- Akt notarialny i wpis hipoteki do KW to spójny proces: notariusz sporządza akt i składa KW-WPIS, a sąd po opłatach stałych ujawnia własność i hipotekę.
- Opłaty stałe: wpis własności 200 zł, wpis hipoteki 200 zł, założenie KW 100 zł, wykreślenie 100 zł (połowa z 200 zł); stan na 11/10/2025 r.
- Taksa notarialna wynika z progów rozporządzenia MS; doliczany jest 23% VAT i koszt wypisów.
- Bank uruchamia środki po spełnieniu warunków (m.in. złożony KW-WPIS, cesja polisy, wkład własny). Po wpisie hipoteki rozlicza koszt pomostowy w 60 dni (umowy objęte przepisami od 17/09/2022 r.).
- Zrób dziś: przygotuj komplet załączników (wypis aktu, oświadczenie banku, dowody opłat) i dopilnuj żądania pierwszeństwa hipoteki w treści wniosku.
Akt notarialny i wpis hipoteki do księgi wieczystej to ciąg czynności, w którym notariusz sporządza akt przenoszący własność i składa do sądu wniosek o wpis prawa oraz hipoteki, a sąd – po opłacie 200/200/100 zł – ujawnia te prawa w KW. Taksa notarialna zależy od wartości nieruchomości zgodnie z rozporządzeniem, a bank uruchamia środki po spełnieniu warunków umowy. Chcesz uniknąć wezwań i opóźnień? Poniżej dostajesz wersję „prowadzenie za rękę”.
Czym jest akt notarialny przy zakupie i jakie elementy musi mieć, aby bank uruchomił kredyt?
Najważniejsza informacja: akt jest podstawą wpisu w KW i musi zawierać wniosek o wpis własności oraz hipoteki wraz z pierwszeństwem zgodnym z umową kredytu.
Akt notarialny to urzędowy dokument przenoszący własność i podstawa wpisu w KW. Zawiera: identyfikację stron, opis nieruchomości (zgodny z KW/ewidencją), cenę i sposób płatności (środki własne, kredyt, rachunek powierniczy), oświadczenia o wydaniu lokalu oraz wniosek o wpis własności (dział II) i hipoteki (dział IV). Dla banku kluczowe jest pierwszeństwo hipoteki – to gwarancja pierwszego zaspokojenia z nieruchomości. Wpisy w KW wywołują skutek od chwili złożenia wniosku (art. 29 u.k.w.h.), a o pierwszeństwie decyduje ta chwila (art. 12 u.k.w.h.), dlatego w akcie i w KW-WPIS musi być jasne żądanie wpisu z pierwszeństwem.
Wniosek: akt musi zawierać wniosek do KW oraz pierwszeństwo hipoteki banku.
Jakie dokumenty przygotować do aktu i do wniosku o wpis hipoteki do KW?
Ważna informacja dla Ciebie: do KW-WPIS dołączasz wypis aktu, oświadczenie banku, oddzielne dowody opłat oraz – przy braku KW – wniosek KW-ZAL.
Do aktu: dokumenty tożsamości, numer KW lub dokumenty do założenia KW, podstawa nabycia zbywcy (akt/postanowienie), zaświadczenia o braku zaległości (wspólnota/spółdzielnia), zgoda małżonka przy wspólności, pełnomocnictwa z opłatą skarbową. Do wpisu: aktualny KW-WPIS, wypis aktu, oświadczenie banku o ustanowieniu hipoteki (oryginał/poświadczony), dowody opłat: 200 zł (własność), 200 zł (hipoteka), 100 zł (założenie KW) – gdy dotyczy. Przy spółdzielczym własnościowym bez KW dołącz KW-ZAL. Zadbaj o zgodność oznaczeń lokalu/działki z ewidencją.
KW-WPIS – co dołączyć
- Wypis aktu przeniesienia własności (oryginał/poświadczony).
