- tożsamość i status: dowód, drugi dokument ze zdjęciem, dokumenty małżeńskie lub intercyza, ewentualnie pełnomocnictwo notarialne
- dochody: zaświadczenie o zarobkach na druku banku, PIT, wyciągi z konta z odpowiedniego okresu
- nieruchomość: księga wieczysta, umowa, operat/wycena, MPZP lub WZ, przy sprzedaży na rynku wtórnym świadectwo energetyczne (wymóg transakcyjny)
- formularze bankowe: wniosek, zgody, oświadczenia, RODO, informacje o zobowiązaniach
- termin ustawowy: wiążąca oferta najpóźniej w 21. dniu od otrzymania wniosku; w praktyce decyzja i oferta banku zwykle idą tym samym torem
Aby uzyskać kredyt hipoteczny, przygotuj zestaw dokumentów potwierdzających tożsamość, dochody i nieruchomość, którą chcesz kupić lub wybudować. Poniżej masz listę, instrukcje i matryce dokumentów, które skracają obieg w banku i ograniczają ryzyko poprawek.
Dlaczego komplet dokumentów jest pierwszym krokiem do szybkiej decyzji kredytowej?
Analiza realnie startuje, gdy bank ma spójny pakiet. Opóźnienia wynikają zwykle z braków w formularzach, nieaktualnych dokumentów (szczególnie przy działalności gospodarczej) lub rozbieżności w danych z księgi wieczystej. Uporządkowany komplet skraca obieg, ogranicza dosyłanie uzupełnień i zmniejsza ryzyko odmowy z powodów formalnych.
Jakie dokumenty potwierdzają tożsamość i status prawny?
- Tożsamość: dowód osobisty oraz drugi dokument ze zdjęciem (np. paszport)
- Status rodzinny: odpis skrócony aktu małżeństwa lub intercyza przy rozdzielności majątkowej
- Pełnomocnictwo: notarialne z zakresem do czynności kredytowych i hipotecznych, gdy nie możesz stawić się osobiście
- Obywatel państwa trzeciego: paszport, karta pobytu, dokumenty legalności zatrudnienia, tłumaczenia przysięgłe; część banków wymaga numeru PESEL
Jak bank weryfikuje dochody i jakie dokumenty przygotować?
Bank ocenia stabilność i ciągłość dochodu. Wymagania różnią się w zależności od formy zatrudnienia, działalności lub dochodu pasywnego.
Wniosek z tabeli: przygotuj wyciągi z konta z ostatnich 3–12 miesięcy oraz dokument „bazowy” (PIT, zaświadczenie, umowy) zgodnie z matrycą.
| Źródło przychodu | Wymagane dokumenty | Kto wystawia / skąd | Format | Ważność (praktyka banków) |
|---|---|---|---|---|
| Umowa o pracę bezterminowa | zaświadczenie o zarobkach (druk banku), PIT-37, wyciągi 3–6 m-cy | pracodawca, e-PIT, bankowość elektroniczna | oryginał lub PDF | zaświadczenie zwykle do 30 dni; wyciągi zgodnie z okresem |
| Umowa o pracę terminowa | zaświadczenie, aktualna umowa + poprzednie, PIT-37, wyciągi min. 6 m-cy; czasem promesa | pracodawca, e-PIT, bank | zaświadczenie zwykle do 30 dni; promesa według wymogów banku | |
| Działalność gospodarcza (KPiR/ryczałt/pełna) | PIT-36/36L/28, zaświadczenia ZUS/US (jeśli wymagane), KPiR/ewidencje lub bilans+RZiS, wyciągi 12 m-cy | e-Urzędy, księgowość, bank | zaświadczenia często do 30 dni; dane finansowe: bieżący rok + 1–2 lata historii | |
| Umowa zlecenie / dzieło | umowy i rachunki (często 12 m-cy), wyciągi 6–12 m-cy, PIT-37/36 | zleceniodawcy, e-PIT, bank | bank patrzy na ciągłość wpływów i powtarzalność | |
| Emerytura / renta | decyzja, waloryzacja, potwierdzenia wpływów | ZUS/KRUS, bank | PDF/skan | ostatnie decyzje + zwykle 3 wpływy |
| Najem prywatny | umowy najmu, dowód własności, PIT-36/28, wpływy czynszu | właściciel, e-PIT, bank | ciągłość wpływów zwykle 6–12 m-cy | |
| Dochód z zagranicy | umowa, zaświadczenie o dochodach, deklaracje podatkowe, wyciągi; czasem raport kredytowy | pracodawca, urząd skarbowy, bank, biuro kredytowe | PDF + tłumaczenia przysięgłe | zwykle 6–12 m-cy historii |
Jakie formularze bankowe i zgody dołączasz do wniosku?
