- Pożyczka hipoteczna pod zastaw posiadanej nieruchomości w Polsce (środki na dowolny cel, w tym zakup za granicą).
- Kredyt gotówkowy dla mniejszych kwot lub jako uzupełnienie wkładu.
- Kredyt hipoteczny w banku zagranicznym zwłaszcza gdy mieszkasz i zarabiasz w kraju zakupu.
Ważne doprecyzowanie: realnym „obejściem” jest finansowanie, w którym zabezpieczenie hipoteczne jest w Polsce, a środki przeznaczasz na zakup nieruchomości za granicą.
Polskie banki nie udzielają kredytów hipotecznych zabezpieczonych na zagranicznych nieruchomościach. Wynika to z odmiennych systemów prawnych i ograniczeń egzekucyjnych, a także z wymogów regulacyjnych. Poniżej znajdziesz trzy praktyczne ścieżki finansowania wraz z porównaniem kosztów, checklistą dokumentów, osią procesu oraz ryzykami, które należy uwzględnić.
Dlaczego polskie banki nie finansują zakupu nieruchomości za granicą?
Bank w Polsce nie ma prostych narzędzi do dochodzenia roszczeń w obcym porządku prawnym. Dochodzą różnice proceduralne, koszty tłumaczeń i ryzyka związane z długotrwałymi sporami, co ogranicza praktyczną możliwość traktowania zagranicznej nieruchomości jako standardowego zabezpieczenia.
Jak działa pożyczka hipoteczna w Polsce, gdy kupujesz nieruchomość za granicą?
Podstawą finansowania jest zabezpieczenie na Twojej nieruchomości w Polsce. W praktyce maksymalny poziom finansowania w pożyczce hipotecznej często wynosi około 50–60% wartości nieruchomości (szczegóły zależą od banku, profilu klienta i rodzaju zabezpieczenia). Przykładowo, przy wartości 800 000 zł limit 60% oznacza kwotę do ok. 480 000 zł. Pożyczka hipoteczna bywa droższa niż klasyczny kredyt mieszkaniowy, ale przy dużych kwotach nadal bywa korzystniejsza kosztowo niż finansowanie konsumpcyjne bez zabezpieczenia.
Jeśli potrzebujesz wsparcia w ocenie LTV i kosztów, porównaj warunki z pośrednikiem kredytowym.
Czy kredyt gotówkowy wystarczy, aby sfinansować zakup za granicą?
Kredyt gotówkowy jest szybki i nie wymaga zabezpieczenia, dlatego sprawdza się przy mniejszych kwotach lub jako uzupełnienie finansowania. Limity kwot i wyższe RRSO ograniczają jednak jego zastosowanie przy droższych nieruchomościach. Dobrze odnieść go do alternatywy z zabezpieczeniem, licząc TCO w horyzoncie kilku lat.
Czy polski bank udzieli kredytu w euro na zakup zagranicznej nieruchomości?
Nawet jeśli uzyskujesz dochody w euro, oferta kredytu walutowego z polskiego banku odnosi się do zabezpieczenia na nieruchomości w Polsce. Przy zakupie za granicą realną alternatywą pozostaje pożyczka hipoteczna na nieruchomość w Polsce albo kredyt hipoteczny w banku zagranicznym.
Kiedy wybrać kredyt hipoteczny w banku zagranicznym i jak wygląda proces?
W wielu krajach UE osoby z Polski mogą uzyskać lokalną hipotekę, często przy wyższym wkładzie własnym dla nierezydentów. Niezbędne bywają: tłumaczenia przysięgłe, apostille lub legalizacja (zależnie od kraju i dokumentu), lokalny numer podatkowy (np. NIE w Hiszpanii, Codice Fiscale we Włoszech) i często konto w banku kredytującym. W zamian otrzymujesz finansowanie w walucie dochodu i brak rozjazdu kursowego między ratą a wynagrodzeniem.
Jakie dokumenty są potrzebne w Polsce i za granicą (checklista)?
- Zaświadczenia o dochodach i deklaracje podatkowe (12–24 mies.).
- Wyciągi bankowe (6–12 mies.), raport BIK, zgody RODO i AML.
- Dokumenty nieruchomości w Polsce (jeśli pożyczka hipoteczna): księga, operat lub wycena, polisa.
Checklista za granicą:
- Tłumaczenia przysięgłe, apostille lub legalizacja (zależnie od kraju), lokalny numer podatkowy (np. NIE, Codice Fiscale).
- Wymogi banku: minimalny wkład własny, ubezpieczenia, konto w banku kredytującym.
- Dokumenty nieruchomości: umowa przedwstępna, taksy, podatki, opłaty notarialne.
Jak wyglądają koszty całkowite i kiedy która opcja ma przewagę (porównanie TCO)?
| Produkt | Kwota przykładowa | Szac. TCO 5 lat* | Zabezpieczenie | Czas uzyskania | Wrażliwość na FX | Kiedy ma sens |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Pożyczka hipoteczna (PL) | 600 000 zł | zwykle niższy niż gotówkowy przy dużych kwotach | nieruchomość w Polsce | średni | pośrednia (przeliczenie ceny, wkładu i kosztów) | wysokie kwoty, stabilne zabezpieczenie |
| Kredyt gotówkowy | 200–300 000 zł | wyższy TCO | brak | krótki | pośrednia (przeliczenie ceny i kosztów) | niższe kwoty, szybka decyzja |
| Hipoteka w banku zagranicznym | cena wg kraju (np. 300 000 EUR) | często konkurencyjny, gdy dochód jest w tej samej walucie | nieruchomość za granicą | średni lub dłuższy | niska na racie (dochód = waluta raty) | dochód i życie w kraju zakupu, komplet lokalnych dokumentów |
*TCO w uproszczeniu: oprocentowanie, prowizje, ubezpieczenia i opłaty. Przy zakupie w EUR uwzględnij scenariusze kursowe, zwłaszcza dla wkładu własnego i kosztów transakcyjnych.
