- Bezpieczna sprzedaż z kredytem wymaga: promesy spłaty, podziału ceny na rachunek techniczny + nadwyżkę, listu mazalnego i wniosku KW-WPIS z opłatą 100 zł.
- Po wcześniejszej spłacie bank proporcjonalnie obniża całkowity koszt kredytu na podstawie art. 39, a zasada proporcjonalności jest potwierdzona przez TSUE C-383/18 dla kredytów konsumenckich.
- Sprzedaż przed upływem 5 lat rozliczasz w PIT-39, a przychód na własne cele mieszkaniowe wydatkujesz w 3 lata liczone od końca roku sprzedaży.
- Gdy saldo > cena, przygotuj dopłatę albo użyj depozytu notarialnego, inaczej nie uzyskasz listu mazalnego.
- Operacyjnie: w kredycie kupującego ustaw dwie transze, a wypłatę nadwyżki powiąż ze złożeniem KW-WPIS zgodnie z polityką banku kupującego.
Sprzedaż mieszkania z kredytem przeprowadzisz bezpiecznie, jeśli przed aktem uzyskasz promesę spłaty, w akcie podzielisz cenę na spłatę długu i nadwyżkę, po rozliczeniu odbierzesz list mazalny i złożysz KW-WPIS o wykreślenie hipoteki. Podatek rozliczasz w PIT-39 z prawem do ulgi mieszkaniowej, a po wcześniejszej spłacie składasz wniosek o proporcjonalne rozliczenie kosztów na podstawie art. 39. Poniżej znajdziesz gotowe klauzule, scenariusze awaryjne i checklistę krok po kroku.
Jak sprawdzić saldo, koszty wcześniejszej spłaty i uzyskać promesę oraz list mazalny?
W skrócie: zamów promesę z pełnym pakietem danych i ważnością, aby znać kwotę spłaty co do dnia oraz tryb wydania listu mazalnego.
Złóż w banku wniosek o zaświadczenie o całkowitej spłacie na konkretną datę. Dokument powinien zawierać saldo kapitału, odsetki dzienne do dnia wpływu środków, nr rachunku technicznego oraz termin ważności. Poproś o promesę – pisemne zobowiązanie banku do wydania listu mazalnego po zaksięgowaniu kwoty z promesy. Sprawdź w umowie, czy obowiązuje opłata za wcześniejszą spłatę i w jakim okresie.
- numer umowy i dane kredytobiorcy, identyfikację nieruchomości,
- saldo na dzień rozliczenia oraz metodę liczenia odsetek dziennych,
- numer rachunku technicznego i termin ważności promesy,
- tryb wydania listu mazalnego: papier lub e-podpis (PAdES/XAdES), adresata dokumentu.
Uwaga praktyczna: akceptacja formatu e-podpisu może różnić się między sądami – sprawdź komunikat właściwego wydziału KW.
Przykład: 320 000 zł + 35 zł × 7 dni + 0 zł = 320 245 zł.
To konto banku służące wyłącznie do spłaty danego kredytu. Środki księgowane są automatycznie na poczet długu, dlatego przelew kupującego trafia właśnie tam.
Jak bezpiecznie podzielić cenę i rozliczyć przelewy w akcie notarialnym?
W skrócie: dzielisz cenę na spłatę banku i nadwyżkę; nadwyżka jest wypłacana po złożeniu KW-WPIS zgodnie z polityką banku kupującego.
Podziel cenę na dwa przelewy: 1) kwota z promesy na rachunek techniczny banku sprzedającego, 2) nadwyżka na konto sprzedającego. Gdy kupujący finansuje kredytem, ustaw dwie transze: pierwsza spłaca hipotekę sprzedającego, druga jest wypłacana po złożeniu KW-WPIS. Banki co do zasady nie wymagają prawomocnego wpisu – uruchamiają wypłatę po złożeniu wniosku, zgodnie z własnymi procedurami.
