- Przeniesienie kredytu hipotecznego na inną nieruchomość to zamiana zabezpieczenia w tym samym banku: umowa, marża i oprocentowanie zwykle zostają bez zmian, zmienia się tylko mieszkanie lub dom obciążony hipoteką w księdze wieczystej.
- Ten tekst jest dla Ciebie, jeśli spłacasz kredyt na jedno mieszkanie, chcesz je sprzedać albo przekazać, a jednocześnie kupić inne i zachować obecny kredyt zamiast zaciągać nowy.
- Przy kredycie na poziomie 400 000 zł z pozostałym okresem spłaty 20–25 lat utrzymanie starej, korzystnej marży zamiast nowego kredytu przy gorszych warunkach daje oszczędność odsetek rzędu kilkudziesięciu tysięcy zł w całym okresie, przykładowo około 40–50 tys. zł przy różnicy marży o 1 p.p.
- Co możesz zrobić teraz? Sprawdź pozostały kapitał i parametry kredytu, oszacuj wartość nowej nieruchomości (LTV), uporządkuj dokumenty dochodowe i złóż w banku wniosek o przeniesienie kredytu hipotecznego na inną nieruchomość albo porównaj ten wariant z refinansowaniem.
Jeśli zastanawiasz się, czy da się przenieść kredyt hipoteczny na inne mieszkanie bez zaciągania nowego kredytu, odpowiedź brzmi: tak, w polskich bankach funkcjonuje zamiana zabezpieczenia, czyli przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość przy zachowaniu tej samej umowy kredytowej.
Przeniesienie kredytu hipotecznego na inną nieruchomość polega na tym, że Twoja wierzytelność wobec banku zostaje taka sama, ale zmienia się lokal lub dom wpisany w dziale IV księgi wieczystej jako zabezpieczenie. Bank traktuje tę operację jak poważną zmianę ryzyka: ponownie ocenia zdolność kredytową, sprawdza nową nieruchomość i wymaga kompletnego pakietu dokumentów, a całość kończy się aneksem do umowy kredytu oraz nowymi wpisami w księgach wieczystych.
W skrócie: możesz zachować obecny kredyt i zmienić samo zabezpieczenie, sprzedać nieruchomość i zaciągnąć nowy kredyt albo refinansować zadłużenie z dodatkowym finansowaniem w innym banku.
| Opcja | Kiedy wybrać | Zalety | Wady | Największe ryzyko |
|---|---|---|---|---|
| Przeniesienie kredytu hipotecznego na inną nieruchomość (zamiana zabezpieczenia) | Gdy masz dobrą historię spłat, korzystną marżę i chcesz zmienić mieszkanie lub dom bez pełnej spłaty kredytu i nowej umowy. | Zachowanie dotychczasowych warunków, brak prowizji za nowy kredyt, płynne przejście między nieruchomościami. | Wymóg ponownej oceny zdolności kredytowej, konieczność operatu szacunkowego i aneksu, czasowe podwójne zabezpieczenie. | Nowa nieruchomość ma zbyt niską wartość albo nieakceptowalny stan prawny, przez co bank odrzuca wniosek. |
| Sprzedaż nieruchomości, spłata kredytu i nowy kredyt na kolejną nieruchomość | Gdy obecny kredyt jest drogi, a na rynku dostępne są atrakcyjniejsze oferty albo potrzebujesz zupełnie innej konstrukcji finansowania. | Czysta księga wieczysta po sprzedaży, możliwość wyboru nowego banku i kształtu umowy, szansa na dopasowanie okresu spłaty do aktualnej sytuacji. | Nowa prowizja, kolejne badanie zdolności, pełen proces kredytowy, ryzyko gorszych warunków przy wyższym poziomie stóp procentowych. | Brak zgody banku na nowy kredyt albo gorsze parametry oferty niż w dotychczasowej umowie. |
| Refinansowanie kredytu i ewentualne dodatkowe finansowanie na nową nieruchomość | Gdy chcesz jednocześnie obniżyć koszt starego kredytu i wygospodarować środki na nową nieruchomość albo remont. | Szansa na niższą marżę, połączenie kilku zobowiązań w jeden kredyt, większa elastyczność w dopasowaniu raty. | Więcej formalności, często dwa zabezpieczenia jednocześnie, ryzyko niewystarczającego poziomu zabezpieczenia przy dużej kwocie. | Przekroczenie bezpiecznego LTV i zbyt wysoka rata w stosunku do dochodu po połączeniu wszystkich zobowiązań. |
Przewiń w bok, aby zobaczyć całą tabelę na mniejszych ekranach.