- Oświadczenie banku o ustanowieniu hipoteki (oryginał).
- Dowody opłat: 200/200/100 zł – osobno dla każdego wpisu.
- Pełnomocnictwa i opłata skarbowa – gdy działa pełnomocnik.
Wniosek: jeden brak formalny cofa sprawę – składaj komplet.
Jak krok po kroku wygląda proces od podpisania aktu do prawomocnego wpisu i kiedy bank przelewa środki?
Najważniejsza informacja: kolejność działań: akt → KW-WPIS → wypłata z banku → wpis własności/hipoteki → rozliczenie pomostowego.
Krok 1: podpisujesz akt; notariusz pobiera opłaty i przesyła elektronicznie wniosek do sądu (uprawniony podmiot w systemie teleinformatycznym – art. 6264 k.p.c.). Krok 2: w KW pojawia się wzmianka. Krok 3: dostarczasz do banku dokumenty z listy warunków (KW-WPIS, cesja polisy, wkład własny). Krok 4: bank wypłaca środki zgodnie z aktem – jednorazowo (wtórny) lub transzami na rachunek powierniczy (pierwotny). Krok 5: sąd dokonuje wpisów w dziale II/IV i doręcza zawiadomienie. Krok 6: po uprawomocnieniu bank koryguje ratę i rozlicza koszt pomostowy.
Wniosek: tempo wypłaty zależy od kompletności pakietu do banku.
Ile kosztuje akt, taksa, wypisy oraz opłaty sądowe i kto je ponosi?
Ważna informacja dla Ciebie: opłaty sądowe są stałe; taksa notarialna zależy od wartości; doliczany jest 23% VAT i wypisy; koszty zwyczajowo ponosi kupujący.
Opłaty sądowe (stan na 11/10/2025 r.): 200 zł – wpis własności, 200 zł – wpis hipoteki, 100 zł – założenie KW, 100 zł – wykreślenie wpisu (art. 46 u.k.s.c. – połowa opłaty należnej od wpisu 200 zł). Taksa notarialna liczona jest według progów z rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości; do taksy dolicza się VAT 23% oraz wypisy (stawki zależne od liczby stron i egzemplarzy). Strony mogą ustalić inny podział kosztów, lecz rynkowo płaci kupujący.
| Wartość nieruchomości | Taksa maks. (netto) | VAT 23% | Razem (brutto) |
|---|---|---|---|
| 500 000 zł | [wg §3 rozporządzenia] | [x] | [x] |
| 800 000 zł | [wg §3 rozporządzenia] | [x] | [x] |
| 1 200 000 zł | [wg §3 rozporządzenia] | [x] | [x] |
Uzupełnij liczby zgodnie z aktualnym §3 rozporządzenia MS. Stan na: 11/10/2025 r.
Wniosek: policz budżet: opłaty sądowe + taksa (z VAT) + wypisy; przy rynku wtórnym dolicz wykreślenie starej hipoteki.
Jak poprawnie wypełnić i złożyć KW-WPIS (papierowo czy elektronicznie) i jakich błędów unikać?
Ważna informacja dla Ciebie: osoba prywatna składa papierowo; elektronicznie składa m.in. notariusz przez system teleinformatyczny (art. 6264 k.p.c.).
Formularz KW-WPIS pobierasz z GOV.PL. Wpisujesz: sąd i wydział, numer KW (lub wniosek o założenie), treść żądań (wpis własności – dział II; wpis hipoteki – dział IV), dane stron, podstawę wpisu (wypis aktu, oświadczenie banku), załączniki, podpis. Dołączasz dowody opłat osobno dla każdego wpisu oraz wymagane oryginały. Najczęstsze błędy: brak podpisu, nieprecyzyjna treść żądania, zła właściwość sądu, niezgodność oznaczeń z ewidencją, brak oświadczenia banku.