- „Część ceny w kwocie [kwota z promesy] nabywca przeleje na rachunek techniczny [nr rachunku banku] nie później niż do [data ważności promesy].”
- „Po zaksięgowaniu środków bank sprzedającego wyda list mazalny i przekaże go [sprzedającemu/notariuszowi].”
- „Wypłata nadwyżki ceny nastąpi po doręczeniu potwierdzenia przelewu oraz po złożeniu KW-WPIS o wykreślenie hipoteki.”
- „Ostateczna kwota spłaty ulega korekcie o odsetki dzienne i/lub kurs waluty; różnica zostanie rozliczona między stronami w ciągu 3 dni od zaksięgowania spłaty.”
- Bank kupującego uruchamia Transzę 1 (kwota z promesy) bezpośrednio na rachunek techniczny banku sprzedającego.
- Po spłacie bank sprzedającego wystawia list mazalny.
- Notariusz lub kupujący składa dwa wnioski do KW: o wykreślenie „starej” hipoteki i o wpis „nowej”.
- Bank kupującego, po otrzymaniu potwierdzeń złożenia wniosków, uruchamia Transzę 2 – nadwyżkę ceny.
- sprawdź limity przelewów i zwiększ je dzień przed aktem,
- uwzględnij sesje Elixir i przerwy weekendowo-świąteczne,
- gdy przelew wchodzi po sesji, rozważ depozyt notarialny lub potwierdzenie przelewu z banku kupującego.
Jak wykreślić hipotekę z księgi wieczystej i jakie dokumenty dołączyć?
W skrócie: list mazalny + KW-WPIS z opłatą 100 zł i właściwy format e-podpisu przy liście elektronicznym.
Po spłacie odbierz list mazalny – papierowy lub elektroniczny z podpisem kwalifikowanym. Złóż KW-WPIS o wykreślenie hipoteki, dołącz list mazalny i dowód opłaty sądowej 100 zł zgodnie z ustawą o kosztach sądowych. Przy liście elektronicznym sprawdź, jaki format e-podpisu akceptuje sąd właściwy dla Twojej księgi.
Jak przygotować komplet dokumentów dla notariusza i kupującego?
W skrócie: komplet to promesa, aktualna KW, oświadczenia o braku zaległości, rachunek techniczny i ewentualny operat.
Przygotuj: akt nabycia, aktualny odpis KW – dział II i IV, promesę i rachunek techniczny, oświadczenia o braku zaległości we wspólnocie lub spółdzielni, rozliczenia mediów i stan liczników, a gdy wymaga tego bank kupującego – operat.
| Dokument | Kto wystawia | Ważność | Adresat |
|---|---|---|---|
| Promesa / zaświadczenie o spłacie | Bank sprzedającego | 14–30 dni | Sprzedający, notariusz, bank kupującego |
| List mazalny | Bank sprzedającego | Do skutecznego wykreślenia | Sąd (KW-WPIS), notariusz |
| Operat szacunkowy | Rzeczoznawca majątkowy | Najczęściej 6 miesięcy | Bank kupującego |
Kiedy depozyt notarialny, rachunek powierniczy, a kiedy przelew bezpośrednio do banku?
W skrócie: najszybciej przelew na rachunek techniczny, depozyt i powierniczy stosuj przy warunkach i złożonych rozliczeniach.
Przelew bezpośredni na rachunek techniczny banku sprzedającego ogranicza ryzyko i przyspiesza otrzymanie listu mazalnego. Depozyt notarialny wykorzystaj przy warunkach zawieszających i dla kontroli wypłaty nadwyżki. Rachunek powierniczy stosuj przy złożonych harmonogramach lub rozliczeniach w kilku etapach.
Jak rozliczyć podatki: PIT-39, ulga mieszkaniowa, PCC, VAT?
W skrócie: PIT-39 przed 5 latami, ulga mieszkaniowa to 3 lata od końca roku, PCC przy „pierwszym mieszkaniu” na wtórnym jest zniesione po spełnieniu warunków.
