- Akt notarialny i wpis hipoteki do KW tworzą jeden proces: notariusz sporządza akt i składa KW-WPIS, a sąd ujawnia własność i hipotekę po opłatach stałych.
- Opłaty stałe (stan na 12/12/2025 r.): wpis własności 200 zł, wpis hipoteki 200 zł, założenie KW 100 zł, wykreślenie hipoteki 100 zł.
- Taksa notarialna zależy od wartości nieruchomości według progów rozporządzenia MS; dolicza się 23% VAT i koszt wypisów.
- Bank uruchamia środki po spełnieniu warunków (m.in. złożony KW-WPIS, cesja polisy, wkład własny). Po wpisie hipoteki rozlicza koszt pomostowy w 60 dni od dnia wpisu (umowy objęte przepisami od 17/09/2022 r.).
- Zrób dziś: przygotuj komplet załączników (wypis aktu, oświadczenie banku, dowody opłat) i dopilnuj żądania pierwszeństwa hipoteki w treści wniosku.
Akt notarialny i wpis hipoteki do księgi wieczystej to ciąg czynności, w którym notariusz sporządza akt przenoszący własność i składa do sądu wniosek o wpis prawa oraz hipoteki, a sąd ujawnia te prawa w KW po opłatach 200/200/100 zł. Taksa notarialna zależy od wartości nieruchomości zgodnie z rozporządzeniem, a bank uruchamia środki po spełnieniu warunków umowy. Poniżej masz wersję „prowadzenie za rękę”, bez skrótów i bez pułapek formalnych.
| Wariant | Najczęstsza wypłata | Typowy „blokujący” dokument | Dodatkowy koszt / krok |
|---|---|---|---|
| Rynek pierwotny | transze na rachunek powierniczy | potwierdzenia etapów + cesja polisy | często założenie KW 100 zł po akcie przeniesienia |
| Rynek wtórny | jednorazowo na rachunek sprzedającego | KW-WPIS + dyspozycja wypłaty zgodna z aktem | często list mazalny i wykreślenie hipoteki 100 zł |
| Spółdzielcze własnościowe | zależnie od umowy, zwykle jednorazowo | KW-ZAL + pełny pakiet wpisów | najpierw KW-ZAL 100 zł, potem wpis prawa i hipoteki |
Czym jest akt notarialny przy zakupie i jakie elementy musi mieć, aby bank uruchomił kredyt?
Akt notarialny to urzędowy dokument przenoszący własność i podstawa wpisu w KW. Zawiera: identyfikację stron, opis nieruchomości (zgodny z KW i ewidencją), cenę i sposób płatności (środki własne, kredyt, rachunek powierniczy), oświadczenia o wydaniu lokalu oraz wniosek o wpis własności (dział II) i hipoteki (dział IV). Dla banku krytyczne jest pierwszeństwo hipoteki, bo pierwszeństwo praw w KW wynika z chwili złożenia wniosku (art. 12 u.k.w.h.), a skutki wpisu liczy się od chwili złożenia wniosku (art. 29 u.k.w.h.).
Jakie dokumenty przygotować do aktu i do wniosku o wpis hipoteki do KW?
Do aktu przygotuj: dokumenty tożsamości, numer KW lub dokumenty do założenia KW, podstawę nabycia zbywcy (akt/postanowienie), wymagane zaświadczenia (np. wspólnota/spółdzielnia), zgody małżonka przy wspólności i pełnomocnictwa (z opłatą skarbową). Do wpisu hipoteki najczęściej potrzebujesz: KW-WPIS, wypis aktu, oświadczenie banku o ustanowieniu hipoteki (w formie wymaganej przez sąd) oraz dowody opłat: 200 zł (własność), 200 zł (hipoteka), 100 zł (założenie KW) gdy dotyczy.
KW-WPIS: co dołączyć
- wypis aktu przeniesienia własności (oryginał lub poświadczony),
- oświadczenie banku o ustanowieniu hipoteki (oryginał),
- dowody opłat: 200/200/100 zł osobno dla każdego wpisu,
- pełnomocnictwa i opłata skarbowa, gdy działa pełnomocnik.
Jak krok po kroku wygląda proces od podpisania aktu do prawomocnego wpisu i kiedy bank przelewa środki?
