- Umowa przedwstępna pod kredyt ma jeden cel: opisać pieniądze, terminy i warunki tak, aby przy odmowie finansowania nie stracić środków, a sprzedający nie był związany „bez końca”.
- Zadatek to mechanizm sankcji, ale działa bezpiecznie dopiero w powiązaniu z prawidłowo opisanym odstąpieniem i przyczyną niewykonania; zaliczka jest przedpłatą, która co do zasady wraca w tej samej wysokości.
- Przy kredycie bezpieczeństwo budują: mierzalny warunek uzyskania kredytu, harmonogram etapów (wniosek, decyzja, warunki, akt), lista dokumentów sprzedającego i jasne zasady zwrotu środków.
- Najmocniejsza ochrona pojawia się, gdy przedwstępna jest w akcie notarialnym, a środki są zabezpieczone (np. depozyt notarialny z warunkami wypłaty) oraz gdy rozważysz wpis roszczenia w dziale III księgi wieczystej.
Umowa przedwstępna pod kredyt hipoteczny powinna łączyć trzy elementy: dobrze nazwane pieniądze (zadatek albo zaliczka), właściwą formę (zwykła pisemna albo akt notarialny) oraz terminy ustawione pod realny proces bankowy.
W praktyce przegrywa nie „zła oferta kredytu”, tylko źle napisane zdania: brak warunku uzyskania finansowania, zbyt krótka data aktu, nieprecyzyjny zwrot środków, pominięty stan prawny lub dokumenty sprzedającego. Poniżej masz ramy do przeniesienia do projektu umowy i omówienia ze sprzedającym oraz notariuszem.
| Opcja | Kiedy wybrać | Zalety | Wady | Największe ryzyko |
|---|---|---|---|---|
| Zwykła pisemna + zaliczka | Gdy celem jest rezerwacja bez „kary” finansowej i zależy Ci na prostym zwrocie środków. | Zwykle łatwiejsze rozliczenie, mniej sporów o sankcję. | Słabsza motywacja stron, większe ryzyko zmiany decyzji. | Sprzedający zmienia zdanie, a Ty tracisz czas i koszty przygotowań. |
| Zwykła pisemna + zadatek + warunek kredytu | Gdy potrzebujesz dyscypliny transakcji, ale chcesz wyjścia awaryjnego przy braku finansowania. | Silniejszy bodziec do dotrzymania umowy, warunek kredytu ogranicza ryzyko utraty zadatku. | Wymaga bardzo precyzyjnych zapisów, inaczej spór dotyczy interpretacji. | Zbyt ogólny warunek finansowania i niejasny zwrot środków. |
| Akt notarialny + zadatek + depozyt notarialny | Gdy stawka jest wysoka: skomplikowany stan prawny, duża kwota, presja czasu. | Najsilniejsza forma ochrony, środki mogą być wydane dopiero po spełnieniu warunków, łatwiej uporządkować zabezpieczenia i dokumenty. | Koszt i formalności, potrzeba dopięcia dokumentów „na czysto”. | Nieprecyzyjnie opisane warunki wypłaty z depozytu i konflikt o termin aktu. |
Przewiń w bok, aby zobaczyć całą tabelę na mniejszych ekranach.
Praktyczna zasada: jeśli kupujesz na kredyt i zależy Ci na dyscyplinie, wybierz zadatek, ale dopisz mierzalny warunek uzyskania finansowania oraz terminy na decyzję, uzupełnienia i zwrot środków.
Czym różni się zadatek od zaliczki w umowie przedwstępnej i jak te różnice działają w praktyce, gdy jedna ze stron nie dochodzi do umowy przyrzeczonej?
Różnica nie jest „językowa”, tylko finansowa. Jeśli wpiszesz zadatek i kupujący nie wykonuje umowy, sprzedający może skorzystać z mechanizmu zadatku po złożeniu oświadczenia o odstąpieniu, o ile spełnione są przesłanki z umowy i przepisów. Jeśli nie wykonuje sprzedający, kupujący może żądać zwrotu dwukrotności. Przy zaliczce standardem jest zwrot w tej samej wysokości, bez automatycznego „2×”.