Jak ograniczyć ryzyka (kursowe, formalne i transgraniczne)?
- Kurs walutowy: scenariusze ±10% przy 300 000 EUR znacząco zmieniają koszt w PLN. Rozważ zakupy waluty w transzach, a przy większych kwotach także instrumenty zabezpieczające (np. forward).
- Procesy lokalne: taksy, podatki i opłaty notarialne różnią się między krajami; zaplanuj budżet „naokoło” ceny i zostaw bufor.
- AML i KYC: udokumentuj źródła środków i przepływy, przygotuj tłumaczenia oraz wymagane poświadczenia (apostille lub legalizacja).
Cena 300 000 EUR. Przy kursie 4,40 koszt to 1 320 000 zł. Zmiana o ±10% daje widełki ok. 1,19–1,45 mln zł. Finansowanie w EUR przy dochodzie w EUR neutralizuje ryzyko na poziomie raty, ale wkład własny i koszty transakcji wciąż mogą zależeć od kursu, jeśli płacisz je z PLN.
Jak krok po kroku przeprowadzić finansowanie i zakup za granicą (oś procesu)?
- Budżet i wybór ścieżki (pożyczka PL, gotówkowy, hipoteka za granicą).
- Szacunek LTV i DTI oraz wstępne warunki (symulacje rat, TCO).
- Komplet dokumentów PL (dochody, BIK, wyciągi; operat lub wycena, jeśli pożyczka).
- Dokumenty zagraniczne: tłumaczenia, apostille lub legalizacja, numer podatkowy (np. NIE, Codice Fiscale), konto w banku.
- Umowa przedwstępna i harmonogram płatności.
- Decyzja kredytowa i rozplanowanie kursu oraz transz.
- Akt notarialny, podatki i opłaty lokalne, wypłata środków.
- Cena: 300 000 EUR, wkład własny: 35% (105 000 EUR).
- Kredyt lokalny: 195 000 EUR, rata w EUR spójna z dochodem.
- Koszty jednorazowe: notariusz, podatki przeniesienia, tłumaczenia (ramowo, zależnie od regionu i procedury).
- Powód wyboru: ograniczenie ryzyka kursowego na racie oraz spełnienie wymogów dokumentowych lokalnie.
Skontaktuj się z ekspertem finansowym i omów warianty: pożyczka hipoteczna, kredyt gotówkowy lub kredyt hipoteczny w banku zagranicznym.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Czy polski bank udzieli kredytu hipotecznego na mieszkanie za granicą?
Zwykle nie, ponieważ zabezpieczenie hipoteczne dotyczy nieruchomości w Polsce.
Jak sfinansować zakup domu za granicą, jeśli mam mieszkanie w Polsce?
Najczęściej stosuje się pożyczkę hipoteczną pod zastaw polskiej nieruchomości, z przeznaczeniem środków na zakup za granicą.
Czy kredyt gotówkowy wystarczy na zakup za granicą?
Tak przy niższej cenie lub jako uzupełnienie wkładu, ale koszt całkowity zwykle jest wyższy niż przy pożyczce z zabezpieczeniem.
Kiedy wybrać kredyt hipoteczny w banku zagranicznym?
Gdy zarabiasz i lub mieszkasz w kraju zakupu oraz chcesz ograniczyć ryzyko kursowe na racie.
Jakie dokumenty są potrzebne do kredytu za granicą?
Zwykle: dochody, wyciągi, raport BIK, tłumaczenia przysięgłe, apostille lub legalizacja oraz lokalny numer podatkowy.
Jak ograniczyć ryzyko kursowe przy zakupie w euro?
Dopasuj walutę długu do waluty dochodu albo zastosuj zabezpieczenia, np. zakupy waluty w transzach lub forward.
Ile trwa uzyskanie finansowania i zamknięcie transakcji?
Od kilku do kilkunastu tygodni, zależnie od ścieżki finansowania, kraju i kompletności dokumentów.
Słowniczek: LTV, DTI, RRSO, TCO
LTV — relacja finansowania do wartości zabezpieczenia.
DTI — relacja rat do dochodu.
RRSO — roczna rzeczywista stopa obejmująca koszt kredytu.
TCO — całkowity koszt w określonym horyzoncie (odsetki, opłaty, prowizje, ubezpieczenia oraz koszty towarzyszące).
Źródła i weryfikacja (stan na 15/01/2026 r.):
- Bankier.pl: „Mieszkanie za granicą a kredyt w Polsce. Mission impossible?” (24/12/2025 r.)
- PKO BP: pożyczka hipoteczna na dowolny cel, maksymalnie do 60% wartości nieruchomości
- gov.pl (MSZ): apostille i legalizacja dokumentów
Parametry banków zagranicznych różnią się w zależności od kraju, regionu i statusu rezydencji. Przed decyzją porównaj oferty oraz lokalny harmonogram opłat i podatków.
Aktualizacja artykułu: 15 stycznia 2026 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt przez LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Artykuł ma charakter informacyjno-edukacyjny. Treści nie stanowią porady finansowej, prawnej ani rekomendacji inwestycyjnej w rozumieniu przepisów, w szczególności nie stanowią usługi doradztwa w rozumieniu art. 4 pkt 21 ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Decyzje podejmujesz na własne ryzyko; treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji. Artykuł zawiera linki afiliacyjne.