Przykładowa decyzja: jeżeli Twoja marża jest niska, kredyt spłacasz terminowo, a pozostały dług nie przekracza około 70–80% wartości nowej nieruchomości, przeniesienie kredytu hipotecznego na inną nieruchomość często daje lepszy efekt niż nowy kredyt na aktualnych warunkach rynkowych.
Czym dokładnie jest przeniesienie kredytu hipotecznego na inną nieruchomość?
W skrócie: przeniesienie kredytu hipotecznego na inną nieruchomość to zamiana zabezpieczenia istniejącego kredytu przy zachowaniu tego samego banku i tej samej umowy.
Przeniesienie kredytu hipotecznego na inną nieruchomość to zamiana zabezpieczenia istniejącej wierzytelności: kredyt, bank i umowa pozostają te same, zmienia się tylko nieruchomość wpisana w dziale IV księgi wieczystej jako hipoteka.
W praktyce bank „odczepia” hipotekę od dotychczasowego mieszkania lub domu i „przyczepia” ją do nowej nieruchomości, o ile uzna, że poziom ryzyka nie zwiększa się ponad akceptowany poziom. Jest to inna operacja niż refinansowanie kredytu do innego banku oraz inna niż sprzedaż z pełną spłatą i zaciągnięcie nowego kredytu: tutaj trwa ciągłość umowy i numeru kredytu, a główne parametry (marża, typ oprocentowania) zwykle się nie zmieniają.
Dla Ciebie oznacza to, że nie uruchamiasz nowej kwoty kredytu, nie spłacasz całego zadłużenia przed zakupem kolejnej nieruchomości i nie przechodzisz pełnego procesu w innym banku. Bank zamienia jedynie przedmiot zabezpieczenia, ale wymaga operatu szacunkowego nowej nieruchomości, aneksu do umowy i kompletu wpisów w księgach wieczystych.
- Przeniesienie kredytu hipotecznego na inną nieruchomość – ta sama umowa w tym samym banku, inny lokal lub dom jako zabezpieczenie.
- Refinansowanie kredytu hipotecznego – nowy kredyt w innym banku, spłata starego zadłużenia i często nowa marża oraz okres kredytowania.
- Sprzedaż + nowy kredyt – pełna spłata, czysta księga wieczysta, a potem standardowy proces kredytowy na kolejną nieruchomość.
W jakich sytuacjach przeniesienie kredytu hipotecznego bardziej się opłaca niż nowy kredyt?
W skrócie: przeniesienie kredytu opłaca się szczególnie wtedy, gdy masz korzystną marżę, dobrą historię spłat i nie chcesz zwiększać zadłużenia przy zmianie nieruchomości.
Przeniesienie kredytu hipotecznego na inną nieruchomość jest szczególnie sensowne wtedy, gdy posiadasz korzystną marżę, dobrą historię spłat i planujesz zamienić lokal lub dom bez zwiększania zadłużenia.
Najczęstszy scenariusz to kredyt zaciągnięty kilka lat wcześniej, gdy marże były niższe niż w nowych ofertach, a Twoja sytuacja finansowa nadal mieści się w bezpiecznych parametrach banku. Chcesz większego mieszkania lub domu w innej lokalizacji, jednak nie chcesz rezygnować z dotychczasowych warunków kredytu, w takim przypadku zamiana zabezpieczenia bywa mniej kosztowna niż nowy kredyt mieszkaniowy.
Logiczny moment na rozważenie tej opcji pojawia się również wtedy, gdy pozostały dług jest już mniejszy niż wartość nowej nieruchomości, a wskaźnik LTV po przeniesieniu spada poniżej poziomu, który bank uznaje za bezpieczny. Im niższy LTV i im stabilniejsze Twoje dochody, tym większe szanse, że instytucja spojrzy przychylnie na prośbę o przeniesienie zabezpieczenia zamiast zamykać stary kredyt.
Jeżeli sprzedajesz mieszkanie przed upływem 5 lat od nabycia, ale w ciągu 3 lat (liczonych od końca roku podatkowego sprzedaży) przeznaczysz przychód na własne cele mieszkaniowe – na przykład zakup nowej nieruchomości i spłatę kredytu z nią związanego – możesz uniknąć 19% podatku dochodowego od zbycia. Przeniesienie kredytu i zakup nowej nieruchomości często idealnie wpisują się w ten scenariusz, pod warunkiem prawidłowego rozliczenia w zeznaniu PIT-39.
Jakie warunki musi spełnić kredytobiorca i nowa nieruchomość, aby bank wyraził zgodę?