Wniosek: użyj gotowej formuły żądania i dołącz komplet wymaganych załączników.
Ile trwa wpis własności i hipoteki oraz jak legalnie przyspieszyć postępowanie?
Najważniejsza informacja: sądy działają w różnych terminach; reaguj na wezwania w 7 dni, dokumentuj korespondencję, a przy bezczynności skorzystaj ze skargi na przewlekłość (opłata 200 zł).
Rzeczywisty czas zależy od obciążenia wydziału. Status sprawy sprawdzisz w EKW. Gdy sąd wzywa do uzupełnień – termin wynosi 7 dni od doręczenia (art. 130 k.p.c.); odpowiedz kompletnie i terminowo. Skarga na przewlekłość to środek ostateczny, stosowany przy bezczynności niezależnej od Twoich braków. Pamiętaj, że wpis w KW działa od chwili złożenia wniosku (art. 29 u.k.w.h.), a pierwszeństwo praw wynika z tej chwili (art. 12 u.k.w.h.).
Wniosek: kompletność i szybkie reakcje przyspieszają wpis skuteczniej niż ponaglenia.
Jak wpis hipoteki wpływa na ubezpieczenie pomostowe i kiedy przysługuje zwrot lub zaliczenie?
Najważniejsza informacja: do czasu wpisu bank dolicza koszt pomostowy; po wpisie koryguje ratę i rozlicza nadpłaty w 60 dni (umowy objęte przepisami po 17/09/2022 r.).
Do dnia wpisu hipoteki bank podwyższa ratę lub pobiera opłatę pomostową. Po doręczeniu zawiadomienia o wpisie – obniża ratę i zwraca nadpłaty albo zalicza je na kapitał w ciągu 60 dni. Dostarcz zawiadomienie oraz aktualny odpis KW; monitoruj historię rachunku kredytowego.
Wniosek: potwierdzenie wpisu uruchamia korektę raty i rozliczenie pomostowego.
Rynek pierwotny, wtórny i spółdzielcze własnościowe – różnice w procedurze i kosztach
Ważna informacja dla Ciebie: pierwotny – transze i rachunek powierniczy; wtórny – jednorazowa wypłata oraz często wykreślenie starej hipoteki; spółdzielcze – KW-ZAL i pełny pakiet wpisów.
Pierwotny: płatność przez mieszkaniowy rachunek powierniczy; bank wypłaca transze po potwierdzeniu etapów. Często potrzebne założenie KW (100 zł) i łączny wniosek o wpis własności/hipoteki po akcie przeniesienia. Wtórny: wypłata na rachunek zbywcy po spełnieniu warunków; przy obciążonej KW – najpierw spłata i list mazalny, potem wykreślenie i wpis nowej hipoteki. Spółdzielcze: gdy brak KW – najpierw KW-ZAL (100 zł), potem wpis prawa (200 zł) i hipoteki (200 zł). W każdym wariancie przygotuj cesję polisy „mury i stałe elementy”.
- pierwotny: transze + rachunek powierniczy,
- wtórny: jednorazowa wypłata + ewentualne wykreślenie,
- spółdzielcze: założenie KW + pełny pakiet wpisów.
Wniosek: ścieżkę i kolejność dopasuj do typu rynku oraz stanu KW.
Jak bezpiecznie negocjować zapisy aktu i postanowienia hipoteczne – na co uważać?
Najważniejsza informacja: wpisz realne warunki wypłaty, żądaj pierwszeństwa hipoteki banku, ureguluj kolejność przy starej hipotece.
Umów w akcie warunki wypłaty zgodne z harmonogramem i dokumentami (dyspozycja przelewu, rachunek, terminy). W treści żądania do KW wpisz pierwszeństwo hipoteki banku finansującego. Jeżeli w KW widnieje hipoteka sprzedającego – ustal kolejność: spłata → list mazalny → wykreślenie → wpis nowej hipoteki. Przy kilku nieruchomościach rozważ hipotekę łączną i opisz to wprost w żądaniach. Ustal cesję polisy, zgody małżonków i pełnomocnictwa.