Krok 1: podpisujesz akt. Krok 2: notariusz składa wniosek do sądu w systemie teleinformatycznym (art. 6264 k.p.c.). Krok 3: w KW pojawia się wzmianka. Krok 4: przekazujesz do banku dokumenty z listy warunków (m.in. potwierdzenie złożenia wniosku, cesja polisy, wkład własny). Krok 5: bank wypłaca środki zgodnie z aktem, jednorazowo lub transzami. Krok 6: sąd dokonuje wpisów w dziale II i IV i doręcza zawiadomienie. Krok 7: po wpisie hipoteki bank koryguje naliczanie kosztu pomostowego i rozlicza go zgodnie z przepisami dla umów objętych regulacją po 17/09/2022 r.
Ile kosztuje akt, taksa, wypisy oraz opłaty sądowe i kto je ponosi?
Opłaty sądowe (stan na 12/12/2025 r.): 200 zł za wpis własności, 200 zł za wpis hipoteki, 100 zł za założenie KW, 100 zł za wykreślenie hipoteki (połowa opłaty należnej od wpisu 200 zł). Taksa notarialna jest liczona progowo według rozporządzenia MS; do taksy dolicza się VAT 23% oraz wypisy (zależnie od liczby stron i egzemplarzy). Strony mogą ustalić inny podział kosztów, ale w praktyce najczęściej płaci kupujący.
| Wartość nieruchomości | Taksa maks. (netto) | VAT 23% | Razem (brutto) |
|---|---|---|---|
| 500 000 zł | 2 770,00 zł | 637,10 zł | 3 407,10 zł |
| 800 000 zł | 3 970,00 zł | 913,10 zł | 4 883,10 zł |
| 1 200 000 zł | 5 170,00 zł | 1 189,10 zł | 6 359,10 zł |
Podstawa: §3 rozporządzenia MS w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Kwoty dotyczą stawek maksymalnych, bez kosztów wypisów i ewentualnych dodatkowych czynności.
- koszt wypisów aktu (zależny od objętości i liczby egzemplarzy),
- opłaty za pełnomocnictwa i opłatę skarbową, jeżeli działasz przez pełnomocnika,
- przy rynku wtórnym: podatek PCC 2% (gdy transakcja nie jest objęta VAT),
- przy obciążonej KW: uzyskanie dokumentu do wykreślenia hipoteki (list mazalny) i opłata 100 zł za wykreślenie.
Jak poprawnie wypełnić i złożyć KW-WPIS (papierowo czy elektronicznie) i jakich błędów unikać?
Formularz KW-WPIS pobierzesz z GOV.PL. Wpisz: sąd i wydział, numer KW (albo wniosek o założenie księgi), treść żądań (własność w dziale II, hipoteka w dziale IV), dane stron, podstawę wpisu (wypis aktu, oświadczenie banku), listę załączników i podpis. Dołącz dowody opłat osobno dla każdego wpisu oraz wymagane oryginały.
Wnoszę o wpis hipoteki umownej na rzecz [bank] do sumy [___] w dziale IV, z nadaniem pierwszeństwa zgodnie z umową kredytu nr [___].
Ile trwa wpis własności i hipoteki oraz jak legalnie przyspieszyć postępowanie?
Czas wpisu zależy od obciążenia wydziału. Status sprawy sprawdzisz w EKW. Jeśli sąd wzywa do uzupełnienia braków formalnych, termin wynosi 7 dni od doręczenia (art. 130 k.p.c.). Odpowiedz kompletnie i w terminie. Skarga na przewlekłość to środek na bezczynność postępowania, gdy opóźnienie nie wynika z Twoich braków; opłata od skargi wynosi 200 zł.
Jak wpis hipoteki wpływa na ubezpieczenie pomostowe i kiedy przysługuje zwrot lub zaliczenie?
Do dnia wpisu hipoteki bank podwyższa marżę lub pobiera opłatę pomostową. Po dokonaniu wpisu bank ma obowiązek rozliczyć pobrane kwoty zgodnie z przepisami, a w praktyce rozliczenie jest uruchamiane po aktualizacji danych w systemie banku. Przekaż do banku zawiadomienie o wpisie lub aktualny odpis KW, aby uniknąć przerw w obsłudze sprawy.
Rynek pierwotny, wtórny i spółdzielcze własnościowe: różnice w procedurze i kosztach
Pierwotny: płatność przez mieszkaniowy rachunek powierniczy, bank wypłaca transze po potwierdzeniu etapów. Wtórny: wypłata na rachunek zbywcy po spełnieniu warunków; przy obciążonej KW dochodzi spłata starego kredytu, list mazalny i wykreślenie wpisu. Spółdzielcze: przy braku KW najpierw KW-ZAL (100 zł), potem wpis prawa (200 zł) i hipoteki (200 zł). W każdym wariancie przygotuj cesję polisy „mury i stałe elementy”.
