- Dostępność: Kredyt na umowie zlecenie lub o dzieło jest możliwy, ale wymaga dłuższej historii wpływów (najczęściej 6–12 miesięcy) i wyraźnej stabilności.
- Zdolność kredytowa: Banki często przyjmują tylko część dochodu z umów cywilnoprawnych, zwykle 50–80%, co obniża zdolność w porównaniu do etatu.
- Różnice: Przy dochodzie 8 000 zł netto zdolność na zleceniu bywa niższa o około 50–100 tys. zł niż na etacie.
- Klucz do sukcesu: Wkład własny 20–30%, brak przerw w zleceniach i dobrze udokumentowana historia współpracy z kontrahentami.
Tak, przy umowie zlecenie lub o dzieło da się uzyskać kredyt hipoteczny, jednak ścieżka ta wymaga lepszego przygotowania dokumentacji niż w przypadku etatu. Jeśli zarabiasz projektowo, bank nie ocenia samej nazwy umowy, ale przewidywalność Twoich wpływów w przyszłości.
Poniżej znajdziesz kompletny przewodnik zgodny z aktualną polityką banków w 2025 roku. Dowiesz się, jak banki liczą Twoją zdolność, dlaczego znajomość różnicy między WIBOR a POLSTR jest ważna i jak przygotować się do wniosku, aby zminimalizować ryzyko odmowy.
| Scenariusz | Dla kogo? | Szansa na kredyt | Główne wyzwanie |
|---|---|---|---|
| Tylko umowa zlecenie / o dzieło | Osoby z historią wpływów powyżej 12 miesięcy, bez przerw w zleceniach. | Średnia / wysoka (przy wysokim wkładzie własnym). | Konserwatywne liczenie zdolności przez bank. |
| Etat + zlecenie (hybryda) | Umowa o pracę na czas nieokreślony + dodatkowe projekty. | Bardzo wysoka. | Konieczność udokumentowania obu źródeł dochodu (więcej formalności). |
| Krótka historia (< 6 m-cy) | Osoby, które niedawno przeszły na umowy cywilnoprawne. | Niska / brak. | Wysokie ryzyko odmowy i konieczność przesunięcia wniosku w czasie. |
Czy przy umowie zlecenie lub o dzieło można dostać kredyt hipoteczny?
Banki mają obowiązek realizować politykę ostrożnego zarządzania ryzykiem, zgodną z Rekomendacją S KNF. Dochód z umów cywilnoprawnych jest z natury mniej chroniony przez Kodeks pracy niż etat, dlatego analitycy stosują dodatkowe bufory bezpieczeństwa.
Nie oznacza to automatycznej odmowy. Oznacza to, że musisz udowodnić, iż Twój dochód jest trwały. Przy budowie domu czy zakupie mieszkania bank chętniej sfinansuje inwestycję osobie z umową o dzieło, która ma 20% wkładu własnego i stabilną historię współpracy z kilkoma kontrahentami, niż osobie na etacie z minimalnym wkładem i umową na czas określony.
Jak banki oceniają stabilność dochodu z umów cywilnoprawnych?
Dla analityka kluczowa jest powtarzalność. Jeśli Twoje wpływy wyglądają jak sinusoida (raz 15 000 zł, potem dwa miesiące 0 zł), zdolność kredytowa drastycznie spadnie. Banki preferują model, w którym średnia z ostatnich 6–12 miesięcy jest zbliżona do wpływów z ostatniego miesiąca.
Ważne: zbyt duża zależność od jednego zleceniodawcy (gdy 100% dochodu pochodzi z jednej firmy) bywa traktowana podobnie jak „ukryty etat” lub ryzyko utraty całego dochodu naraz. Dywersyfikacja zleceń (2–3 stałych klientów) jest dla banku wyraźnym atutem.
Jaką minimalną historię wpływów trzeba mieć, aby starać się o kredyt?
Standard rynkowy w 2025 roku to 12 miesięcy nieprzerwanej historii wpływów na konto. Część banków dopuszcza okres 6 miesięcy, ale wiąże się to zazwyczaj z gorszymi warunkami cenowymi (wyższa marża) lub wymogiem wyższego wkładu własnego.
Okres ten liczy się od daty pierwszego wpływu na rachunek, a nie od daty podpisania umowy. Jeśli planujesz kredyt, zadbaj o to, aby w ciągu roku poprzedzającego wniosek nie było przerw w przelewach dłuższych niż 30 dni.
Jakie dokumenty są potrzebne do wniosku przy umowie zlecenie lub o dzieło?
Przygotuj się na szczegółową weryfikację. Oprócz standardowego wniosku będziesz potrzebować:
- Umowy: wszystkie umowy zlecenia/o dzieło z badanego okresu (często min. 12 miesięcy wstecz).
- Rachunki: potwierdzenia wystawienia rachunków do umów.