W skrócie: bank zgadza się na przeniesienie kredytu tylko wtedy, gdy Twoja zdolność kredytowa i parametry nowej nieruchomości mieszczą się w jego polityce ryzyka.
Bank udziela zgody na przeniesienie kredytu hipotecznego wtedy, gdy Twoja aktualna zdolność kredytowa jest wystarczająca, a nowa nieruchomość daje przynajmniej tak bezpieczne zabezpieczenie jak obecne mieszkanie lub dom.
Po stronie kredytobiorcy znaczenie ma stabilny dochód, brak poważnych opóźnień w spłacie w ostatnich 12 miesiącach oraz rozsądny poziom innych zobowiązań kredytowych. Bank liczy zdolność według bieżących zasad, zgodnych między innymi z Rekomendacją S KNF: uwzględnia bufor na wzrost stóp, relację rat do dochodu i długoterminową stabilność Twojego zatrudnienia czy działalności gospodarczej.
Po stronie nieruchomości najważniejsza jest wartość potwierdzona operatem szacunkowym oraz stan prawny zapisany w księdze wieczystej. Wskaźnik LTV po przeniesieniu musi mieścić się w zakresie przyjętym w polityce ryzyka banku, często poniżej 80–90%. Nieruchomość powinna mieć czysty dział III (brak sporów i roszczeń), a bank zwykle oczekuje pierwszego miejsca hipoteki w dziale IV.
- Stabilne dochody i pozytywna historia spłat – brak istotnych opóźnień, przejrzyste źródła dochodu, akceptowany rodzaj umowy.
- Bezpieczny poziom LTV po przeniesieniu – zadłużenie nie przekracza poziomu przyjmowanego przez bank przy nowych wnioskach.
- Czysty stan prawny nieruchomości – jasny tytuł własności, brak sporów w dziale III i brak obciążeń uniemożliwiających ustanowienie hipoteki.
- Aktualny operat szacunkowy – wykonany przez rzeczoznawcę akceptowanego przez bank, zgodnie z jego wymogami co do formy.
Jak przeniesienie kredytu hipotecznego wpływa na ratę, LTV i całkowity koszt kredytu?
W skrócie: przeniesienie kredytu zwykle nie zmienia marży ani okresu spłaty, ale może wymagać nadpłaty kapitału, która obniża LTV, ratę i łączny koszt odsetek.
W typowym scenariuszu przeniesienie kredytu hipotecznego nie zmienia marży ani okresu spłaty, ale wpływa na poziom LTV i może wymagać nadpłaty części kapitału, co obniża przyszłą ratę i całkowity koszt odsetek.
Przykładowo, pozostały dług wynosi 300 000 zł, a nowa nieruchomość według operatu ma wartość 500 000 zł. LTV po przeniesieniu kształtuje się wtedy na poziomie 60%. Przy kredycie z ratą równą na 20 lat i oprocentowaniu opartym na wskaźniku WIBOR (a w przyszłości jego następcy POLSTR) rata pozostaje na podobnym poziomie jak dotychczas, ale Twoja pozycja względem banku jest korzystniejsza, bo zadłużenie stanowi mniejszą część wartości zabezpieczenia.
Jeżeli jednak dług wynosi 300 000 zł, a nowa nieruchomość ma wartość 360 000 zł, LTV wynosi około 83%. Bank, który dąży do maksymalnego LTV rzędu 80%, oczekuje nadpłaty. W uproszczeniu prowadzi to do wyliczenia: 300 000 zł – 0,8 × 360 000 zł = 12 000 zł. Po nadpłacie kapitału do 288 000 zł rata przy tym samym okresie i oprocentowaniu spada o kilkadziesiąt złotych miesięcznie, a całkowity koszt odsetek zmniejsza się o kilka tysięcy złotych.
| Parametr | Przed przeniesieniem | Po przeniesieniu (przykład) |
|---|---|---|
| Kwota pozostałego kredytu | 300 000 zł | 288 000 zł po nadpłacie 12 000 zł |
| Wartość nieruchomości | np. 400 000 zł (LTV 75%) | 360 000 zł (LTV 80% po nadpłacie) |
| Wysokość raty | ok. 2400–2500 zł miesięcznie | o kilkadziesiąt zł niższa dzięki niższemu kapitałowi |
Przykład ma charakter poglądowy: rzeczywista rata zależy od aktualnego WIBOR / POLSTR, marży i pozostałego okresu spłaty.
| Scenariusz | Przykładowa rata | Szacunkowy koszt odsetek w 25 lat |
|---|---|---|
| Kredyt 400 000 zł z niższą marżą (np. 1,8 p.p.) | ok. 2400–2500 zł | przykładowo ok. 300 000 zł odsetek |
| Nowy kredyt 400 000 zł z marżą wyższą o 1 p.p. | ok. 2600–2700 zł | przykładowo ok. 340 000–350 000 zł odsetek |
| Różnica | ok. 200 zł miesięcznie | oszczędność rzędu ok. 40–50 tys. zł przy zachowaniu starej, korzystniejszej marży |
Liczby są przykładowe i mają charakter edukacyjny, pokazują skalę różnicy przy zmianie marży o 1 p.p. przez 25 lat.
