- Wpis w dziale III księgi wieczystej pokazuje prawa, roszczenia i ograniczenia inne niż hipoteka, a przy kredycie hipotecznym decyduje, czy bank uzna nieruchomość za bezpieczne zabezpieczenie.
- Ten tekst jest dla Ciebie, jeśli kupujesz mieszkanie lub dom na kredyt, sprzedajesz nieruchomość z obciążeniami albo podpisujesz umowę przedwstępną i chcesz zrozumieć skutki działu III.
- Przy cenie mieszkania 700 000 zł obniżenie LTV z 80% do 70% z powodu ryzykownego wpisu w dziale III zwiększa Twój wkład własny z 140 000 zł do około 210 000 zł.
- Co możesz zrobić teraz? Sprawdź dział III w serwisie EKW, zrób listę wszystkich wpisów i omów je z notariuszem oraz ekspertem kredytowym przed złożeniem wniosku o kredyt.
W skrócie: wpis w dziale III księgi wieczystej informuje o prawach, roszczeniach i ograniczeniach, które potrafią ułatwić lub zablokować kredyt hipoteczny na daną nieruchomość.
Dla Ciebie oznacza to konieczność spojrzenia na księgę wieczystą szerzej niż tylko na dział IV z hipoteką. To, co widzisz w dziale III, przekłada się na decyzję banku, wymagany wkład własny, ryzyko utraty zadatku i bezpieczeństwo całej transakcji. W tym artykule przeprowadzę Cię po kolei przez znaczenie działu III, typowe wpisy, wpływ na kredyt oraz konkretne kroki, jak usunąć niekorzystne obciążenia i zabezpieczyć się w umowie przedwstępnej oraz akcie notarialnym.
Wpis w dziale III księgi wieczystej to każda informacja o prawach, roszczeniach i ograniczeniach dotyczących nieruchomości, które nie są hipoteką, lecz wpływają na zakres Twojego prawa własności oraz decyzję banku o kredycie hipotecznym.
| Opcja | Kiedy wybrać | Zalety | Wady | Największe ryzyko |
|---|---|---|---|---|
| Nieruchomość bez wpisów w dziale III | Gdy szukasz maksymalnie prostego kredytu i chcesz, aby bank oceniał tylko Twoją zdolność kredytową i standardowe ryzyka. | Prostsza analiza banku, większa szansa na kredyt przy LTV 80–90%, mniej formalności przy umowie przedwstępnej. | Mniejsza siła negocjacyjna względem ceny, bo podobnych ofert na rynku jest dużo. | Ryzyko, że przeoczysz inną wadę nieruchomości, bo skupiasz się wyłącznie na księdze wieczystej. |
| Nieruchomość z akceptowalnym wpisem (np. służebność mediów) | Gdy w dziale III widnieją wpisy techniczne, typowe dla danego osiedla lub domu, a bank zwykle je akceptuje przy rozsądnym LTV. | Szansa na lepszą cenę, wpis nie wpływa na zamieszkanie, bank często utrzymuje LTV 80%. | Potrzeba dokładnego wyjaśnienia wpisu w umowie przedwstępnej i akcie, konieczność konsultacji z notariuszem. | Ryzyko błędnej interpretacji wpisu i opóźnień w decyzji kredytowej. |
| Nieruchomość z ryzykownym wpisem (dożywocie, egzekucja, zakaz zbywania) | Gdy widzisz atrakcyjną cenę, ale wiesz, że bez wcześniejszego wykreślenia wpisu bank odrzuci Twój wniosek lub zażąda bardzo niskiego LTV. | Możliwa istotna obniżka ceny, jeśli sprzedający rozumie wpływ działu III na sprzedaż. | Dodatkowe koszty i czas: akty notarialne, wnioski KW-WPIS, czekanie na orzeczenia sądu. | Ryzyko utraty zadatku lub całkowitego upadku transakcji, gdy wpis nie zostanie wykreślony na czas. |
Przewiń w bok, aby zobaczyć całą tabelę na mniejszych ekranach.