PIT-39: gdy zbywasz przed upływem 5 lat liczonych od końca roku nabycia. Podatek 19% od dochodu liczysz jako przychód minus koszty nabycia i zbycia. Do kosztów zaliczysz m.in. PCC, taksę notarialną, opłaty sądowe, prowizję pośrednika – jeśli są udokumentowane i związane z transakcją. Ulga mieszkaniowa: wydatkuj przychód w 3 lata od końca roku sprzedaży na własne cele mieszkaniowe.
- faktury VAT na nabywcę, umowy, protokoły odbioru,
- potwierdzenia przelewów, harmonogramy spłat,
- dla remontów: faktury za materiały, stałą zabudowę, instalacje.
Nie zaliczysz: mebli wolnostojących, RTV/AGD poza zabudową, zagospodarowania ogrodu.
Jakie wydatki zaliczysz do własnych celów mieszkaniowych?
- Zakup mieszkania lub domu,
- Spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego wcześniej na cele mieszkaniowe,
- Budowę, nadbudowę, rozbudowę, przebudowę własnego budynku,
- Adaptację na cele mieszkalne,
- Zakup działki budowlanej pod budowę własnego domu,
- Remont – materiały budowlane i instalacje oraz stała zabudowa.
Przykład liczbowy
Jak odzyskać nadpłaty, prowizje i składki po spłacie kredytu?
W skrócie: złóż do banku wniosek o proporcjonalne obniżenie CKK i zwrot kosztów po spłacie na podstawie art. 39, a przy kredytach konsumenckich wspiera Cię TSUE C-383/18.
Po wcześniejszej spłacie masz prawo do proporcjonalnego obniżenia wszystkich kosztów kredytu. Zasadę proporcjonalności potwierdził TSUE C-383/18 dla kredytów konsumenckich, a dla hipotek analogiczny skutek wynika wprost z art. 39. Oznacza to zwrot proporcjonalnej części kosztów poniesionych „z góry” – m.in. prowizji – oraz kosztów okresowych przypadających po dacie spłaty.
„Działając na podstawie art. 39 ustawy o kredycie hipotecznym oraz wyroku TSUE C-383/18, wnoszę o proporcjonalne obniżenie całkowitego kosztu kredytu nr […], spłaconego w dniu [data], i zwrot należnych kwot – w tym proporcjonalnej części prowizji – na rachunek nr […]. Załączniki: potwierdzenie spłaty, umowa, TOiP, harmonogram.”
Jakie ryzyka prawne i operacyjne oraz jak ich uniknąć?
W skrócie: kontroluj ważność promesy, numer KW i warunki wypłaty nadwyżki, miej procedurę awaryjną na opóźniony list, uwzględnij scenariusz saldo > cena.
- Wygaśnięcie promesy – planuj akt 5–7 dni roboczych przed końcem ważności lub uzyskaj nową promesę.
- Błąd w numerze KW – porównaj znak po znaku z odpisem KW jeszcze przed podpisaniem aktu.
- Wypłata transzy 2 – następuje po złożeniu KW-WPIS zgodnie z polityką banku kupującego.
- Programy z dopłatą – mogą wymagać dodatkowych oświadczeń, sprawdź procedury banku w dacie transakcji.
- Forma listu mazalnego – ustal w akcie: papier czy elektroniczny oraz adresata dokumentu.
Jeśli sprzedajesz za 500 000 zł, a saldo z promesy wynosi 520 000 zł, bank nie wyda listu mazalnego, dopóki nie otrzyma pełnej kwoty.
- Dopłata przed aktem: wpłacasz brakujące 20 000 zł na rachunek techniczny i uzyskujesz nową promesę „na zero”.
- Dopłata w akcie: kupujący przelewa 500 000 zł do banku, a brakujące 20 000 zł dopłacasz tego samego dnia. Bezpieczniej użyć depozytu notarialnego na brakującą kwotę.