- wniosek kredytowy z danymi finansowymi, rodzinnymi i opisem celu
- zgody na przetwarzanie danych i zapytania do baz
- oświadczenia o zobowiązaniach i powiązaniach
- formularze ubezpieczeniowe lub programów publicznych, jeśli dotyczą danego kredytu
Pobierz raport BIK przed złożeniem wniosku i sprawdź poprawność historii. Bank wykona własne zapytania, ale Twoja weryfikacja ogranicza ryzyko niespodzianek.
Jakie dokumenty nieruchomości są wymagane w zależności od celu kredytu?
Wniosek z tabeli: przy rynku wtórnym dopnij dokumenty transakcyjne, w tym świadectwo energetyczne (wymóg sprzedaży); przy pierwotnym prospekt i dokumentację inwestycji; przy budowie projekt, kosztorys i harmonogram.
| Cel / rynek | Obowiązkowe (praktyka + wymogi transakcji) | Dodatkowe | Kiedy wymagane | Na co patrzy bank |
|---|---|---|---|---|
| Zakup – rynek wtórny | umowa przedwstępna, KW, podstawa nabycia sprzedającego, dokumenty o stanie prawnym; świadectwo energetyczne; wycena/operat według modelu banku | wypis i wyrys, saldo kredytu sprzedającego | saldo, jeśli hipoteka istnieje | spójność danych stron, adresów i oznaczeń lokalu z KW i umową |
| Zakup – rynek pierwotny | umowa deweloperska, prospekt, KW gruntu, pozwolenie na budowę, wycena/operat według modelu banku | zaświadczenie o samodzielności po zakończeniu (jeśli bank prosi) | dla inwestycji w toku | zgodność metrażu i udziału w gruncie z dokumentami inwestycji |
| Budowa domu | KW działki, MPZP lub WZ, pozwolenie/zgłoszenie, projekt, kosztorys i harmonogram bankowy, dziennik budowy; wycena/operat | oświadczenia wykonawców, protokoły inspekcji | przed wypłatą kolejnych transz | dostęp do drogi, media, realność harmonogramu i kosztorysu |
| Zakup działki | KW, wypis i wyrys, MPZP lub WZ, wycena/operat | badania geotechniczne | WZ, gdy brak MPZP | przeznaczenie i parametry zabudowy, dostęp do drogi |
| Remont / wykończenie | kosztorys bankowy, prawo do nieruchomości, wycena przed/po według zasad banku | zgłoszenie robót / pozwolenie | gdy zakres prac tego wymaga | rozliczenie etapów i zgodność prac z kosztorysem |
Jak przygotować dokumenty do budowy domu, aby uniknąć opóźnień?
- Działka i dostęp: KW, wypis i wyrys, MPZP lub WZ, dostęp do drogi publicznej i mediów
- Formalności: pozwolenie na budowę lub zgłoszenie, projekt budowlany
- Finanse i harmonogram: kosztorys na druku banku, harmonogram transz
- Realizacja: dziennik budowy, inspekcje banku, protokoły postępu
- Rozliczenie końcowe: zgłoszenie zakończenia lub pozwolenie na użytkowanie, wycena po zakończeniu, jeśli bank jej wymaga
Jakie dokumenty składa cudzoziemiec ubiegający się o kredyt hipoteczny?
- paszport i karta pobytu lub potwierdzenie rejestracji pobytu (UE)
- umowa o pracę lub kontrakt, zaświadczenie o dochodach, wyciągi z konta
- deklaracje podatkowe; część banków prosi o raport kredytowy z kraju pochodzenia
- tłumaczenia przysięgłe dokumentów w języku obcym
- w części przypadków wymagane jest zezwolenie MSWiA na nabycie nieruchomości (warto sprawdzić przed podpisaniem umowy)
Masz inne kredyty i limity? Jakie dokumenty dołączasz do wniosku?
