota przykładowa | Szac. TCO 5 lat* | Zabezpieczenie | Czas uzyskania | Wrażliwość na FX | Kiedy ma sens |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Pożyczka hipoteczna (PL) | 600 000 zł | niższy niż gotówkowy przy dużych kwotach | Nieruchomość w Polsce | średni | pośrednia (przeliczenie ceny/rat) | wysokie kwoty, stabilne zabezpieczenie |
| Kredyt gotówkowy | 200–300 000 zł | wyższy TCO | Brak | krótki | pośrednia (przeliczenie ceny/rat) | niższe kwoty, szybka decyzja |
| Hipoteka w banku zagranicznym | cena wg kraju (np. 300 000 EUR) | konkurencyjny przy dochodzie w tej samej walucie | Nieruchomość za granicą | średni–dłuższy | niska (dochód = waluta raty) | dochód i życie w kraju zakupu |
*TCO w uproszczeniu: oprocentowanie + prowizje + ubezpieczenia + opłaty (PL/za granicą). Przy zakupie w EUR uwzględnij scenariusze kursowe.
Jak ograniczyć ryzyka (kursowe, formalne i transgraniczne)?
- Kurs walutowy: scenariusze ±10% przy 300 000 EUR znacząco zmieniają koszt w PLN. Rozważ kontrakty forward lub zakupy waluty w transzach.
- Procesy lokalne: taksy, podatki, opłaty notarialne różnią się między krajami; zaplanuj budżet „naokoło” ceny.
- AML/KYC: udokumentuj źródła środków i przepływy, przygotuj tłumaczenia i apostille.
Cena 300 000 EUR. Przy kursie 4,40 koszt to 1 320 000 zł. Zmiana o ±10% daje widełki ~1,19–1,45 mln zł. Finansowanie w EUR przy dochodzie w EUR neutralizuje to ryzyko na poziomie raty.
Jak krok po kroku przeprowadzić finansowanie i zakup za granicą (oś procesu)?
- Budżet i wybór ścieżki (pożyczka PL, gotówkowy, hipoteka za granicą).
- Szacunek LTV/DTI i wstępne warunki (symulacje rat, TCO).
- Komplet dokumentów PL (dochody, BIK, wyciągi; operat jeśli pożyczka).
- Dokumenty zagraniczne: tłumaczenia, apostille, numer podatkowy (np. NIE / Codice Fiscale), konto w banku.
- Umowa przedwstępna i harmonogram płatności.
- Decyzja kredytowa i rozplanowanie kursu/transz.
- Akt notarialny, podatki i opłaty lokalne, wypłata środków.
- Cena: 300 000 EUR, wkład własny: 35% (105 000 EUR).
- Kredyt lokalny: 195 000 EUR, rata w EUR — spójna z dochodem.
- Koszty jednorazowe: notariusz, podatki przeniesienia, tłumaczenia (ramowo).
- Powód wyboru: brak ryzyka kursowego na racie, wymogi dokumentowe spełnione lokalnie.
Skontaktuj się z ekspertem finansowym i omów warianty: pożyczka hipoteczna, kredyt gotówkowy lub hipoteczny.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Czy polski bank udzieli kredytu hipotecznego na mieszkanie za granicą?
Nie, zabezpieczenie hipoteką dotyczy nieruchomości w Polsce.
Jak sfinansować zakup domu za granicą, jeśli mam mieszkanie w Polsce?
Skorzystaj z pożyczki hipotecznej pod zastaw polskiej nieruchomości.
Czy kredyt gotówkowy wystarczy na zakup za granicą?
Tak przy niższej cenie lub jako uzupełnienie wkładu; koszt jest wyższy niż przy pożyczce z zabezpieczeniem.
Kiedy wybrać kredyt hipoteczny w banku zagranicznym?
Gdy zarabiasz i/lub mieszkasz w kraju zakupu i chcesz uniknąć ryzyka kursowego.
Jakie dokumenty są potrzebne do kredytu za granicą?
Dochody, wyciągi, raport BIK, tłumaczenia przysięgłe, apostille oraz lokalny numer podatkowy.
Jak ograniczyć ryzyko kursowe przy zakupie w euro?
Dopasuj walutę długu do waluty dochodu albo zastosuj zabezpieczenia, np. transze/forward.
Ile trwa uzyskanie finansowania i zamknięcie transakcji?
Od kilku do kilkunastu tygodni, zależnie od ścieżki i kompletności dokumentów.
📚 Słowniczek: LTV, DTI, RRSO, TCO
LTV — relacja finansowania do wartości zabezpieczenia.
DTI — relacja rat do dochodu.
RRSO — roczna rzeczywista stopa obejmująca koszt kredytu.
TCO — całkowity koszt w określonym horyzoncie (odsetki + opłaty + prowizje + ubezpieczenia + koszty towarzyszące).
Parametry banków zagranicznych różnią się w zależności od kraju i statusu rezydencji. Przed decyzją porównaj oferty i harmonogram opłat lokalnych.
Aktualizacja artykułu: 23 października 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt przez LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Artykuł ma charakter informacyjno-edukacyjny. Treści nie stanowią porady finansowej, prawnej ani rekomendacji inwestycyjnej w rozumieniu przepisów, w szczególności nie stanowią usługi doradztwa w rozumieniu art. 4 pkt 21 ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Decyzje podejmujesz na własne ryzyko; treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne.