Jeśli niewykonanie umowy wynika z okoliczności, za które żadna ze stron nie odpowiada albo odpowiadają obie strony, zadatek co do zasady podlega zwrotowi. Dlatego umowa „kredytowa” powinna opisywać procedurę i dokumenty, aby nie przerzucać sporu na interpretację intencji.
| Cecha | Zadatek | Zaliczka |
|---|---|---|
| Gdy kupujący nie dochodzi do umowy | mechanizm zatrzymania zadatku po skutecznym odstąpieniu, jeśli spełnione są przesłanki | zwykle zwrot kwoty, chyba że strony ustalą inaczej |
| Gdy sprzedający nie dochodzi do umowy | mechanizm żądania zwrotu 2× zadatku po skutecznym odstąpieniu | zwykle zwrot kwoty |
| Gdy brak winy albo wina obu stron | co do zasady zwrot zadatku | zwrot zaliczki |
Przewiń w bok, aby zobaczyć całą tabelę na mniejszych ekranach.
Prosty przykład: przy 50 000 zł zadatku zerwanie przez kupującego może oznaczać stratę 50 000 zł, a zerwanie przez sprzedającego może oznaczać wypłatę 100 000 zł dla kupującego, jeśli spełnione są warunki skorzystania z zadatku zgodnie z umową i przepisami.
Kiedy umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego daje realnie silniejszą ochronę niż zwykła forma pisemna i co dokładnie możesz wyegzekwować?
Przy sprzedaży nieruchomości umowa przyrzeczona wymaga aktu notarialnego. Umowa przedwstępna w tej samej formie wzmacnia pozycję kupującego, bo łatwiej oprzeć roszczenia na jednoznacznej treści, a notariusz może od razu uporządkować zabezpieczenia i dokumenty. Zwykła forma pisemna porządkuje ustalenia, ale w sporze częściej kończy się rozliczaniem kosztów i szkody zamiast doprowadzeniem do aktu.
W praktyce: jeżeli celem jest możliwość „doprowadzenia do aktu”, forma umowy przedwstępnej powinna odpowiadać formie umowy przyrzeczonej.
- akt notarialny: łatwiej oprzeć roszczenia na spójnej treści, łatwiej uporządkować zabezpieczenia i dokumenty transakcji
- zwykła forma pisemna: w razie konfliktu częściej spór dotyczy kosztów i zwrotów, a nie samego doprowadzenia do aktu
Jakie elementy muszą się znaleźć w umowie przedwstępnej, aby była „kredytowa”: cena, stan prawny, terminy, warunki zwrotu i komplet dokumentów do banku?
Twoim celem jest dokument, który bank i notariusz rozumieją w ten sam sposób: kto, co i kiedy dostarcza, na jakich warunkach dochodzi do aktu, kiedy pieniądze wracają, a kiedy uruchamia się mechanizm zadatku. Wpisz dane nieruchomości (adres, powierzchnia, numer księgi wieczystej), cenę i sposób płatności (kredyt, środki własne), termin aktu oraz warunki odstąpienia i rozliczeń.
- cena i sposób płatności: kwota, źródła (kredyt, środki własne), rachunki do wpłat, zasady rozbicia płatności (np. spłata hipoteki sprzedającego z ceny)
- stan prawny: numer księgi wieczystej, hipoteki, służebności, roszczenia, prawa osób trzecich, współwłasność
- terminy: harmonogram etapów bankowych i data ostateczna, aby nikt nie był związany rezerwacją bez granicy
- pieniądze: jednoznacznie nazwany zadatek albo zaliczka, sposób przechowania (rachunek, depozyt notarialny), termin zwrotu
- warunek kredytu: opis prób, terminów, dowodów braku finansowania i scenariuszy, bez ogólników
- dokument potwierdzający tytuł prawny sprzedającego (np. akt nabycia, postanowienie o nabyciu spadku, dział spadku)
- informacje i dokumenty o hipotece sprzedającego oraz sposób jej spłaty i wykreślenia
- dokumenty z administracji, wspólnoty lub spółdzielni, jeśli dotyczą lokalu
- zgody współwłaścicieli, pełnomocnictwa, jeśli sprzedaż dotyczy kilku osób
Jak bezpiecznie zapisać terminy pod kredyt hipoteczny: data aktu, terminy decyzji, uzupełnień, warunek finansowania i konsekwencje opóźnień?