W Polsce trwa reforma wskaźników referencyjnych: docelowym następcą WIBOR ma być wskaźnik POLSTR, oparty na rzeczywistych transakcjach depozytowych. Przeniesienie kredytu poprzez aneks co do zasady nie blokuje późniejszej konwersji wskaźnika, jeżeli bank zaproponuje przejście z WIBOR na POLSTR. Aneks związany z przeniesieniem zwykle nie pogarsza zasad oprocentowania, a jedynie zmienia zabezpieczenie. Ważne: publikacja POLSTR i indeksów składanych już trwa, jednak zmienne oprocentowanie w nowych hipotekach pozostaje oparte na WIBOR do czasu startu ofert na POLSTR. Zgodnie z aktualną mapą drogową kredyty mieszkaniowe oparte o POLSTR mają zacząć pojawiać się w ofercie banków od II kwartału 2026 r., a pełne przejście z WIBOR na POLSTR dla kredytów mieszkaniowych planowane jest na koniec 2027 r. Harmonogram ten może jeszcze ulec zmianie wraz z postępem reformy rynku.
Czy da się przenieść kredyt hipoteczny na mieszkanie od dewelopera lub dom w budowie?
W skrócie: przeniesienie kredytu na mieszkanie z rynku pierwotnego lub dom w budowie jest możliwe, ale wymaga dodatkowych dokumentów i często czasowego podwójnego zabezpieczenia.
Przeniesienie kredytu hipotecznego na mieszkanie z rynku pierwotnego albo dom w budowie jest możliwe, ale bank wymaga wtedy dodatkowych dokumentów, wyższego poziomu kontroli nad inwestycją oraz często czasowego podwójnego zabezpieczenia.
W przypadku mieszkania od dewelopera bank analizuje umowę deweloperską, zaawansowanie prac i zapisy w księdze wieczystej gruntu lub lokalu. Zwraca uwagę na harmonogram budowy, zabezpieczenia nabywców i jakość inwestycji. Do czasu przeniesienia własności na Ciebie i wpisu nowej hipoteki bank bardzo często utrzymuje hipotekę również na dotychczasowej nieruchomości, co ogranicza Twoją elastyczność przy sprzedaży starego mieszkania.
Przy domu w budowie znaczenie mają pozwolenie na budowę, projekt budowlany, dziennik budowy, kosztorys oraz operat szacunkowy określający wartość nieruchomości po zakończeniu inwestycji. Część banków dopuszcza przyjęcie takiego zabezpieczenia dopiero od określonego etapu robót, na przykład od stanu surowego zamkniętego, dlatego termin przeniesienia kredytu trzeba powiązać z realnym postępem budowy.
Jak logistycznie pogodzić sprzedaż starej nieruchomości, zakup nowej i przeniesienie kredytu?
W skrócie: logistyka opiera się na tzw. transakcji wiązanej: bank wydaje promesę zmiany zabezpieczenia, a akty notarialne sprzedaży starej i zakupu nowej nieruchomości podpisujesz w krótkim odstępie czasu, tak aby hipoteka „przeszła” z jednego mieszkania na drugie.
Od strony praktycznej przeniesienie kredytu hipotecznego to układanka trzech elementów: decyzji banku, promesy zmiany zabezpieczenia oraz dwóch aktów notarialnych – sprzedaży starej i zakupu nowej nieruchomości.
Standardowy scenariusz wygląda tak, że po uzyskaniu zgody banku na zamianę zabezpieczenia otrzymujesz promesę albo warunkową zgodę na przeniesienie hipoteki. Dokument ten określa, w jakim momencie i po spełnieniu jakich warunków (np. wpłata ceny, nadpłata części kredytu, złożenie wniosków KW) bank wyrazi zgodę na wykreślenie hipoteki z dotychczasowej księgi i ustanowienie jej na nowej nieruchomości.
Notariusz koordynuje wówczas tzw. transakcję wiązaną: w krótkim odstępie czasu (często tego samego dnia) podpisujesz akt sprzedaży starego mieszkania oraz akt nabycia nowej nieruchomości. Często korzysta się przy tym z rachunku powierniczego notariusza, na który trafiają środki nabywcy i z którego spłacana jest część kredytu oraz rozliczana cena.