Rekomendacja: przy kredycie wybierz zapis o zapłacie po spełnieniu warunków banku i żądaj pierwszeństwa hipoteki w treści wniosku do KW.
Najczęstsze problemy i pułapki (oraz jak ich uniknąć)
Wezwanie do uzupełnienia braków: termin ustawowy to 7 dni od doręczenia (art. 130 k.p.c.). Dołącz dokładnie wskazane dokumenty i potwierdzenia opłat – unikniesz zwrotu.
Błąd w akcie (literówka w nazwisku/PESEL): złóż u notariusza wniosek o sprostowanie. Przekaż nowy wypis do banku i – gdy sąd wezwał – również do sądu.
Opóźnienie dewelopera a transze: sprawdź w umowie kredytowej dokumenty etapowe i terminy ważności decyzji; utrzymuj aktualne polisy i zaświadczenia, aby nie wstrzymywać finansowania.
List mazalny z banku zbywcy: wpisz w akcie kolejność: przelew na bank zbywcy → list mazalny → wykreślenie → wpis nowej hipoteki. Dodaj terminy doręczeń i odpowiedzialność za dokumenty.
Checklista – krok po kroku
- Uzgodnij z bankiem listę warunków wypłaty i terminy dostarczenia dokumentów.
- Przygotuj KW-WPIS + załączniki: wypis aktu, oświadczenie banku, dowody opłat 200/200/100 zł (gdy dotyczy), pełnomocnictwa.
- W treści żądania wpisz pierwszeństwo hipoteki banku i poprawne oznaczenia nieruchomości.
- Monitoruj EKW; reaguj na wezwania; przy przewlekłości złóż skargę (opłata 200 zł).
FAQ – najczęściej zadawane pytania
200 zł wpis własności, 200 zł wpis hipoteki, 100 zł założenie KW (gdy brak) i 100 zł wykreślenie hipoteki.
Po spełnieniu warunków umowy: złożony KW-WPIS, cesja polisy, wkład własny oraz dyspozycja wypłaty zgodna z aktem.
Osoba prywatna składa papierowo w SR – Wydział KW; elektronicznie składa m.in. notariusz (system teleinformatyczny sądów).
List mazalny to zgoda banku zbywcy na wykreślenie hipoteki. Bank wydaje go po spłacie; wniosek o wykreślenie kosztuje 100 zł.
Oświadczenie o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku z pierwszeństwem oraz wniosek o jej wpis w dziale IV KW.
7 dni od doręczenia (art. 130 k.p.c.). Dołącz dokładnie wskazane dokumenty i potwierdzenia opłat, inaczej pismo zostanie zwrócone.
W 60 dni od wpisu hipoteki, po doręczeniu zawiadomienia do banku; nadpłaty są zwracane lub zaliczane na kapitał.
Źródła
- GOV.PL – Formularze KW (KW-WPIS, KW-ZAL) – 11/10/2025 r.
- GOV.PL – Elektroniczne Księgi Wieczyste (EKW) – 11/10/2025 r.
- Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – art. 42, 44, 46 – 11/10/2025 r.
- Dz.U. 2024 poz. 1566 – rozporządzenie MS (taksa notarialna) – 11/10/2025 r.
- Ustawa o księgach wieczystych i hipotece – art. 12, 29 – 11/10/2025 r.
- Kodeks postępowania cywilnego – art. 130, 6264 – 11/10/2025 r.
- Dz.U. 2022 poz. 2245 – zmiany dot. rozliczenia kosztu pomostowego – 11/10/2025 r.
Aktualizacja artykułu: 10 października 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną. Decyzje podejmujesz na własne ryzyko; treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój strony bez dodatkowych kosztów dla Ciebie.
