Najważniejsze informacje w skrócie:
- Gdy potrzebujesz natychmiast obniżyć ratę bez nowej oceny zdolności, wybierz karencję lub prolongatę; gdy chcesz trwale obniżyć koszt kredytu w horyzoncie 5–10 lat, wybierz refinansowanie po teście opłacalności.
- Stopa referencyjna NBP: 4,00% od 04/12/2025 r.
- WIRON 1M Compound: 3,59102% z 11/12/2025 r.
- Dla Ciebie: refinans zwykle ma sens, gdy różnica stopy ≥ 0,60–0,80 p.p. i utrzymasz warunki przez 24–36 mies., przy saldzie ≥ 250–300 tys. zł.
- Co zrobić dziś: wykonaj test opłacalności w 3 krokach poniżej, wyślij wniosek o renegocjację marży i zbierz 2 porównywalne oferty na tej samej dacie wskaźnika.
Odpowiedz na pytania, by znaleźć swoje rozwiązanie:
-
Czy Twój problem z płynnością jest krótkoterminowy (3–6 miesięcy)?
- TAK → Potrzebujesz szybkiej ulgi. Przejdź do pytania 2.
- NIE → Budżet wymaga trwałej zmiany. Przejdź do pytania 3.
-
Czy chcesz maksymalnie obniżyć miesięczne obciążenie, płacąc tylko odsetki?
- TAK → Rozwiązanie: KARENCJA (chwilowy kryzys).
- NIE → Rozwiązanie: RENEGOCJACJA MARŻY w obecnym banku.
-
Czy różnica między Twoim obecnym oprocentowaniem a najlepszą ofertą na rynku wynosi ≥ 0,60 p.p.?
- TAK → Rozwiązanie: REFINANSOWANIE. Wykonaj „Test opłacalności w 3 krokach”.
- NIE → Rozwiązanie: PROLONGATA. Niższa rata na stałe, wyższy CKK.
Dane aktualne na: 11/12/2025 r.
Metodyka wyliczeń: rata annuitetowa; referencje przykładowe: NBP 4,00% (od 04/12/2025 r.), WIRON 1M Compound 3,59102% (11/12/2025 r.); marża przykładowa 2,20 p.p.; okres 25–30 lat; koszty formalne: wpis hipoteki 200 zł; PCC od hipoteki: 19 zł przy wierzytelności o wysokości nieustalonej albo 0,1% przy wierzytelności o wysokości ustalonej (zależy od konstrukcji zabezpieczenia).
Raty liczę jako annuitet: stopa efektywna = stopa nominalna/12, liczba okresów = lata×12; koszty jednorazowe doliczam do porównania kosztów w horyzoncie 24–36 miesięcy.
Wyobraź sobie Annę i Tomasza. Ich rata wzrosła, a do tego doszedł nagły wydatek na auto. Dochody są stabilne, lecz przez 4 miesiące budżet będzie ekstremalnie napięty. Dla nich rozwiązaniem jest krótkoterminowa karencja. A teraz pomyśl o Piotrze, który 3 lata temu zaciągnął hipotekę z wysoką marżą. Dzisiejsze oferty są lepsze. Jego priorytet to refinansowanie. Ten artykuł pomaga Ci dobrać narzędzie do sytuacji.
Czym jest karencja, prolongata i refinansowanie i jakie są między nimi różnice?
Karencja to czasowe zawieszenie spłaty kapitału; zwykle płacisz odsetki albo następuje kapitalizacja. Ulga jest szybka, a koszt całkowity rośnie, bo kapitał nie maleje. Prolongata to wydłużenie okresu spłaty; rata spada trwale, lecz łączny koszt rośnie. Refinansowanie to przeniesienie kredytu do innego banku z nową marżą i bazą; ratę oraz koszt kredytu obniżasz, gdy zysk odsetkowy przewyższa koszty przeniesienia (w tym wpis hipoteki 200 zł i PCC zależne od rodzaju hipoteki).