- Wyciąg z konta: pełna historia operacji, potwierdzająca wpływ wynagrodzenia (nie same potwierdzenia przelewów, ale pełny wyciąg).
- PIT roczny: za ostatni rok (lub dwa lata) z potwierdzeniem nadania do urzędu skarbowego (UPO).
- Zaświadczenia (opcjonalnie): listy intencyjne lub promesy od zleceniodawców potwierdzające chęć dalszej współpracy.
Dlaczego wkład własny jest Twoją kartą przetargową przy kredycie na umowie zlecenie?
Wkład własny na poziomie 20–30% to najsilniejszy argument w negocjacjach. Przy umowach cywilnoprawnych banki szczególnie uważnie patrzą na wskaźnik LTV (Loan to Value). Im niższy LTV, tym mniejsze ryzyko dla banku.
Przy zakupie nieruchomości za 600 000 zł:
- Wkład 10% (60 tys. zł) – wysoki poziom ryzyka, mała liczba ofert, duże prawdopodobieństwo odmowy przy umowie o dzieło.
- Wkład 20% (120 tys. zł) – rynek standardowy, dostęp do większości ofert.
- Wkład 30%+ – warunki preferencyjne, bank niekiedy przymyka oko na drobne wahania dochodu.
Jak różne banki podchodzą do dochodów z umów zlecenia i o dzieło?
Nie każdy bank chce klienta z dochodem wyłącznie z umów cywilnoprawnych. Rynek dzieli się orientacyjnie na trzy grupy:
Akceptują umowę o dzieło jako jedyne źródło dochodu. Wymagają zwykle min. 12 miesięcy historii. Do zdolności przyjmują około 80–100% dochodu netto.
Akceptują umowę zlecenie, natomiast umowę o dzieło traktują jako dochód dodatkowy. Często obcinają dochód do 50–60% jego wartości przy liczeniu zdolności.
Wymagają etatu. Dochody cywilnoprawne są ignorowane lub wymagają poręczyciela z umową o pracę.
Jak samodzielnie obliczyć zdolność kredytową przy umowie zlecenie?
Proste kalkulatory internetowe, które pytają wyłącznie o „dochód netto”, nie pokazują pełnego obrazu. Przy umowie zlecenie policz zdolność w następujących krokach:
- Oblicz średnią wpływów netto z ostatnich 12 miesięcy.
- Pomnóż wynik przez 0,7 – to bezpieczny bufor, który stosuje wiele banków przy dochodach cywilnoprawnych.
- Od wyniku odejmij swoje stałe koszty życia i inne raty.
- To, co zostanie, to maksymalna bezpieczna rata. Sprawdź w kalkulatorze rat, na jaki kredyt wystarczy ta kwota przy aktualnym oprocentowaniu.
Przykład: zarabiasz średnio 8 000 zł. Bank przyjmie do zdolności około 5 600 zł. Jeśli rata ma wynosić maksymalnie 50% dochodu uznanego przez bank, to Twój limit raty to około 2 800 zł.
Jakie ryzyka i pułapki wiążą się z kredytem na umowach cywilnoprawnych i zmianą WIBOR na POLSTR?
Kredyt hipoteczny to zobowiązanie na wiele lat. Główne ryzyko przy umowach cywilnoprawnych to brak płatnego urlopu i chorobowego, co przy dłuższej chorobie oznacza brak dochodu na ratę, jeśli nie masz poduszki finansowej.
Ważne: publikacja POLSTR i indeksów składanych już trwa, natomiast zmienne oprocentowanie w większości nowych hipotek nadal opiera się na WIBOR. Zgodnie z aktualną mapą drogową kredyty mieszkaniowe oparte na POLSTR dla klientów detalicznych mają pojawić się szerzej od II kwartału 2026 r.
Zadaj pytania ekspertowi kredytowemu o klauzule dotyczące zamiany wskaźnika w Twojej umowie oraz o ewentualny spread korygujący, który utrzyma ekonomiczną neutralność zmiany stawki.
Co zrobić, jeśli bank odrzuci wniosek o kredyt na umowie zlecenie lub o dzieło?
Odmowa nie kończy tematu zakupu mieszkania. To sygnał, że trzeba „naprawić” kilka elementów w swoich finansach i wrócić do banku w lepszej formie. Składanie w panice wniosków w kolejnych pięciu bankach tylko obniży scoring w BIK przez dużą liczbę zapytań.
- Poproś o konkretny powód decyzji (zbyt krótka historia, branża wysokiego ryzyka, zbyt wysoki wskaźnik DStI?).
- Spłać drobne zobowiązania (karty kredytowe, limity w koncie), które obciążają zdolność kredytową.
- Zbuduj historię: odczekaj kolejne 6 miesięcy, dbając o regularne wpływy i brak opóźnień w spłatach.
- Rozważ dołączenie współkredytobiorcy (np. rodzica lub partnera z etatem) jako najszybszy sposób na poprawę zdolności.