Do kosztów całej operacji dochodzą taksa notarialna za oba akty notarialne oraz ewentualny podatek PCC 2% przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego, jeżeli nie korzystasz ze zwolnień przewidzianych w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych.
W niektórych układach (np. przy kredycie na cały budynek lub większy portfel mieszkań) stosuje się mechanizm bezciężarowego odłączenia lokalu. Bank oświadcza wtedy, że po spełnieniu określonych warunków zgadza się na wykreślenie hipoteki z jednego lokalu i utrzymanie zabezpieczenia na pozostałych albo na nowej nieruchomości. Podobnie działa to przy przenoszeniu kredytu: warunkowe oświadczenie banku pozwala notariuszowi rozliczyć transakcję sprzedaży „bez ciężaru” przy jednoczesnym ustanowieniu hipoteki na nowym mieszkaniu lub domu.
- Krok 1 → uzyskanie decyzji banku i promesy zmiany zabezpieczenia (z podaniem warunków i terminów).
- Krok 2 → uzgodnienie z notariuszem harmonogramu: kolejność podpisania aktów i sposób rozliczenia ceny (w tym spłaty części kredytu).
- Krok 3 → podpisanie aktu sprzedaży starej nieruchomości z instrukcją spłaty kredytu i powiązane w czasie podpisanie aktu zakupu nowej.
- Krok 4 → złożenie wniosków KW o wpis hipoteki na nowej nieruchomości oraz wykreślenie hipoteki z dotychczasowej księgi wieczystej zgodnie z promesą banku.
Jak krok po kroku przebiega przeniesienie kredytu w banku i w sądzie wieczystoksięgowym?
W skrócie: procedura przeniesienia kredytu obejmuje analizę w banku, podpisanie aneksu do umowy oraz złożenie wniosków KW o wpis nowej hipoteki i wykreślenie starej.
Procedura przeniesienia kredytu hipotecznego na inną nieruchomość składa się z analizy w banku, podpisania aneksu do umowy kredytu oraz złożenia odpowiednich wniosków KW o wpis i wykreślenie hipoteki.
Na początku analizujesz własną sytuację: pozostały dług, wartość obecnej nieruchomości, wartość planowanej nieruchomości i poziom LTV po przeniesieniu. Następnie bank otrzymuje od Ciebie wniosek o zmianę zabezpieczenia, komplet dokumentów dochodowych i dokumenty nowej nieruchomości. Instytucja zleca operat szacunkowy lub wskazuje listę akceptowanych rzeczoznawców.
- Krok 1 → analiza sytuacji po Twojej stronie – sprawdzasz kapitał do spłaty, obecne LTV, stabilność dochodów i możliwą rezerwę na nadpłatę.
- Krok 2 → wniosek o przeniesienie kredytu hipotecznego na inną nieruchomość – składasz w banku formularz zmiany zabezpieczenia wraz z dokumentami finansowymi i dokumentacją nieruchomości.
- Krok 3 → operat szacunkowy – rzeczoznawca majątkowy wycenia nową nieruchomość, a bank oblicza LTV oraz ocenia poziom ryzyka.
- Krok 4 → decyzja i aneks do umowy – bank wydaje decyzję, określa warunki (np. nadpłata, podwójne zabezpieczenie przejściowe) i przedstawia aneks do podpisu.
- Krok 5 → wpisy w księgach wieczystych – składasz wnioski KW-WPIS o wpis nowej hipoteki (opłata sądowa 200 zł) i wykreślenie starej hipoteki po spełnieniu warunków banku (opłata sądowa 100 zł), zgodnie z ustawą o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.
Po dokonaniu wpisów przez sąd i spełnieniu warunków stawianych przez bank (np. sprzedaży poprzedniej nieruchomości) otrzymujesz potwierdzenie nowego zabezpieczenia, a stara hipoteka zostaje ostatecznie wykreślona.
Jakie dokumenty i wyceny przygotować przy przeniesieniu kredytu na inną nieruchomość?
W skrócie: potrzebujesz kompletu dokumentów finansowych, pełnej dokumentacji prawnej nowej nieruchomości oraz aktualnego operatu szacunkowego.
Przy przeniesieniu kredytu hipotecznego bank oczekuje zestawu dokumentów finansowych, pełnej dokumentacji prawnej nowej nieruchomości oraz aktualnego operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego.