| Cecha | Karencja | Prolongata | Refinansowanie |
|---|---|---|---|
| Główny cel | Ulga natychmiast | Trwale niższa rata | Niższy koszt w czasie |
| Wpływ na ratę | ⬇️⬇️ (tylko odsetki) | ⬇️ (obniżka stała) | ⬇️ (obniżka stała) |
| Całkowity koszt (CKK) | ⬆️ (rośnie) | ⬆️⬆️ (rośnie bardziej) | ⬇️ (spada), jeśli koszty startowe są niskie |
| Wymagana zdolność | Często nie | Często nie | Tak, pełna ocena |
| Czas procedury | 3–21 dni | 3–21 dni | 2–8 tygodni |
Kiedy wybrać karencję, kiedy prolongatę, a kiedy refinansowanie przy ograniczonym budżecie?
Wybierz karencję, gdy masz przejściowy spadek płynności 3–6 miesięcy i plan powrotu dochodów. Wybierz prolongatę, gdy potrzebujesz stałej obniżki raty i akceptujesz wyższy CKK. Wybierz refinansowanie, jeśli różnica stopy ≥ 0,60–0,80 p.p., utrzymasz warunki 24–36 miesięcy, a do spłaty pozostało ≥ 10–15 lat i spełniasz warunki do zmiany banku.
Jak te warianty wpływają na ratę, koszt całkowity i RRSO w 5–10 lat?
Przykład: 400 000 zł, 25 lat, oprocentowanie 5,79102% (baza WIRON 1M 3,59102% + marża 2,20 p.p.). Rata wynosi ok. 2 526 zł. Karencja 6 mies.: płacisz głównie odsetki (ok. 1 930 zł/mies. przy tej stopie), kapitał nie maleje, koszt rośnie. Prolongata +5 lat: rata spada do ok. 2 345 zł, a łączny koszt rośnie przez dłuższy czas naliczania odsetek. Refinans do 5,19102% (−0,60 p.p.): rata spada do ok. 2 383 zł; zysk ma sens, jeśli koszty przeniesienia są kontrolowane i warunki utrzymasz.
Jakie dokumenty są potrzebne i ile trwają procedury w banku?
Karencja i prolongata: wniosek, aneks, opis sytuacji; często bez wyceny i bez pełnej oceny zdolności; decyzja 3–21 dni. Refinansowanie: pełny wniosek, dokumenty dochodowe, historia spłat, wycena, formalności hipoteki (wpis 200 zł + PCC zależne od rodzaju hipoteki); czas 2–8 tygodni zależnie od banku i sądu wieczystoksięgowego.
Ważne: publikacja POLSTR i indeksów składanych już trwa, jednak zmienne oprocentowanie w nowych hipotekach pozostaje oparte na WIBOR/WIRON do czasu startu ofert na POLSTR. Zgodnie z aktualną mapą drogową kredyty mieszkaniowe oparte o POLSTR wejdą do sprzedaży od II kwartału 2026.
Kiedy refinansowanie kredytu się opłaca i jak to policzyć?
Trzy kroki: 1) oblicz nową ratę przy różnicy stopy, 2) zsumuj koszty przeniesienia (wpis hipoteki 200 zł, PCC zależne od rodzaju hipoteki, prowizje, wycena, polisy), 3) sprawdź, czy oszczędność w 24–36 miesięcy ≥ koszty. Próg zwykle wypada przy 0,60–0,80 p.p. różnicy i saldzie ≥ 250–300 tys. zł.
- Oblicz miesięczną różnicę rat przy nowej stopie.
- Dodaj koszty przeniesienia: wpis hipoteki 200 zł + PCC (19 zł albo 0,1%) + prowizje/wycena/polisy.