Przykładowa decyzja: jeśli to Twój pierwszy zakup na kredyt, najbezpieczniejsza jest nieruchomość bez wpisów w dziale III albo z prostymi służebnościami technicznymi, dobrze opisanymi w akcie notarialnym.
Co oznacza dział III księgi wieczystej i jakie prawa oraz roszczenia się w nim ujawnia?
W skrócie: dział III księgi wieczystej przeznaczony jest na wpisy praw, roszczeń i ograniczeń dotyczących nieruchomości, z wyjątkiem hipotek, które trafiają zawsze do działu IV.
W praktyce zobaczysz tu informacje o tym, kto ma prawo korzystać z lokalu lub gruntu, jakie obowiązki obciążają właściciela, czy są prowadzone postępowania egzekucyjne albo spory o własność. Ustawa o księgach wieczystych i hipotece wskazuje, że do działu III trafiają między innymi ograniczone prawa rzeczowe (inne niż hipoteka), ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością oraz różnego rodzaju roszczenia, które wpływają na Twoją sytuację jako kupującego.
Dodatkowo obowiązuje zasada jawności i domniemania zgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym: każdy ma dostęp do księgi, a przyjmuje się, że ujawnione w niej prawa odpowiadają rzeczywistemu stanowi prawnemu nieruchomości.
Żeby uporządkować temat, możesz traktować dział III jako „listę elementów, które zawężają Twoje prawo własności”. Nawet jeśli cena mieszkania wygląda atrakcyjnie, wpis w tym dziale często tłumaczy, dlaczego sprzedający jest skłonny zejść z ceny lub dlaczego nieruchomość długo nie znajduje nabywcy.
- Ograniczone prawa rzeczowe – np. służebności osobiste, służebności gruntowe, prawa dożywocia.
- Ograniczenia w rozporządzaniu – np. zakaz sprzedaży lub obciążania bez zgody sądu albo wierzyciela.
- Roszczenia i ostrzeżenia – np. roszczenie z umowy przedwstępnej, roszczenia deweloperskie, ostrzeżenie o toczącym się postępowaniu sądowym.
Podstawą prawną funkcjonowania działu III są przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece, w szczególności art. 1–3, art. 16 oraz art. 25, które określają cel ksiąg wieczystych, ich jawność, możliwość ujawniania praw osobistych i roszczeń oraz podział księgi na cztery działy, z których trzeci obejmuje prawa, roszczenia i ograniczenia.
Jakie najczęściej spotykane wpisy pojawiają się w dziale III księgi wieczystej przy sprzedaży mieszkania lub domu?
W skrócie: najczęściej spotkasz w dziale III wpisy dotyczące służebności, prawa dożywocia, roszczeń z umów przedwstępnych i deweloperskich oraz ostrzeżeń o sporach i egzekucjach.
Przy sprzedaży mieszkania typowy pakiet obejmuje roszczenie z umowy deweloperskiej (na rynku pierwotnym), służebności przejazdu lub przechodu, rzadziej prawa dożywocia lub wpisy związane z egzekucją. Każdy z tych wpisów ma inną wagę dla banku i inne konsekwencje dla Twojej transakcji.
Poniżej znajdziesz „mapę wpisów” w formie praktycznej tabeli: co konkretny wpis oznacza, jak zwykle reaguje bank i co powinieneś zrobić przed złożeniem wniosku kredytowego.