Najczęstszy błąd to jedna data „do dnia…”, bez etapów pośrednich. Zapisz kamienie milowe: termin złożenia wniosku kredytowego, termin dostarczenia decyzji (i warunków uruchomienia), termin aktu notarialnego. Dodaj procedurę przesunięcia aktu o określoną liczbę dni, jeśli bank żąda uzupełnień lub dokumentów od sprzedającego, ale tylko do granicznej daty.
- termin złożenia wniosku kredytowego (z listą banków lub zasadą liczby prób)
- termin dostarczenia przez sprzedającego dokumentów wymaganych do analizy
- termin przedstawienia decyzji i warunków uruchomienia kredytu
- termin spełnienia warunków banku (uzupełnienia, operat, ubezpieczenia, zgody)
- termin aktu + zasady przesunięcia + data ostateczna
| Etap | Co wpisujesz w umowie | Co to daje |
|---|---|---|
| Wniosek kredytowy | data graniczna złożenia wniosku, zasada liczby prób lub lista banków | dowód staranności, mniej sporów o „celowe przeciąganie” |
| Decyzja i warunki | termin przekazania decyzji i warunków uruchomienia | jasność, kiedy i jak działa warunek finansowania |
| Umowa przyrzeczona | data aktu, procedura przesunięcia, data ostateczna | chroni sprzedającego przed rezerwacją bez granicy, chroni kupującego przed sporem o winę |
Przewiń w bok, aby zobaczyć całą tabelę na mniejszych ekranach.
Jak napisać warunki odstąpienia i zwrotu pieniędzy tak, aby nie stracić środków przy braku kredytu i jednocześnie nie zamrozić sprzedającego bez końca?
Jeśli wpiszesz ogólne „w razie nieuzyskania kredytu”, konflikt dotyczy tego, czy naprawdę starałeś się o finansowanie i czy brak kredytu wynika z banku, czy z zachowania kupującego. Zamiast tego opisz procedurę: wnioski do wskazanych banków, przedstawienie dokumentu potwierdzającego brak finansowania oraz zwrot środków w określonym terminie.
- decyzja odmowna
- decyzja pozytywna, ale na kwotę niższą niż potrzebna do ceny (brak możliwości domknięcia finansowania)
- warunki uruchomienia, których nie da się spełnić w terminie z przyczyn niezależnych od kupującego, np. brak dokumentu od sprzedającego, brak zgody współwłaściciela, problem w stanie prawnym
- odmowa wynikająca z nieusuniętych obciążeń lub roszczeń w księdze wieczystej, jeśli sprzedający zobowiązał się je usunąć
Przykład konstrukcji warunku (do omówienia z notariuszem lub prawnikiem): kupujący składa wnioski do wskazanych banków do dnia X, dostarcza sprzedającemu dokument potwierdzający brak finansowania do dnia Y, a w razie braku finansowania strony rozwiązują umowę, a środki są zwracane w terminie Z. Dodaj datę ostateczną, po której umowa wygasa, jeśli warunek nie zostaje spełniony.
Jak ustalić wysokość zadatku i harmonogram wpłat, żeby z jednej strony zwiększyć wiarygodność kupującego, a z drugiej ograniczyć ryzyko utraty dużej kwoty?
Ustal jednoznaczny harmonogram: kwota przy podpisaniu umowy przedwstępnej oraz ewentualna dopłata po decyzji kredytowej lub po spełnieniu warunków uruchomienia. Jeżeli strony chcą „twardego” zabezpieczenia, rozważ depozyt notarialny z warunkami wypłaty zamiast przelewu na konto sprzedającego bez zabezpieczeń.