- pierwotny: transze i rachunek powierniczy,
- wtórny: jednorazowa wypłata i częste wykreślenie starej hipoteki,
- spółdzielcze: KW-ZAL i pełny pakiet wpisów.
Jak bezpiecznie negocjować zapisy aktu i postanowienia hipoteczne: na co uważać?
W akcie ureguluj warunki wypłaty zgodne z harmonogramem i dokumentami wymaganymi przez bank (dyspozycja przelewu, rachunek, terminy). W treści żądania do KW wpisz pierwszeństwo hipoteki banku finansującego. Jeżeli w KW widnieje hipoteka sprzedającego, opisz wprost kolejność: spłata → list mazalny → wykreślenie → wpis nowej hipoteki. Przy kilku nieruchomościach doprecyzuj hipotekę łączną i opisz ją w żądaniach.
Najczęstsze problemy i pułapki oraz jak ich uniknąć
Wezwanie do uzupełnienia braków: termin ustawowy to 7 dni od doręczenia (art. 130 k.p.c.). Dołącz dokładnie wskazane dokumenty i potwierdzenia opłat, aby uniknąć zwrotu.
Błąd w akcie (literówka w nazwisku lub PESEL): złóż u notariusza wniosek o sprostowanie i przekaż nowy wypis do banku; jeżeli sąd wezwał, dołącz sprostowanie do akt sprawy.
Opóźnienie dewelopera a transze: trzymaj aktualne polisy i dokumenty etapowe, aby bank nie wstrzymał wypłaty.
List mazalny z banku zbywcy: wpisz w akcie kolejność przelewów i obowiązki stron dotyczące dokumentów, aby nie zatrzymać wpisów w KW.
Checklista: krok po kroku
- Uzgodnij z bankiem listę warunków wypłaty i terminy dostarczenia dokumentów.
- Przygotuj KW-WPIS i załączniki: wypis aktu, oświadczenie banku, dowody opłat 200/200/100 zł (gdy dotyczy), pełnomocnictwa.
- Dopilnuj w żądaniu wpisu pierwszeństwa hipoteki banku oraz zgodności oznaczeń nieruchomości z ewidencją i KW.
- Monitoruj EKW, reaguj na wezwania, a przy przewlekłości rozważ skargę (opłata 200 zł).
FAQ – najczęściej zadawane pytania
200 zł wpis własności, 200 zł wpis hipoteki, 100 zł założenie KW (gdy brak) i 100 zł wykreślenie hipoteki (gdy dotyczy).
Po spełnieniu warunków umowy: złożony KW-WPIS, cesja polisy, wkład własny oraz dyspozycja wypłaty zgodna z aktem.
Osoba prywatna składa wniosek papierowo w SR (wydział KW), a elektronicznie składa go m.in. notariusz przez system teleinformatyczny.
List mazalny to zgoda banku zbywcy na wykreślenie hipoteki. Bank wydaje go po spłacie, a wniosek o wykreślenie kosztuje 100 zł.
Wniosek o wpis hipoteki banku w dziale IV KW z pierwszeństwem oraz spójne warunki wypłaty zgodne z umową kredytu.
7 dni od doręczenia (art. 130 k.p.c.). Dołącz dokładnie wskazane dokumenty i potwierdzenia opłat, inaczej pismo zostanie zwrócone.
W 60 dni od dnia dokonania wpisu hipoteki dla umów objętych przepisami po 17/09/2022 r.; w praktyce bank prosi o odpis KW lub zawiadomienie, aby uruchomić rozliczenie w systemie.
Źródła
- GOV.PL: formularze KW (KW-WPIS, KW-ZAL) – stan na 12/12/2025 r.
- GOV.PL: Elektroniczne Księgi Wieczyste (EKW) – stan na 12/12/2025 r.
- Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych: art. 42, 44, 46 – stan na 12/12/2025 r.
- Dz.U. 2024 poz. 1566: rozporządzenie MS (maksymalna taksa notarialna) – stan na 12/12/2025 r.
- Ustawa o księgach wieczystych i hipotece: art. 12, 29 – stan na 12/12/2025 r.
- Kodeks postępowania cywilnego: art. 130, 6264 – stan na 12/12/2025 r.
- Dz.U. 2022 poz. 2245: zmiany dot. rozliczenia kosztu pomostowego – stan na 12/12/2025 r.
Aktualizacja artykułu: 12 grudnia 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną. Decyzje podejmujesz na własne ryzyko; treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji. Skonsultuj się z notariuszem lub właściwym specjalistą przed podpisaniem dokumentów. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój strony bez dodatkowych kosztów dla Ciebie.