Wskaż aktualne zobowiązania w formularzu i przygotuj dokumenty o saldach oraz warunkach spłaty. Bank zweryfikuje dane w BIK. Spójność i komplet danych przyspieszają analizę zdolności.
Plan konsolidacji kredytu gotówkowego z hipoteką wymaga umów oraz sald wszystkich łączonych zobowiązań.
- niezgodność danych w KW i umowie
- brak wymaganych dokumentów z e-Urzędów (najczęściej przy JDG), gdy bank ich żąda
- brak ciągłości wpływów z umów cywilnoprawnych
- wycena poniżej ceny transakcyjnej bez dodatkowego wkładu
- brak świadectwa energetycznego przy sprzedaży na rynku wtórnym
- niespójne adresy i oznaczenia lokali
- brak zgód i pełnomocnictw
- dochód zagraniczny bez tłumaczeń przysięgłych
Jak domknąć komplet i uruchomić ustawowy bieg 21. dnia?
- wniosek, zgody, oświadczenia
- tożsamość i status prawny
- dochody zgodnie z matrycą źródła
- pakiet nieruchomości, w tym dokumenty wymagane do sprzedaży (np. świadectwo energetyczne przy rynku wtórnym)
- wycena/operat według modelu banku
- raport BIK do samodzielnej weryfikacji
- spójność danych w całym pakiecie (KW, umowa, dane osobowe, adresy, numery lokali)
Ustawowo bank przekazuje wiążącą ofertę najpóźniej w 21. dniu od otrzymania wniosku; w praktyce warto dopilnować, aby bank miał kompletny pakiet i nie „cofał” procesu o uzupełnienia.
FAQ – najczęściej zadawane pytania o dokumenty do kredytu hipotecznego
Ile czasu bank ma na przedstawienie oferty hipotecznej?
Ustawowo wiążąca oferta jest przekazywana najpóźniej w 21. dniu od otrzymania wniosku; w praktyce termin zależy od kompletności dokumentów.
Jakie wyciągi z konta są potrzebne do kredytu?
Najczęściej 3–6 miesięcy przy etacie oraz 6–12 miesięcy przy działalności lub umowach cywilnoprawnych.
Czy świadectwo energetyczne jest wymagane?
Przy sprzedaży i najmie dokument przekazuje sprzedający lub wynajmujący. Bank może poprosić o kopię wcześniej, żeby domknąć formalności transakcji.
Czy operat szacunkowy jest zawsze konieczny?
Wycena jest standardem, ale model bywa różny: część banków zleca ją we własnym trybie, a część akceptuje operat. Ustal to przed kompletowaniem pakietu.
Jakie dokumenty potwierdzają dochód z najmu?
Umowy najmu, dowód własności, PIT-36/28 oraz wpływy czynszu z konta zwykle z 6–12 miesięcy.
Czy cudzoziemiec dostanie kredyt w Polsce?
Tak, jeśli ma legalny pobyt i udokumentowane dochody. Bank zwykle wymaga tłumaczeń przysięgłych, a w części przypadków także dodatkowych dokumentów formalnych.
Czy rozdzielność majątkowa zmienia zakres dokumentów?
Tak. Dołącz intercyzę, a każdy współwnioskodawca składa swój komplet dokumentów dochodowych i identyfikacyjnych.
Źródła i podstawy prawne (stan na 15/01/2026 r.)
- Ustawa o kredycie hipotecznym (Dz.U. 2017 poz. 819) – art. 14, 21. dzień i wiążąca oferta
- Świadectwa charakterystyki energetycznej – informacje rządowe
- MSWiA: zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemców
- BIK: jak pobrać Raport BIK
- ZUS: jak uzyskać zaświadczenie o niezaleganiu oraz KAS: zaświadczenie o niezaleganiu w podatkach w e-US
Aktualizacja artykułu: 15 stycznia 2026 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt przez LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Artykuł ma charakter informacyjno-edukacyjny. Treści nie stanowią porady finansowej, prawnej ani rekomendacji inwestycyjnej w rozumieniu przepisów, w szczególności nie stanowią usługi doradztwa w rozumieniu art. 4 pkt 21 ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Decyzje podejmujesz na własne ryzyko; treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji. Artykuł zawiera linki afiliacyjne.