| Rodzaj wpisu w dziale III | Co to oznacza w praktyce | Typowa reakcja banku | Co powinieneś zrobić |
|---|---|---|---|
| Prawo dożywocia | Obowiązek zapewnienia wskazanej osobie utrzymania i mieszkania w nieruchomości. | Najczęściej odmowa finansowania do czasu wykreślenia wpisu. | Uzgodnij rozwiązanie umowy dożywocia, uzyskaj akt notarialny i złóż wniosek KW-WPIS o wykreślenie przed wnioskiem o kredyt. |
| Roszczenie z umowy przedwstępnej | Inna osoba ma roszczenie o przeniesienie własności tej nieruchomości. | Warunek: wykreślenie roszczenia lub dodatkowa analiza prawna. | Zapewnij akt rozwiązania poprzedniej umowy i zgodę uprawnionego na wykreślenie roszczenia z księgi. |
| Roszczenie nabywcy z umowy deweloperskiej | Nabywca ma zabezpieczone roszczenie o przeniesienie własności lokalu przez dewelopera. | Na rynku pierwotnym zwykle akceptowane jako standard, pod warunkiem prawidłowej umowy i rachunku powierniczego. | Sprawdź, czy wpis odpowiada Twojej umowie deweloperskiej i czy w akcie przeniesienia własności przewidziano wykreślenie roszczenia po sprzedaży. |
| Egzekucja z nieruchomości | Komornik prowadzi postępowanie egzekucyjne z tej nieruchomości. | Co do zasady brak zgody na kredyt do zakończenia egzekucji i wykreślenia wpisu. | Żądaj dokumentów potwierdzających spłatę długu i prawomocne postanowienie o umorzeniu egzekucji, następnie wniosek o wykreślenie. |
| Służebność przejazdu, przechodu lub mediów | Inne osoby lub podmiot mogą korzystać z części gruntu, np. w celu dojścia, przejazdu lub poprowadzenia mediów. | Najczęściej akceptowane, jeśli nie utrudniają korzystania z lokalu i są typowe dla danej zabudowy. | Poproś notariusza o wyjaśnienie zakresu służebności i opisz go jasno w umowie sprzedaży. |
Przewiń w bok, aby zobaczyć całą tabelę na mniejszych ekranach.
Najgroźniejsze wpisy w dziale III dla kredytu hipotecznego to prawo dożywocia, wpis o egzekucji z nieruchomości oraz zakaz zbywania lub obciążania ustanowiony przez sąd lub organ administracji.
Czym różni się wpis w dziale III od wpisu w dziale IV księgi wieczystej i dlaczego oba są ważne dla kredytu hipotecznego?
W skrócie: dział III pokazuje, jakie prawa i roszczenia ograniczają Twoje korzystanie z nieruchomości, a dział IV wskazuje, jakie hipoteki obciążają ją finansowo – bank analizuje oba działy łącznie.
Jeśli w dziale IV widnieje hipoteka na rzecz innego banku, kredytodawca bada, czy i w jakiej kolejności może wpisać swoją hipotekę. Jednocześnie patrzy na dział III, aby ocenić, czy zabezpieczenie jest stabilne prawnie, czy istnieją osoby trzecie, które są w stanie podważyć Twoje prawo własności albo utrudnić sprzedaż nieruchomości w przyszłości.
Bez pełnego obrazu działu III i IV bank nie zdecyduje się na finansowanie, bo nie zna ani poziomu zadłużenia zabezpieczenia, ani ryzyk prawnych związanych z nieruchomością.
| Element | Dział III | Dział IV |
|---|---|---|
| Zakres informacji | Prawa, roszczenia, ograniczenia w rozporządzaniu, ostrzeżenia. | Wszystkie hipoteki obciążające nieruchomość. |
| Wpływ na kredyt | Ocena bezpieczeństwa prawnego zabezpieczenia. | Ocena łącznego obciążenia i kolejności zaspokojenia wierzycieli. |
| Typowy skutek niekorzystnego wpisu | Odmowa kredytu albo wymóg usunięcia wpisu przed wypłatą. | Konieczność spłaty wcześniejszej hipoteki, niższe LTV, dodatkowe zabezpieczenia. |
Przewiń w bok, aby zobaczyć całą tabelę na mniejszych ekranach.
Jak wpis w dziale III księgi wieczystej wpływa na decyzję banku o kredycie hipotecznym i wysokość wkładu własnego?
W skrócie: dla banku wpis w dziale III to sygnał ryzyka, który często prowadzi do odmowy kredytu, obniżenia maksymalnego LTV albo wymogu usunięcia wpisu przed wypłatą środków.
Konstrukcja jest prosta: Twoja zdolność kredytowa wynika z dochodów i historii spłat, a bezpieczeństwo zabezpieczenia z treści księgi wieczystej. Ryzykowny wpis w dziale III nie zmniejsza Twoich zarobków, ale zmniejsza przydatność nieruchomości jako zabezpieczenia. Bank reaguje przez obniżenie LTV, czyli procentowego udziału kredytu w wartości nieruchomości, albo przez stawianie twardego warunku wykreślenia wpisu.