- Jeśli oszczędność w 24–36 mies. ≥ koszty, przejdź do wniosku o refinansowanie.
| Parametr | Karencja (6 mies.) | Prolongata (+5 lat) | Refinans (−0,60 p.p.) |
|---|---|---|---|
| Kwota [zł] | 400 000 | 400 000 | 400 000 |
| Okres [lat] | 25 → 25 | 25 → 30 | 25 → 25 |
| Stopa [%] | 5,79102 | 5,79102 | 5,19102 |
| Koszty początkowe [zł] | 0–300 (aneks) | 0–300 (aneks) | 200 + PCC (19 zł lub 0,1%) + ew. prowizje/wycena/polisy |
| Nowa rata [zł] | ~1 930 (tylko odsetki, przy tej stopie) | ~2 345 | ~2 383 |
Jakie ryzyka i pułapki ma każde rozwiązanie?
Karencja: kapitalizacja odsetek, wyższy CKK, skok raty po zakończeniu. Prolongata: dłuższy okres spłaty, więcej odsetek łącznie, dłużej płacone polisy. Refinansowanie: koszty startowe, cross-sell podbijający RRSO, ryzyko wyceny i LTV.
Jak decyzje wpływają na BIK i zdolność kredytową?
Aneks techniczny bywa neutralny; restrukturyzacja raportowana do BIK obniża ocenę i utrudnia uzyskanie nowych warunków. Przed refinansowaniem ogranicz otwarte limity, utrzymuj historię bez opóźnień i przygotuj aktualne zaświadczenia o dochodach.
Jak połączyć renegocjację, konsolidację, nadpłaty i poduszkę?
Sekwencja działań: 1) wniosek o renegocjację marży (załącz oferty konkurencji), 2) rozpocznij proces refinansowania jako alternatywę, 3) uporządkuj drogi dług konsumpcyjny (spłata lub konsolidacja), 4) po uldze ustaw mikronadpłaty 100–300 zł/mies. i zbuduj poduszkę 3–6 rat.
- Renegocjacja poparta ofertami z rynku wzmacnia Twoją pozycję.
- Alternatywa w postaci refinansowania przyspiesza decyzję banku.
- Mikronadpłaty obniżają odsetki i skracają okres spłaty.
Jak przeprowadzić wybrany wariant krok po kroku i policzyć na liczbach?
Gdy brak zdolności i występuje krótki szok płynności, wybierz karencję lub prolongatę; gdy różnica stopy ≥ 0,60–0,80 p.p. i utrzymasz warunki 24–36 miesięcy, przejdź do refinansowania.
Kwota: 400 000 zł, okres: 25 lat, stopa: 5,79102% ⇒ rata ~ 2 526 zł.
Różnica stopy −0,60 p.p. ⇒ rata ~ 2 383 zł (oszczędność ~ 143 zł/mies.); wpis hipoteki 200 zł + PCC od hipoteki (19 zł albo 0,1% zależnie od konstrukcji) ⇒ porównuj zwrot w horyzoncie 24–36 mies. razem z prowizjami i kosztami dodatkowych polis.
Checklista – krok po kroku
- Zbierz wskaźniki z datą: NBP (stopa referencyjna), WIRON 1M (konkretna data) oraz najnowszy odczyt CPI (miesięczny).
- Oblicz ratę obecną i potencjalną przy różnicy stopy (np. −0,60 p.p.).
- Policz koszty przeniesienia: wpis KW 200 zł, PCC od hipoteki (19 zł albo 0,1%), prowizje, wycena, polisy.
- Wyznacz czas zwrotu i porównaj oszczędność w 24–36 miesiącach z kosztami; jeśli oszczędność ≥ koszty, uruchom refinansowanie, w przeciwnym razie renegocjuj marżę i rozważ krótką karencję.
FAQ – Karencja, Prolongata czy Refinansowanie?
Wybierz karencję na krótkotrwały problem z płynnością (3–6 mies.). Wybierz prolongatę, jeśli chcesz trwale obniżyć ratę, akceptując wyższy koszt całkowity. Wybierz refinansowanie, gdy różnica stopy ≥ 0,60 p.p. i utrzymasz warunki.
Gdy różnica w oprocentowaniu wynosi co najmniej 0,60–0,80 p.p., a saldo wynosi min. 250–300 tys. zł, a oszczędność w 24–36 miesięcy przewyższa koszty przeniesienia (wpis hipoteki 200 zł + PCC zależne od rodzaju hipoteki + pozostałe opłaty).