Po stronie dochodów przydadzą się zaświadczenia o zatrudnieniu i zarobkach, wyciągi z konta, deklaracje podatkowe w przypadku jednoosobowej działalności gospodarczej oraz informacje o innych kredytach. Po stronie nieruchomości istotne są odpis z księgi wieczystej, dokument potwierdzający własność lub prawo spółdzielcze, zaświadczenia o braku zaległości wobec spółdzielni lub wspólnoty i dokumenty budowlane przy domach.
- Dokumenty finansowe – zaświadczenia o dochodach, PIT, wyciągi bankowe, informacje o posiadanych kredytach.
- Dokumenty nieruchomości – odpis KW, akt notarialny, zaświadczenia od spółdzielni lub wspólnoty, przy domach także dokumenty gruntu.
- Operat szacunkowy – wycena sporządzona według wymogów banku, zwykle ważna przez kilka miesięcy.
| Rodzaj transakcji | Najważniejsze dokumenty | Cel dla banku |
|---|---|---|
| Gotowe mieszkanie z rynku wtórnego | Odpis KW, akt własności, zaświadczenie o braku zaległości, operat szacunkowy, dokumenty dochodowe. | Ocena stanu prawnego lokalu oraz potwierdzenie, że wartość mieszkania wystarcza jako zabezpieczenie długu. |
| Mieszkanie od dewelopera | Umowa deweloperska, odpis KW gruntu lub lokalu, dokumenty o zaawansowaniu budowy, dokumenty dochodowe. | Sprawdzenie legalności inwestycji, przewidywanej wartości lokalu i bezpieczeństwa nabywców. |
| Dom w budowie | Pozwolenie na budowę, projekt budowlany, dziennik budowy, operat szacunkowy, dokumenty gruntu, dokumenty dochodowe. | Ocena, czy wartość docelowa nieruchomości po zakończeniu budowy jest odpowiednia jako zabezpieczenie kredytu. |
Im lepiej przygotujesz dokumenty, tym krócej potrwa analiza banku i mniejsze ryzyko dodatkowych pytań.
Kiedy bank odmawia przeniesienia kredytu hipotecznego i jakie ryzyka musisz uwzględnić?
W skrócie: bank odmawia przeniesienia kredytu głównie przy zbyt słabej zdolności kredytowej, problemach ze stanem prawnym nowej nieruchomości i zbyt wysokim LTV po przeniesieniu.
Bank odmawia przeniesienia kredytu hipotecznego głównie w trzech sytuacjach: gdy Twoja zdolność kredytowa jest za słaba, nowa nieruchomość ma zbyt niską wartość lub problemy prawne, a także gdy LTV po przeniesieniu przekracza poziom przyjmowany przez instytucję.
Od momentu zaciągnięcia kredytu do chwili przeniesienia dużo się zmienia: dochody bywają niższe, pojawiają się nowe zobowiązania, a raty innych kredytów obciążają budżet. Bank analizuje to na nowo i jeśli relacja rat do dochodu jest zbyt wysoka, po prostu nie zgadza się na zamianę zabezpieczenia. Problem pojawia się również wtedy, gdy nowa nieruchomość ma niejasny stan prawny, wpisy w dziale III albo inną hipotekę, której nie da się wykreślić przed ustanowieniem zabezpieczenia na rzecz Twojego banku.
- LTV po przeniesieniu przekracza poziom akceptowany w danym banku, nawet po uwzględnieniu ewentualnej nadpłaty kapitału.
- Nieruchomość, na którą chcesz przenieść kredyt, ma obciążenia w dziale III lub IV księgi wieczystej, których nie da się bezpiecznie usunąć przed ustanowieniem hipoteki.
- Historia kredytowa zawiera liczne opóźnienia, a suma rat wszystkich kredytów pochłania dużą część miesięcznego dochodu.
- Posiadasz preferencyjny kredyt mieszkaniowy (np. „Bezpieczny Kredyt 2%”, „Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy”) i rozważasz zamianę zabezpieczenia – w takich programach zmiana nieruchomości bywa obwarowana dodatkowymi warunkami ustawowymi, a błędnie zaplanowana operacja może grozić utratą dopłat lub koniecznością ich zwrotu.
Przed rozpoczęciem procedury zadbaj o uporządkowanie BIK, redukcję długów konsumpcyjnych i przygotowanie rezerwy finansowej odpowiadającej co najmniej 3–6 miesięcznym ratom Twojego kredytu, aby proces przeniesienia przebiegł bez napięć w budżecie domowym. Jeżeli korzystasz z programów preferencyjnych, przed złożeniem wniosku o przeniesienie zabezpieczenia sprawdź aktualne brzmienie ustawy i regulaminu programu oraz uzyskaj indywidualną informację w banku prowadzącym dopłaty.