Im bardziej trudny do usunięcia wpis (np. dożywocie, egzekucja), tym większa szansa, że bank całkowicie odrzuci wniosek, niezależnie od Twoich dochodów.
Przykład w liczbach: przy cenie nieruchomości 700 000 zł i LTV 80% standardowy wkład własny to 140 000 zł. Jeśli przez wpis w dziale III bank obniży LTV do 70%, Twój wkład rośnie do 210 000 zł, czyli o 70 000 zł więcej.
- Wpis neutralny (np. służebność mediów) – zwykle bez wpływu na LTV, pod warunkiem że zakres służebności nie ogranicza korzystania z lokalu.
- Wpis umiarkowanie ryzykowny (np. roszczenie z umowy przedwstępnej) – często warunek wykreślenia przed wypłatą kredytu.
- Wpis wysoko ryzykowny (np. dożywocie, egzekucja, zakaz zbywania) – częsta odmowa kredytu, nawet przy dobrej zdolności kredytowej.
Jakie wpisy w dziale III księgi wieczystej są dla banku akceptowalne, a które mogą zablokować kredyt hipoteczny?
W skrócie: bank zwykle akceptuje wpisy techniczne i służebności, natomiast wpisy o dożywociu, egzekucji, sporach o własność i zakazach zbywania często prowadzą do odmowy finansowania.
W praktyce każdy bank ma wewnętrzne listy akceptowalnych i nieakceptowalnych obciążeń, ale schemat jest podobny: im bardziej wpis utrudnia sprzedaż nieruchomości w razie problemów ze spłatą, tym większe ryzyko i tym ostrzejsza reakcja instytucji finansującej.
Zwykle akceptowane wpisy:
- Służebności przejazdu, przechodu lub mediów, jeśli nie ograniczają normalnego korzystania z mieszkania.
- Roszczenie z umowy deweloperskiej przy prawidłowo prowadzonej inwestycji i rachunku powierniczym.
- Niektóre służebności gruntowe typowe dla osiedla (np. przejazd do drogi publicznej).
Wpisy, które często blokują kredyt:
- Prawo dożywocia na rzecz osoby trzeciej mieszkającej w lokalu.
- Wpis o prowadzonej egzekucji z nieruchomości.
- Zakaz zbywania lub obciążania nieruchomości ustanowiony przez sąd albo organ administracji.
- Roszczenia sprzeczne ze stanem faktycznym (np. stare roszczenie poprzedniego nabywcy, którego nie wykreślono mimo zakończenia sporu).
Podczas rozmowy z bankiem podaj numer księgi wieczystej i opisz dosłownie treść wpisu w dziale III. Poproś o jasną informację, czy instytucja finansuje takie obciążenie, przy jakim LTV i jakich warunkach wykreślenia wpisu.
Jak samodzielnie sprawdzić dział III księgi wieczystej online i poprawnie zinterpretować znajdujące się tam wpisy?
W skrócie: dział III księgi wieczystej sprawdzisz samodzielnie w serwisie Elektroniczne Księgi Wieczyste, jeśli masz numer księgi i kilka minut na dokładne przeczytanie wpisów.
Najpierw potrzebny jest numer księgi wieczystej (jeśli nie wiesz, jak wygląda numer, składa się on z kodu sądu, numeru i cyfry kontrolnej), który znajdziesz w dokumentach od sprzedającego, u notariusza lub w materiałach od dewelopera. Następnie wchodzisz na stronę ekw.ms.gov.pl, wybierasz moduł „Przeglądanie księgi wieczystej”, wpisujesz numer i przepisujesz kod z obrazka. Dostęp do ksiąg jest jawny, a skorzystanie z przeglądarki EKW w tym zakresie nie wymaga opłat.
- Wybierz opcję wyświetlenia aktualnej treści księgi.
- Przejdź do działu III i przeczytaj każdy wpis w całości, łącznie z wzmiankami.
