Jak sprawdzić dewelopera i zabezpieczyć umowę przed podpisaniem aktu notarialnego?

Jak krok po kroku sprawdzić dewelopera przed zakupem mieszkania?

W skrócie: pełna weryfikacja dewelopera polega na sprawdzeniu spółki w KRS, przejrzeniu sprawozdań finansowych, rejestrów ostrzeżeń oraz historii inwestycji, a następnie skonfrontowaniu tych informacji z prospektem informacyjnym i opiniami klientów.

Zacznij od uporządkowanej sekwencji kroków, dzięki której nie pominiesz żadnego ważnego źródła informacji:

1. KRS i dane rejestrowe – znajdź dewelopera w Krajowym Rejestrze Sądowym, ustal formę prawną, skład zarządu, kapitał zakładowy i ewentualne postępowania restrukturyzacyjne.
2. Sprawozdania finansowe – w Repozytorium Dokumentów Finansowych sprawdź, czy spółka składa sprawozdania w terminie, jakie osiąga przychody, zyski i poziom zadłużenia oraz czy posiada dodatnie kapitały własne.
3. Rejestry ostrzeżeń i decyzji – przejrzyj publiczne decyzje UOKiK, rejestr ostrzeżeń KNF oraz Krajowy Rejestr Zadłużonych, aby wychwycić spory z klientami i problemy z regulatorem.
4. Historia inwestycji i opinie klientów – sprawdź ukończone projekty, skalę reklamacji oraz opinie nabywców w portalach branżowych i mediach społecznościowych, traktując je jako uzupełnienie twardych danych.

Przy większych inwestycjach brak sprawozdań albo stałe straty zjadające kapitał własny to poważny sygnał ostrzegawczy. Jeżeli w kilku źródłach powtarza się schemat: opóźnienia, problemy z rękojmią, brak reakcji na reklamacje, Twoja czujność powinna wzrosnąć.

Sprawdź także, kto faktycznie realizuje budowę: czy deweloper prowadzi inwestycję samodzielnie, czy korzysta z generalnego wykonawcy będącego dużą firmą budowlaną. W materiałach inwestycyjnych i KRS poszukaj informacji o grupie kapitałowej, powiązanych spółkach i liczbie ukończonych projektów po stronie generalnego wykonawcy, ponieważ słaba kondycja wykonawcy przy dużej liczbie kontraktów zwiększa ryzyko przestojów na budowie.

Jeżeli kupujesz od spółki celowej z minimalnym kapitałem zakładowym, przeanalizuj także podmioty powiązane i gwarancje grupy, tak aby decyzja opierała się na realnej sile finansowej całej struktury, a nie wyłącznie na danych jednej spółki projektowej.

Jakie dokumenty dewelopera przeanalizować przed umową rezerwacyjną i deweloperską?

W skrócie: przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy z deweloperem musisz mieć pełny dostęp do prospektu informacyjnego, projektu umowy rezerwacyjnej, projektu umowy deweloperskiej oraz podstawowych dokumentów finansowych spółki.

Prospekt zawiera m.in. informacje o terminie zakończenia przedsięwzięcia, sposobie finansowania, dotychczasowych inwestycjach, obciążeniach hipotecznych oraz parametrach budynku. Ustawa deweloperska nakazuje jego wydanie, a załączniki prospektu pokazują stan prawny działki, etap zaawansowania robót i planowane inwestycje towarzyszące. Projekt umowy rezerwacyjnej wskaże wysokość opłaty rezerwacyjnej, czas rezerwacji i warunki zwrotu, przy czym ustawowy limit opłaty to 1% ceny lokalu wskazanej w prospekcie. Jeżeli dojdzie do zawarcia umowy deweloperskiej, opłata rezerwacyjna powinna zostać zaliczona na poczet ceny i trafić na mieszkaniowy rachunek powierniczy w terminie określonym w ustawie oraz umowie rezerwacyjnej.

Projekt umowy deweloperskiej decyduje o Twoich prawach i obowiązkach, więc nie podpisuj go bez wcześniejszej analizy przez prawnika. Poproś także o podstawowe sprawozdania finansowe oraz informację o banku prowadzącym mieszkaniowy rachunek powierniczy, aby upewnić się, że cała struktura opiera się na ustawowych mechanizmach ochrony nabywców.

Jak sprawdzić inwestycję w księdze wieczystej, rejestrach publicznych i MPZP?

W skrócie: bezpieczny zakup mieszkania wymaga weryfikacji księgi wieczystej działki, analizy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz potwierdzenia, że przedsięwzięcie podlega ochronie mieszkaniowego rachunku powierniczego i DFG.