Zastosuj karencję kapitału lub prolongatę okresu. Składasz wniosek i podpisujesz aneks; efekt jest szybki, a koszt całkowity rośnie.
Podziel łączne koszty przeniesienia przez miesięczną oszczędność na racie. Dodatkowo sprawdź, czy oszczędność w 24–36 miesięcy przewyższa koszty.
Zależy od raportowania. Aneks techniczny bywa neutralny, restrukturyzacja obniża scoring. Zachowaj terminowość spłat.
Zwykle 2–8 tygodni: wniosek, analiza, wycena, umowa, formalności w księdze wieczystej.
Zacznij od renegocjacji, opierając się na ofertach z rynku. Jeśli warunki są słabe lub bank nie reaguje, uruchom proces refinansowania.
- Porównywanie ofert bez tej samej daty wskaźnika i identycznego okresu.
- Pominięcie kosztów pozaodsetkowych: prowizje, polisy, opłaty sądowe i PCC.
- Brak testu odporności na wzrost stopy o 1–2 p.p. przy zmiennej bazie.
- Mylenie karencji kapitału z pełnym zawieszeniem raty, co podbija saldo.
- Skupianie się wyłącznie na marży, z pominięciem RRSO i kosztów cross-sell (np. ubezpieczeń pod warunek marży).
Słowniczek kluczowych pojęć
- CKK (Całkowity Koszt Kredytu): suma wszystkich kosztów kredytu w całym okresie (odsetki, prowizje, ubezpieczenia, opłaty).
- Kapitalizacja odsetek: doliczenie niezapłaconych odsetek do kapitału; w kolejnych ratach odsetki naliczane są od wyższego salda.
- Marża banku: stała część oprocentowania, którą obniżysz przez renegocjację albo refinansowanie.
- Cross-sell: dodatkowe produkty (konto, karta, polisa) warunkujące marżę; wpływają na koszt w czasie i na RRSO.
- RRSO: roczny koszt kredytu uwzględniający odsetki i opłaty w czasie.
Dalszy krok: policz własny próg i zdecyduj „karencja w spłacie, prolongata czy refinansowanie” na liczbach; gdy różnica stopy ≥ 0,60–0,80 p.p. i oszczędność w 24–36 miesięcy przewyższa koszty przeniesienia, uruchom refinansowanie i stabilizuj budżet.
Źródła
- NBP – podstawowe stopy procentowe (stan na 11/12/2025 r.), link
- GPW Benchmark – wskaźniki WIRON (11/12/2025 r.), link
- KNF – Rekomendacja S (06/2023 r.), PDF
- Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – wpis hipoteki 200 zł (art. 42), ISAP
- Ustawa o PCC – PCC od hipoteki: 19 zł (wysokość nieustalona) albo 0,1% (wysokość ustalona), ISAP
- BIK – czynniki wpływające na ocenę punktową, link
- GUS – CPI (aktualne komunikaty), link
Mapa dowodów
| Teza / liczba w artykule | Źródło | Data |
|---|---|---|
| Stopa referencyjna NBP = 4,00% | NBP – podstawowe stopy link | od 04/12/2025 r. |
| WIRON 1M Compound = 3,59102% | GPW Benchmark link | 11/12/2025 r. |
| Wpis hipoteki w KW = 200 zł | Ustawa o kosztach sądowych – art. 42 (ISAP) | stan obowiązujący |
| PCC od hipoteki: 19 zł albo 0,1% (zależnie od rodzaju hipoteki) | Ustawa o PCC (ISAP) | stan obowiązujący |
Aktualizacja artykułu: 11 grudnia 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt przez LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Informacje mają charakter edukacyjny; nie stanowią porady finansowej, prawnej ani rekomendacji inwestycyjnej. Treść nie uwzględnia Twojej indywidualnej sytuacji. Skonsultuj decyzję ze specjalistą. Niektóre linki są afiliacyjne; wspierają rozwój serwisu bez dodatkowych kosztów dla Ciebie.