- Sprawdź datę wpisu, podstawę (np. akt notarialny, orzeczenie sądu) i rodzaj prawa lub roszczenia.
- Zrób zrzut ekranu lub zapisz plik PDF i prześlij go notariuszowi oraz ekspertowi kredytowemu.
Jeśli jakikolwiek wpis jest dla Ciebie niejasny, nie zakładaj, że jest „tylko formalnością”. Najpierw zdobądź akt lub orzeczenie, do którego odwołuje się księga, dopiero potem podejmuj decyzje o zadatku i podpisaniu umowy przedwstępnej.
Jak usunąć lub zmienić niekorzystny wpis w dziale III księgi wieczystej przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny?
W skrócie: usunięcie wpisu w dziale III wymaga zawsze dokumentu stanowiącego podstawę wykreślenia (np. aktu notarialnego, prawomocnego orzeczenia, zgody uprawnionego) i złożenia wniosku KW-WPIS do sądu.
Najpierw identyfikujesz wpis, który przeszkadza w kredycie: dożywocie, egzekucja, stare roszczenie z umowy przedwstępnej. Potem ustalasz, jaki dokument potwierdza wygaśnięcie prawa, a na końcu składasz w sądzie rejonowym wniosek o wykreślenie, wskazując dział III i numer pozycji, którą trzeba usunąć.
Poniższa tabela podsumowuje typowe scenariusze, wymagane dokumenty i cel ich przedstawienia w banku.
| Rodzaj sprawy | Najważniejsze dokumenty | Cel dla sądu i banku |
|---|---|---|
| Wykreślenie prawa dożywocia | Akt notarialny rozwiązujący umowę dożywocia lub oświadczenie uprawnionego w formie aktu, wniosek KW-WPIS. | Potwierdzenie, że osoba uprawniona nie ma już prawa mieszkania i utrzymania; umożliwia bankowi uznanie nieruchomości za „wolną” od tego prawa. |
| Wykreślenie roszczenia z umowy przedwstępnej | Akt notarialny rozwiązujący lub wykonujący umowę, pisemna zgoda uprawnionego na wykreślenie, wniosek KW-WPIS. | Usunięcie ryzyka, że inna osoba będzie dochodzić przeniesienia własności tej samej nieruchomości. |
| Wykreślenie wpisu egzekucyjnego | Prawomocne postanowienie sądu lub komornika o umorzeniu egzekucji, ewentualnie zaświadczenie wierzyciela o spłacie długu, wniosek KW-WPIS. | Potwierdzenie, że nieruchomość nie jest już zajęta w egzekucji i może być bezpiecznym zabezpieczeniem kredytu hipotecznego. |
Przewiń w bok, aby zobaczyć całą tabelę na mniejszych ekranach.
Przed podpisaniem umowy przedwstępnej ustal ze sprzedającym, kto pokrywa koszty notariusza, opłat sądowych i ile czasu realnie potrzeba na wykreślenie wpisu. Dopiero po ustaleniu tych elementów umawiaj termin złożenia wniosku kredytowego.
Jakie ryzyka ponosisz jako kupujący, jeśli ignorujesz wpisy w dziale III księgi wieczystej przy zakupie nieruchomości na kredyt?
W skrócie: ignorowanie wpisów w dziale III prowadzi do ryzyka odmowy kredytu, utraty zadatku, konfliktu z osobami uprawnionymi do lokalu oraz sporów sądowych o własność.
Najczęstszy scenariusz wygląda tak: podpisujesz umowę przedwstępną z wysokim zadatkiem, bank podczas analizy księgi wieczystej wykrywa ryzykowny wpis w dziale III i odmawia finansowania. Jeśli nie zabezpieczyłeś się odpowiednimi zapisami w umowie, zadatek przepada, a Ty zostajesz bez nieruchomości i z poważną stratą finansową.
- Prawo dożywocia, gdy osoba uprawniona wciąż mieszka w lokalu i nie planuje wyprowadzki.
- Wpis o egzekucji z nieruchomości lub sporze o własność, bez aktualnych dokumentów wyjaśniających sytuację.