W elektronicznej księdze wieczystej sprawdzasz właściciela gruntu, hipoteki, służebności, ostrzeżenia i wpisy roszczeń nabywców. Dla inwestycji prowadzonych zgodnie z ustawą deweloperską w dziale III lub IV pojawiają się roszczenia nabywców oraz hipoteka banku finansującego budowę, co potwierdza właściwą strukturę zabezpieczeń. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego pokazuje przeznaczenie terenów: symbole typu MN (zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna), MW (wielorodzinna), U (usługi) oraz parametry takie jak maksymalna wysokość budynku i linie rozgraniczające.

Przykład: dziś widzisz zieloną łąkę, ale MPZP wskazuje teren „U” z dopuszczeniem obiektów usługowych i stacji paliw, dlatego za kilka lat okna tego samego budynku mogą wychodzić na ruchliwy punkt usługowy. Dodatkowo sprawdź, czy inwestycja znajduje się w ewidencji przedsięwzięć objętych ochroną DFG, co potwierdza, że wpłaty na rachunek powierniczy trafiają do systemu gwarancyjnego państwa.

Jakie zapisy w umowie deweloperskiej są bezpieczne, a jakie niebezpieczne?

W skrócie: bezpieczna umowa deweloperska precyzyjnie opisuje lokal, standard wykończenia, harmonogram płatności, kary umowne i zasady odstąpienia, z kolei niebezpieczne są zapisy rozmywające standard, ograniczające odpowiedzialność dewelopera i dające mu szerokie prawo do jednostronnych zmian.

Po stronie bezpieczeństwa stoi jasny opis lokalu, powierzchni, standardu części wspólnych i otoczenia, harmonogram płatności powiązany z etapami budowy, czytelne kary umowne za opóźnienia z winy dewelopera oraz wskazanie, kiedy przysługuje Ci prawo odstąpienia. Istotne jest także zobowiązanie do wpisu roszczenia do księgi wieczystej oraz przeniesienia własności do konkretnej daty. Tego typu zapisy można policzyć i wyegzekwować, co wzmacnia Twoją pozycję.

Ważnym elementem umowy są klauzule waloryzacyjne i zasady rozliczenia różnicy metrażu. Sprawdź, czy cena lokalu jest stała, czy indeksowana wskaźnikiem GUS lub innym indeksem oraz czy wprowadzono górny limit podwyżki, na przykład 5% względem ceny z dnia podpisania umowy. Przy rozliczeniu metrażu szukaj zapisu, że przy różnicy powyżej określonego progu, na przykład 2%, przysługuje Ci prawo do odstąpienia lub renegocjacji ceny bez dodatkowych kosztów.

Po stronie zagrożeń znajdują się klauzule ograniczające odpowiedzialność dewelopera za wady, przenoszące całość ryzyk administracyjnych na Ciebie, dające prawo przesuwania terminu zakończenia budowy bez realnej kary umownej i pozwalające na szerokie zmiany standardu lokalu bez Twojej zgody. Połączenie kilku takich klauzul zamienia umowę w jednostronny dokument, w którym dopasowujesz się do dewelopera, a nie ustalasz równowagę interesów.

Jak działa mieszkaniowy rachunek powierniczy i Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?

W skrócie: mieszkaniowy rachunek powierniczy to rachunek bankowy, na którym gromadzone są Twoje wpłaty za mieszkanie, a środki trafiają do dewelopera dopiero po spełnieniu warunków ustawowych, natomiast Deweloperski Fundusz Gwarancyjny zwraca te wpłaty w sytuacjach granicznych, takich jak upadłość dewelopera lub banku.

Ustawa przewiduje rachunki otwarte, w których bank wypłaca środki w transzach zgodnie z harmonogramem prac, oraz rachunki zamknięte, gdzie deweloper otrzymuje pieniądze po przeniesieniu własności lokalu na Ciebie. W obu konstrukcjach bank kontroluje postęp budowy przed wypłatą części środków. Deweloper opłaca składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, którego podstawowe stawki wynoszą co do zasady do 0,45% wpłat przy rachunku otwartym i 0,1% przy rachunku zamkniętym, zgodnie z rozporządzeniem obowiązującym od 01/07/2022 r.

DFG wypłaca środki nabywcom między innymi przy upadłości dewelopera lub banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy, tak aby kupujący odzyskali pieniądze zgromadzone na rachunkach, jeżeli nie otrzymali lokalu. Od 01/07/2022 r. nowa ustawa stopniowo obejmowała kolejne przedsięwzięcia, a po zakończeniu okresu przejściowego 01/07/2024 r. co do zasady wszystkie nowe umowy deweloperskie muszą korzystać z mieszkaniowego rachunku powierniczego i ochrony DFG. Dodatkowa nowelizacja, która weszła w życie 22/08/2025 r., domknęła lukę dla przedsięwzięć rozpoczętych przed 01/07/2022 r., w których umowy zawierane są już po tej dacie – także tam składka na DFG jest obowiązkowa, a dane o stawce muszą zostać zaktualizowane w prospekcie informacyjnym.