- zadatek jednorazowy: prościej, ale większa ekspozycja na ryzyko, jeśli warunek kredytu jest opisany nieprecyzyjnie
- zadatek w transzach: część przy umowie, część po decyzji lub po spełnieniu warunków banku
- depozyt notarialny: środki wydawane dopiero po spełnieniu warunków opisanych w umowie
Jakie zapisy o stanie prawnym nieruchomości chronią kupującego: księga wieczysta, hipoteka, służebności, roszczenia, najemcy i zgody współwłaścicieli?
W umowie wpisz numer księgi wieczystej i odwołaj się do jej działów. Jeśli nieruchomość ma współwłaścicieli, wpisz obowiązek uzyskania ich zgody i obecności przy akcie albo ustanowienie pełnomocnictwa. Jeśli lokal jest wynajęty albo ktoś w nim mieszka, wpisz termin opróżnienia i konsekwencje za brak wydania.
- oświadczenie o braku nieujawnionych obciążeń i praw osób trzecich
- informacja o hipotekach oraz sposób ich spłaty z ceny w dniu aktu, jeśli dotyczy
- zobowiązanie do dostarczenia dokumentów potrzebnych do wykreślenia hipoteki i usunięcia obciążeń
- zobowiązanie do wydania nieruchomości wolnej od osób i rzeczy, jeśli tak ustalono
Jak ułożyć procedurę do dnia aktu: protokół wydania, rozliczenia mediów, zaświadczenia, depozyt i przelewy, żeby transakcja była bezpieczna dla obu stron?
Wpisz, kiedy następuje wydanie nieruchomości oraz jak wygląda protokół: stan liczników, przekazanie kluczy, oświadczenie o braku osób i rzeczy, rozliczenie opłat. Płatność opisz tak, aby notariusz i bank mogli to wykonać bez interpretacji, na przykład przelewem na rachunek sprzedającego oraz, jeśli potrzeba, na rachunek banku do spłaty hipoteki sprzedającego.
- kolejność: podpis, dyspozycje przelewów, wnioski do księgi wieczystej
- płatności: rachunki, tytuły przelewów, ewentualny podział ceny
- wydanie: protokół, liczniki, klucze, termin wydania
- rozliczenia: czynsz administracyjny, media, opłaty bieżące
Jakie są najczęstsze błędy w umowach przedwstępnych i jak ich uniknąć: mylenie zadatku z zaliczką, zbyt krótkie terminy kredytowe, nieprecyzyjne warunki i brak konsekwencji zwłoki?
Na liście błędów dominuje mylenie pojęć i wpisanie „zadatek” przy intencji „zaliczka”. Kolejny problem to brak procedury braku kredytu, brak oświadczeń o stanie prawnym, brak listy dokumentów sprzedającego i brak daty ostatecznej. Druga grupa to płatność bez zabezpieczeń, przelew dużej kwoty na konto sprzedającego bez depozytu oraz brak protokołu wydania, przez co spór dotyczy mediów, kluczy i terminu wyprowadzki.
Checklista: umowa przedwstępna pod kredyt krok po kroku
- Sprawdź księgę wieczystą, właściciel, roszczenia, ograniczenia, hipoteki, służebności, zgodność danych.
- Ustal, czy wpłacasz zadatek czy zaliczkę i wpisz to słowo konsekwentnie w całej umowie.
- Dopisz mierzalny warunek uzyskania kredytu, terminy, liczba prób, dowód braku finansowania, zwrot środków, data ostateczna.
- Rozpisz terminy etapów, wniosek, dokumenty sprzedającego, decyzja, warunki banku, data aktu, zasady przesunięcia.
- Opisz bezpieczeństwo pieniędzy, rachunki, przelewy, rozbicie płatności, depozyt notarialny, spłata hipoteki sprzedającego, jeśli dotyczy.
- Wpisz stan prawny i odpowiedzialność sprzedającego, oświadczenia o braku ukrytych obciążeń i praw osób trzecich.
- Zaplanuj dzień aktu, protokół wydania, liczniki, klucze, rozliczenia opłat i mediów.
Słowniczek pojęć
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Co lepsze przy zakupie mieszkania na kredyt: zadatek czy zaliczka?