🧭 Checklista – sprzedaż mieszkania z kredytem krok po kroku
- Zamów promesę i zaświadczenie z rachunkiem technicznym i ważnością.
- Wpisz w akcie podział ceny i warunek złożenia KW-WPIS przed wypłatą nadwyżki.
- W dniu aktu – przelew na rachunek techniczny, przekaż potwierdzenie.
- Odbierz list mazalny, złóż KW-WPIS i uiść 100 zł opłaty.
- PIT-39 + ulga mieszkaniowa w 3 lata od końca roku sprzedaży.
- Wniosek o obniżenie CCK na podstawie art. 39 oraz – przy kredytach konsumenckich – TSUE C-383/18.
Podsumowanie w 30 sekund
Aby bezpiecznie sprzedać mieszkanie z kredytem, uzyskaj promesę, w akcie podziel cenę na spłatę banku i nadwyżkę, po spłacie odbierz list mazalny i złóż KW-WPIS z opłatą 100 zł. Pamiętaj o PIT-39 i uldze mieszkaniowej. Jeśli saldo > cena, przygotuj dopłatę albo depozyt notarialny.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Tak. Najpierw spłacasz kredyt na rachunek techniczny z promesy, a nadwyżka wpływa na Twoje konto po złożeniu KW-WPIS i zgodnie z polityką banku kupującego.
Zwykle 7–30 dni przy papierze, szybciej przy e-podpisie; przy opóźnieniu złóż reklamację i poproś o wersję elektroniczną.
Opłata sądowa wynosi 100 zł, składasz formularz KW-WPIS z listem mazalnym.
Gdy zbywasz przed upływem 5 lat liczonych od końca roku nabycia; ulga mieszkaniowa działa przy wydatkowaniu przychodu w 3 lata.
Zwolnienie przysługuje po spełnieniu warunków „pierwszego mieszkania”, a udziały nabyte wyłącznie z dziedziczenia co do zasady nie wykluczają ulgi.
Tak, bank proporcjonalnie obniża całkowity koszt na podstawie art. 39, a przy kredytach konsumenckich zasadę potwierdza TSUE C-383/18.
Uzyskaj nową promesę i zastosuj klauzulę korekty kwoty z rozliczeniem różnicy w ciągu 3 dni od księgowania spłaty.
Złóż reklamację z potwierdzeniami przelewu i odpisem aktu, poproś o e-podpis; przy dalszej zwłoce skorzystaj z pomocy Rzecznika Finansowego.
To możliwe, ale zwykle wymaga zgody banku albo zmiany zabezpieczeń; operacyjnie skomplikowane, warto skonsultować strukturę transakcji przed aktem.
Źródła
- MF – rozliczenie sprzedaży i PIT-39, ulga mieszkaniowa: podatki.gov.pl/pit/rozliczenie-ze-sprzedazy-domu-mieszkania/
- TSUE C-383/18 (Lexitor) – oryginał: curia.europa.eu/juris/document/document.jsf?docid=217625&doclang=PL
- Ustawa o kredycie hipotecznym – art. 39: isap.sejm.gov.pl/WDU20170000819
- Ustawa o kosztach sądowych – art. 44 (100 zł): isap.sejm.gov.pl/WDU20250001228
- Prawo o notariacie – art. 108 (depozyt): isap.sejm.gov.pl/D19910091.pdf
- Prawo bankowe – art. 59 (rachunek powierniczy): isap.sejm.gov.pl/D19970939Lj.pdf
- GOV.pl – zwolnienie z PCC „pierwsze mieszkanie” na rynku wtórnym: gov.pl/…/bez-podatku-pcc
Aktualizacja artykułu: 28 października 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt przez LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Artykuł ma charakter informacyjno-edukacyjny. Treści nie stanowią porady finansowej, prawnej ani rekomendacji inwestycyjnej w rozumieniu przepisów, w szczególności nie stanowią usługi doradztwa w rozumieniu art. 4 pkt 21 ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Decyzje podejmujesz na własne ryzyko; treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne.