Jakie alternatywy masz zamiast przeniesienia kredytu hipotecznego na inną nieruchomość?
W skrócie: alternatywami są sprzedaż nieruchomości z pełną spłatą kredytu, nowy kredyt mieszkaniowy, refinansowanie w innym banku oraz intensywna nadpłata długu.
Alternatywami dla przeniesienia kredytu hipotecznego są sprzedaż nieruchomości z pełną spłatą kredytu, nowy kredyt mieszkaniowy na kolejną nieruchomość, refinansowanie kredytu w innym banku oraz intensywna nadpłata połączona z mniejszą skalą zadłużenia.
Sprzedaż z pełną spłatą daje czystą księgę wieczystą i brak długu, a następnie możesz wystąpić o nowy kredyt z aktualną ofertą rynkową. Refinansowanie w innym banku przenosi kredyt wraz z ewentualnym dodatkowym finansowaniem na lepszych warunkach marży lub z innym okresem spłaty. Intensywna nadpłata kredytu przy pozostaniu w obecnej nieruchomości albo przy tańszej docelowej nieruchomości prowadzi do szybszej redukcji długu i niższego ryzyka.
| Rozwiązanie | Dla kogo | Główna korzyść |
|---|---|---|
| Przeniesienie kredytu na inną nieruchomość | Dla osób z dobrą historią spłat i korzystną marżą, które chcą zamienić nieruchomość bez nowego kredytu. | Zachowanie dotychczasowych warunków kredytu i ciągłość finansowania. |
| Sprzedaż + nowy kredyt | Dla osób, które wolą całkowicie zamknąć stary kredyt i wybierać spośród aktualnych ofert. | Pełna elastyczność w wyborze banku i konstrukcji nowego kredytu. |
| Refinansowanie kredytu | Dla osób chcących obniżyć koszt długu lub zmienić typ oprocentowania przy okazji zakupu kolejnej nieruchomości. | Szansa na niższą ratę lub krótszy okres spłaty przy akceptowanym poziomie ryzyka. |
📋 Checklista: co zrobić przed przeniesieniem kredytu hipotecznego na inną nieruchomość
- Sprawdź parametry obecnego kredytu – pozostały kapitał, okres, rodzaj oprocentowania (zmienne, czasowo stałe), marża, ewentualne opłaty za aneks.
- Zweryfikuj, czy Twój bank dopuszcza przeniesienie kredytu – nie każda instytucja oferuje formalną zamianę zabezpieczenia, czasem jedyną opcją jest sprzedaż z pełną spłatą albo refinansowanie.
- Oszacuj wartość nowej nieruchomości i LTV – porównaj ceny podobnych lokali, policz stosunek długu do wartości i zidentyfikuj potrzebną nadpłatę.
- Zweryfikuj stan prawny nieruchomości – sprawdź księgę wieczystą, obecne hipoteki, służebności oraz roszczenia w dziale III.
- Przygotuj dokumenty i operat – zgromadź dokumenty dochodowe, zamów operat szacunkowy i skompletuj dokumentację nieruchomości.
- Porównaj scenariusze – zestaw przeniesienie kredytu, refinansowanie i sprzedaż z nowym kredytem, uwzględniając raty, koszty i rezerwę bezpieczeństwa.
- Sprawdź ważność promesy banku – upewnij się, że promesa zgody na zmianę zabezpieczenia nie wygaśnie przed planowanym terminem podpisania aktów notarialnych.
- Zabezpiecz rezerwę gotówki na okres przejściowy – zaplanuj środki na taksę notarialną, opłaty sądowe, ewentualny podatek PCC oraz podwyższone koszty w czasie, gdy równolegle obsługujesz starą i nową nieruchomość.
Słowniczek pojęć
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Na czym polega przeniesienie kredytu hipotecznego na inną nieruchomość?
Przeniesienie kredytu hipotecznego na inną nieruchomość polega na zamianie zabezpieczenia tego samego kredytu: zmienia się nieruchomość obciążona hipoteką, a bank, umowa i marża pozostają te same. Bank traktuje to jako zmianę zabezpieczenia, nie jako nowy kredyt.
Czy bank za każdym razem bada zdolność kredytową przy przeniesieniu kredytu hipotecznego?
Tak, przy przeniesieniu kredytu bank ponownie oblicza zdolność kredytową według aktualnych zasad, uwzględniając Twoje dochody, zobowiązania i wysokość rat. Wynik tej analizy decyduje, czy instytucja zgodzi się na zmianę zabezpieczenia.