Na koniec 2024 r. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny chronił interesy ponad 132 000 nabywców, a łączna wartość zarejestrowanych umów przekroczyła 65 mld zł. Pokazuje to skalę mechanizmu, który z narzędzia stosowanego w niewielkim odsetku transakcji stał się standardem na rynku pierwotnym.

Jeżeli kupujesz gotowy lokal na zwykłą umowę sprzedaży, transakcja przeważnie odbywa się poza ustawą deweloperską, więc nie działa mechanizm mieszkaniowego rachunku powierniczego i DFG. W takiej sytuacji jeszcze większe znaczenie zyskują analiza KRS, księgi wieczystej, harmonogramu płatności oraz zabezpieczeń stosowanych przez bank finansujący transakcję.

Jakie ryzyka prawne i finansowe towarzyszą zakupowi od dewelopera?

W skrócie: najpoważniejsze ryzyka przy zakupie od dewelopera to opóźnienia budowy, niewypłacalność spółki, wady lokalu oraz niekorzystne klauzule umowne, a ich ograniczenie wymaga pełnego wykorzystania ustawy deweloperskiej, rachunku powierniczego, DFG oraz dobrze przygotowanej umowy.

Opóźnienia generują konkretne koszty: dłuższy najem dotychczasowego mieszkania, wydłużony okres płacenia odsetek pomostowych w kredycie hipotecznym oraz przeciągające się prace wykończeniowe.

Przykład: kupujesz mieszkanie za 700 000 zł, płacisz za wynajem 3 000 zł miesięcznie, a budowa spóźnia się o 6 miesięcy. Dodatkowy koszt najmu to 18 000 zł. Jeśli umowa przewiduje karę umowną 0,01% ceny lokalu za dzień, to przy 180 dniach dostaniesz około 12 600 zł, czyli mniej niż faktyczne obciążenie Twojego budżetu.

Ryzyko niewypłacalności spółki zmniejszają rachunek powierniczy i DFG, jednak wybór dewelopera z ugruntowaną pozycją, realnymi wynikami finansowymi i historią ukończonych inwestycji nadal ma znaczenie. Z kolei wady lokalu oraz części wspólnych wymagają dobrego wykorzystania rękojmi i odbioru technicznego. Podczas odbioru korzystne jest wsparcie inżyniera, który zestawi listę usterek z opisem standardu w umowie i dopilnuje, aby zostały wpisane do protokołu odbioru.

Nieprzyjazne klauzule umowne mogą powodować, że przy problemach z inwestycją formalnie masz bardzo ograniczone możliwości dochodzenia roszczeń. Dlatego po analizie prawnika nie traktuj uwag jako teorii, tylko jako praktyczną instrukcję: które zapisy negocjować, a przy jakim zestawie ryzyk wycofać się z transakcji, zanim zaangażujesz cały wkład własny i kredyt.

Osobną kategorię ryzyka stanowią cesje praw z umowy deweloperskiej oraz oferty typu „flip na pierwotnym”. W takim scenariuszu kupujesz od osoby prywatnej prawo wynikające z zawartej już umowy, a nie lokal bezpośrednio od dewelopera. Musisz wtedy sprawdzić nie tylko dewelopera i inwestycję, lecz także pierwotną umowę, zgody na cesję, wysokość opłat z tego tytułu oraz konsekwencje podatkowe (w tym konieczność zapłaty 1% podatku PCC, który nie występuje przy bezpośrednim zakupie od dewelopera).

Jeżeli deweloper zastrzegł brak zgody na cesję albo wysoką opłatę za przeniesienie praw, a mimo to pośrednik oferuje odsprzedaż umowy, poziom ryzyka istotnie rośnie i wymaga dokładnej analizy prawnej przed jakąkolwiek płatnością.

Jak przygotować się do wizyty u notariusza i sprawdzić akt notarialny?

W skrócie: do wizyty u notariusza powinieneś przyjść z przeanalizowanym projektem aktu, sprawdzoną księgą wieczystą, potwierdzeniami wpłat na rachunek powierniczy i listą elementów, które chcesz jeszcze raz omówić przed złożeniem podpisu.