📋 Checklista przed wysłaniem wniosku
- [ ] Zebrano umowy i rachunki z pełnych 12 miesięcy.
- [ ] Pobrano wyciągi z konta (pełna historia, nie tylko potwierdzenia przelewów).
- [ ] Zgromadzono co najmniej 20% wkładu własnego.
- [ ] Spłacono karty kredytowe i limity debetowe.
- [ ] Obliczono bezpieczną ratę (nieprzekraczającą 40–50% realnego dochodu).
Słowniczek pojęć
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Czy przy umowie zlecenie da się uzyskać kredyt hipoteczny w 2025 roku?
Tak, przy stabilnych wpływach z ostatnich 6–12 miesięcy, wyższym wkładzie własnym i komplecie dokumentów kredyt hipoteczny przy umowie zlecenie pozostaje jak najbardziej realną opcją.
Czy przy umowie o dzieło uzyskanie kredytu hipotecznego na mieszkanie jest realne w 2025 roku?
Dochód z umowy o dzieło bywa traktowany przez bank jako dodatkowy, dlatego największe szanse na kredyt hipoteczny daje połączenie takich wpływów ze stałym etatem lub innym stabilnym źródłem dochodu.
Jaką historię dochodów z umowy zlecenie trzeba mieć, aby starać się o kredyt hipoteczny?
Najczęściej oczekuje się co najmniej 6 miesięcy historii wpływów, a pełne 12 miesięcy stabilnych dochodów zapewnia znacznie lepszą pozycję przy ocenie wniosku kredytowego.
Czy kredyt hipoteczny jest łatwiejszy do uzyskania na etacie niż na umowie zlecenie?
Tak, dochód z etatu postrzegany jest jako bardziej przewidywalny, dlatego przy tej samej kwocie wynagrodzenia zdolność kredytowa przy umowie o pracę zwykle okazuje się wyższa niż przy zleceniu.
Jakie dokumenty o dochodach z umowy zlecenie są niezbędne do kredytu hipotecznego?
Podstawowy zestaw to roczny PIT, umowy i rachunki z ostatnich miesięcy oraz wyciągi bankowe z 6–12 miesięcy, czasem uzupełnione o oświadczenia kontrahentów o kontynuacji współpracy.
Jaki wkład własny ułatwia uzyskanie kredytu hipotecznego przy umowie zlecenie lub o dzieło?
Wkład własny na poziomie 20–30% wartości nieruchomości obniża wskaźnik LTV, poprawia ocenę ryzyka w banku i zwiększa szanse na pozytywną decyzję kredytową.
Co zrobić po odmowie kredytu hipotecznego przy umowie zlecenie lub o dzieło?
Po odmowie potrzebujesz diagnozy przyczyny, redukcji innych zobowiązań, wydłużenia historii dochodów oraz powrotu do banku po 6–12 miesiącach z wyższym wkładem własnym i stabilniejszymi wpływami.
Źródła i podstawa prawna
- Komisja Nadzoru Finansowego – Rekomendacja S dotycząca dobrych praktyk w zakresie ekspozycji zabezpieczonych hipotecznie
- Ministerstwo Finansów – informacje o opodatkowaniu dochodów z umów cywilnoprawnych
- Biuro Informacji Kredytowej – zasady oceny historii kredytowej i bazowe informacje dla kredytobiorców
- Narodowy Bank Polski – informacje o stopach procentowych i wskaźnikach referencyjnych dla kredytów
Dane liczbowe i założenia przykładowe aktualne na dzień 19/11/2025 r. Przed podjęciem decyzji finansowej sprawdź, czy przepisy, limity banków i warunki ofert nie uległy zmianie.
Co możesz zrobić po przeczytaniu tego artykułu?
- Policz średni dochód z ostatnich 12 miesięcy, sprawdź, jaki poziom rat daje relację 40–50% dochodu netto i oceń, czy Twoje wpływy są wystarczająco stabilne.
- Przygotuj pełny pakiet dokumentów dotyczących umowy zlecenie lub o dzieło oraz zaplanuj uzbieranie wkładu własnego 20–30% wartości nieruchomości.
- Jeśli dziś parametry nie wyglądają bezpiecznie, ustal 6–12-miesięczny plan budowy historii dochodów i poduszki finansowej, aby wrócić po kredyt hipoteczny przy umowie zlecenie lub o dzieło z dużo silniejszą pozycją.
Aktualizacja artykułu: 19 listopada 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt przez LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Artykuł ma charakter informacyjno-edukacyjny. Treści nie stanowią porady finansowej, prawnej ani rekomendacji inwestycyjnej w rozumieniu przepisów, w szczególności nie stanowią usługi doradztwa w rozumieniu art. 4 pkt 21 ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Decyzje podejmujesz na własne ryzyko; treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji. Artykuł zawiera linki afiliacyjne.