Zadatek mocniej wiąże strony, ale wymaga mierzalnego warunku kredytu i zasad zwrotu środków przy braku finansowania. Zaliczka co do zasady wraca w tej samej wysokości, więc ogranicza ryzyko kupującego.
Czy umowa przedwstępna musi być u notariusza, aby kupić nieruchomość?
Nie musi, ale akt notarialny wzmacnia ochronę i ułatwia zabezpieczenia transakcji. Umowa przenosząca własność i tak wymaga aktu notarialnego.
Jak zapisać w umowie przedwstępnej warunek uzyskania kredytu hipotecznego?
Wpisz termin złożenia wniosków, liczbę prób lub listę banków, dowód braku finansowania oraz termin zwrotu środków, plus datę ostateczną obowiązywania umowy.
Czy brak kredytu zawsze oznacza zwrot zadatku?
Zwrot wynika z zapisów umowy i opisanej procedury, bez tego spór dotyczy odpowiedzialności za brak finansowania. Warunek kredytu powinien wskazywać terminy i dokument potwierdzający brak finansowania.
Jak sprawdzić księgę wieczystą przed podpisaniem umowy przedwstępnej?
Sprawdź dział II (właściciel) oraz dział III i IV (roszczenia, ograniczenia, hipoteki) w systemie EKW i porównaj je z oświadczeniami sprzedającego w umowie.
Czy depozyt notarialny chroni pieniądze przy umowie przedwstępnej?
Tak, jeśli warunki wydania środków są opisane precyzyjnie, pieniądze są wypłacane dopiero po spełnieniu tych warunków. To ogranicza ryzyko przelewu na konto sprzedającego bez zabezpieczenia.
Jak zabezpieczyć się, aby sprzedający nie sprzedał mieszkania komuś innemu w trakcie oczekiwania na kredyt?
Przy umowie przedwstępnej w akcie notarialnym omów z notariuszem możliwość wpisu roszczenia w dziale III księgi wieczystej. To wzmacnia ochronę kupującego w okresie oczekiwania na finansowanie.
Źródła i podstawa prawna
- Kodeks cywilny (tekst jednolity), ogłoszenie: 06/08/2025 r., Dz.U. 2025 poz. 1071, https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20250001071/O/D20251071.pdf
- UOKiK, „Zadatek czy zaliczka” (materiał edukacyjny – PDF), https://uokik.gov.pl/download/15390
- Prawo o notariacie (tekst jednolity), ogłoszenie: 08/07/2024 r., Dz.U. 2024 poz. 1001, https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20240001001/O/D20241001.pdf
- Ustawa o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity), ogłoszenie: 18/03/2025 r., Dz.U. 2025 poz. 341, https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20250000341/T/D20250341L.pdf
- Portal Elektroniczne Księgi Wieczyste (EKW), dostęp online, weryfikacja: 17/01/2026 r., https://ekw.ms.gov.pl/
Dane i podstawy prawne zweryfikowane na dzień 17/01/2026 r. Przed podpisaniem dokumentów sprawdź aktualne brzmienie przepisów i omów projekt umowy z notariuszem lub prawnikiem.
Co możesz zrobić po przeczytaniu tego artykułu?
- Sprawdź projekt umowy, czy konsekwentnie pada słowo zadatek albo zaliczka i czy zapis jest spójny w całym dokumencie.
- Dopisz mierzalny warunek kredytu, terminy, liczba prób, dowód braku finansowania, termin zwrotu środków i data ostateczna.
- Ułóż harmonogram od wniosku do aktu i porównaj go z terminami w umowie, zanim wpłacisz pieniądze lub zarezerwujesz notariusza.
Aktualizacja artykułu: 18 stycznia 2026 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt przez LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Artykuł ma charakter informacyjno-edukacyjny. Treści nie stanowią porady finansowej, prawnej ani rekomendacji inwestycyjnej w rozumieniu przepisów, w szczególności nie stanowią usługi doradztwa w rozumieniu art. 4 pkt 21 ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Decyzje podejmujesz na własne ryzyko; treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji. Artykuł zawiera linki afiliacyjne.