Masz prawo otrzymać projekt aktu notarialnego z wyprzedzeniem; przepisy przewidują przekazanie projektu co najmniej 24 godziny przed podpisaniem, a dobra praktyka to 3–5 dni. Poproś o przesłanie wersji elektronicznej, aby prawnik porównał ją z umową deweloperską i prospektem. Sprawdź, czy akt zawiera prawidłowy opis lokalu, udział w nieruchomości wspólnej, dane gruntu, numer księgi wieczystej oraz informacje o hipotekach i roszczeniach. Przy przeniesieniu własności ważne jest wskazanie, że hipoteka banku finansującego budowę zostanie spłacona, a bank wystawi list mazalny, który pozwoli na wykreślenie obciążenia.

Przed samą wizytą wejdź ponownie do przeglądarki ksiąg wieczystych i porównaj stan KW z tym, który analizowałeś wcześniej. Jeżeli widzisz nową hipotekę, ostrzeżenie albo roszczenie osób trzecich, nie bagatelizuj tego i poproś notariusza oraz prawnika o wyjaśnienie, zanim złożysz podpis. Jeżeli notariusz lub deweloper nie akceptują przesłania projektu aktu do wcześniejszej analizy, rozważ wybór innej kancelarii. Dopiero gdy wszystkie dane w akcie, KW i umowie deweloperskiej są spójne, przeniesienie własności staje się bezpieczne.

Jakich błędów przy sprawdzaniu dewelopera unikają najbardziej świadomi kupujący?

W skrócie: najbardziej świadomi kupujący unikają podpisywania umów bez prospektu, nie opierają się wyłącznie na materiałach marketingowych, nie rezygnują z analizy księgi wieczystej oraz nie akceptują niekorzystnych klauzul tylko po to, aby szybko zarezerwować lokal.

Typowym błędem jest wpłacenie opłaty rezerwacyjnej, zanim ktokolwiek obejrzy prospekt informacyjny i projekty umów, co oznacza zaangażowanie środków bez rzetelnego obrazu ryzyka. Innym błędem jest założenie, że duża inwestycja z szeroką kampanią reklamową automatycznie oznacza bezpieczeństwo, mimo braku analizy KRS i księgi wieczystej. Kolejna grupa kupujących liczy na to, że notariusz sam wychwyci wszystkie problemy, podczas gdy jego zadaniem jest przede wszystkim sporządzenie aktu zgodnego z wolą stron.

Często spotykanym błędem jest także podpisywanie umowy mimo jasno negatywnej opinii prawnika, tylko z obawy przed utratą „jedynego” mieszkania. Świadomy kupujący traktuje opinię prawną jako realny element decyzji, nawet kosztem konieczności poszukania innej inwestycji. To zachowanie chroni przed wieloletnim sporem z deweloperem albo bankiem, który finansuje inwestycję.

Co zrobić krok po kroku, gdy analiza dewelopera ujawni nieprawidłowości?

W skrócie: jeśli analiza dewelopera lub umowy ujawni poważne nieprawidłowości, wstrzymaj się z podpisaniem dokumentów, udokumentuj zastrzeżenia, zaproponuj konkretne zmiany i przygotuj się na świadomą rezygnację, jeśli deweloper nie zaakceptuje korekt.

W praktyce przy podwyższonym ryzyku przydaje się prosty plan działania krok po kroku.

1. Spisz wszystkie uwagi – notuj niejasne zapisy, brak wpisu roszczenia do księgi wieczystej, sprzeczności między prospektem a umową, nietypowe hipoteki i ostrzeżenia w KW oraz wnioski prawnika.
2. Przekaż zastrzeżenia deweloperowi na piśmie – wyślij listę uwag mailowo lub w formie pisma i poproś o jednoznaczną odpowiedź wraz z nową wersją projektu umowy.
3. Zweryfikuj poprawki z prawnikiem – gdy deweloper proponuje zmiany, poproś prawnika o ponowną ocenę, aby upewnić się, że ryzyko zostało realnie ograniczone, a nie wyłącznie opisane innymi słowami.
4. Wybierz jeden z trzech scenariuszy – na podstawie dokumentów i opinii eksperta zdecyduj, czy rezygnujesz, negocjujesz dalsze zmiany, czy kontynuujesz zakup.

W trudniejszych sytuacjach pomaga prosty schemat decyzyjny:

• Rezygnacja z transakcji – brak rachunku powierniczego, inwestycja poza ustawą deweloperską, odmowa wydania prospektu i projektów umów albo jednoznaczna negatywna opinia prawnika.
• Negocjacje – poprawny stan rejestrów, lecz zbyt niskie kary umowne, nieprecyzyjny standard lokalu, szerokie uprawnienia dewelopera do zmian.
• Kontynuacja zakupu – dokumenty spójne, inwestycja objęta rachunkiem powierniczym i DFG, istotne klauzule wynegocjowane, pozytywna opinia prawnika i inżyniera.

Słowniczek pojęć

FAQ – najczęściej zadawane pytania