Ile kosztuje przeniesienie kredytu hipotecznego na inną nieruchomość?
Zazwyczaj płacisz za operat szacunkowy nowej nieruchomości, opłatę za aneks do umowy oraz opłaty sądowe za wpis i wykreślenie hipoteki. Łączny koszt bywa wielokrotnie niższy od prowizji i kosztów towarzyszących nowemu kredytowi.
Czy można przenieść kredyt hipoteczny na dom w budowie albo mieszkanie od dewelopera?
Tak, banki dopuszczają przeniesienie kredytu na nieruchomość w budowie, ale wymagają dodatkowych dokumentów budowlanych i często utrzymują przejściowo hipotekę na dwóch nieruchomościach naraz. Termin przeniesienia trzeba powiązać z etapem budowy zaakceptowanym przez bank.
W jakich sytuacjach bank odmawia przeniesienia kredytu hipotecznego na inną nieruchomość?
Odmowa pojawia się najczęściej przy zbyt słabej zdolności kredytowej, zbyt wysokim LTV po przeniesieniu albo problemach ze stanem prawnym nowej nieruchomości. Problematyczne są również liczne opóźnienia w spłacie rat z ostatnich miesięcy.
Czy przeniesienie kredytu hipotecznego zmienia wysokość raty i okres spłaty?
Co do zasady rata i okres spłaty pozostają bez zmian, chyba że w aneksie uzgodnisz z bankiem nadpłatę kapitału lub inny harmonogram spłaty. W wielu przypadkach wymagana nadpłata obniża ratę i całkowity koszt odsetek.
Kiedy przeniesienie kredytu hipotecznego na inną nieruchomość ma większy sens niż nowy kredyt?
Taka operacja ma szczególny sens przy korzystnej marży, dobrej historii spłat i umiarkowanym LTV, gdy chcesz zmienić nieruchomość bez zaciągania nowego zobowiązania. Gdy celem jest całkowita zmiana konstrukcji kredytu, częściej sprawdza się refinansowanie albo nowy kredyt mieszkaniowy.
Czy można przenieść kredyt hipoteczny z jednego banku do drugiego bez nowej umowy?
Nie, przeniesienie kredytu hipotecznego między bankami odbywa się w praktyce w formie nowego kredytu w innym banku, który spłaca dotychczasowe zadłużenie. Taka operacja to refinansowanie kredytu, a nie prosta zamiana zabezpieczenia w ramach tej samej umowy.
Źródła i podstawa prawna
- Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – tekst jednolity ogłoszony w Dz.U. 2025 poz. 341 (stan na 18/03/2025 r.).
- Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – tekst jednolity ogłoszony w Dz.U. 2023 poz. 1144 (stan na 25/05/2023 r.).
- Komisja Nadzoru Finansowego – Rekomendacja S dotycząca ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie, nowelizacja 19/06/2023 r.
- Ministerstwo Finansów – rozliczenie ze sprzedaży domu/mieszkania i ulga na własne cele mieszkaniowe (PIT-39, stan na 26/11/2025 r.).
- Serwisy informacyjne administracji publicznej – informacje o księgach wieczystych i procedurach sądowych, dostęp 25/11/2025 r.
- Wybrane taryfy opłat i prowizji bankowych – przykładowe opłaty za aneks i czynności hipoteki, dostęp 25/11/2025 r.
Dane liczbowe i opis procedur aktualne na dzień 25/11/2025 r. Przed podjęciem decyzji finansowej sprawdź, czy przepisy, regulaminy banków i taryfy opłat nie uległy zmianie.
Co możesz zrobić po przeczytaniu tego artykułu?
- Spisz parametry swojego kredytu, oszacuj wartość nowej nieruchomości i policz LTV, aby sprawdzić, czy przeniesienie kredytu hipotecznego na inną nieruchomość jest realne.
- Przygotuj komplet dokumentów finansowych oraz dokumentację nieruchomości, a następnie umów rozmowę z ekspertem kredytowym w swoim banku.
- Porównaj scenariusz przeniesienia kredytu z refinansowaniem i sprzedażą poprzez prosty arkusz, w którym zestawisz raty, koszty dodatkowe i poziom rezerwy bezpieczeństwa.
Aktualizacja artykułu: 26 listopada 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt przez LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Artykuł ma charakter informacyjno-edukacyjny. Treści nie stanowią porady finansowej, prawnej ani rekomendacji inwestycyjnej w rozumieniu przepisów, w szczególności nie stanowią usługi doradztwa w rozumieniu art. 4 pkt 21 ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Decyzje podejmujesz na własne ryzyko; treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji. Artykuł zawiera linki afiliacyjne.