- Zakaz zbywania lub obciążania nieruchomości ustanowiony przez sąd, bez jasnej ścieżki jego uchylenia.
Ryzyko dotyczy również przyszłości: nieruchomości z niewyjaśnionymi wpisami w dziale III trudniej sprzedać, nawet jeśli rynek jest po Twojej stronie. Zadbaj, aby Twoje prawo własności było jak najbardziej „czyste” już w chwili zakupu.
Jak zabezpieczyć się w umowie przedwstępnej i akcie notarialnym, gdy w dziale III księgi wieczystej widnieją obciążenia lub roszczenia?
W skrócie: najlepszym zabezpieczeniem jest jasny zapis, że warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej i wydania ceny jest wykreślenie konkretnych wpisów z działu III albo wpisanie odpowiednich zmian przed przeniesieniem własności.
W umowie przedwstępnej w formie aktu notarialnego możesz zawrzeć nazwy obciążeń, numer pozycji z działu III, odwołanie do podstawy wpisu oraz termin, w jakim sprzedający zobowiązuje się doprowadzić do ich wykreślenia. Często stosuje się również zapis o depozycie notarialnym ceny – notariusz przelewa środki sprzedającemu dopiero po przedstawieniu postanowienia sądu o wykreśleniu wskazanego prawa lub roszczenia.
Przy bardziej skomplikowanych wpisach (dożywocie, spór sądowy) poproś notariusza o zaproponowanie bezpiecznych konstrukcji, a eksperta kredytowego o potwierdzenie, czy planowane rozwiązanie spełni wymagania banku.
- Warunek wykreślenia wpisu – zapis, że brak wykreślenia w terminie oznacza zwrot zadatku i rozwiązanie umowy.
- Depozyt notarialny ceny – środki trafiają do sprzedającego po spełnieniu warunków dotyczących działu III.
- Zobowiązanie do złożenia wniosku KW-WPIS – wskazanie, kto składa wniosek, w jakim sądzie i w jakim terminie.
📋 Checklista: co zrobić krok po kroku z działem III przy kredycie hipotecznym
- Sprawdź dział III księgi wieczystej online – wejdź na ekw.ms.gov.pl, wpisz numer księgi i przeczytaj uważnie wszystkie wpisy oraz wzmianki.
- Oceń rodzaj wpisów – podziel je na neutralne (służebności techniczne), umiarkowanie ryzykowne (roszczenia) i wysoko ryzykowne (dożywocie, egzekucja, zakazy).
- Ustal dokumenty do usunięcia wpisów – zapisz, jakie akty notarialne, orzeczenia lub zgody są potrzebne, aby usunąć konkretne wpisy z działu III.
- Uzgodnij strategię z notariuszem i ekspertem kredytowym – poproś o propozycję zapisów do umowy przedwstępnej oraz informację, przy jakim LTV bank zaakceptuje zabezpieczenie.
- Złóż wnioski KW-WPIS i monitoruj postęp – śledź pojawiające się wzmianki, odbieraj odpisy z sądu i aktualizuj informacje w banku aż do pełnego wykreślenia wpisów.
Słowniczek pojęć
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Co oznacza wpis w dziale III księgi wieczystej?
Wpis w dziale III księgi wieczystej informuje o prawach, roszczeniach i ograniczeniach innych niż hipoteka, które wpływają na Twoje prawo do korzystania i rozporządzania nieruchomością.
Czy wpis w dziale III księgi wieczystej przeszkadza w uzyskaniu kredytu hipotecznego w 2025 r.?
Wpis techniczny (np. służebność mediów) zwykle nie blokuje kredytu, ale wpisy takie jak dożywocie, egzekucja czy zakaz zbywania często prowadzą do odmowy finansowania lub wymagają wcześniejszego wykreślenia.
Jakie dokumenty są potrzebne, aby bank zaakceptował wpis w dziale III księgi wieczystej?
Bank oczekuje odpisu księgi wieczystej, dokumentu będącego podstawą wpisu (np. aktu notarialnego, orzeczenia sądu) oraz często wyjaśnienia notariusza, jak wpis wpływa na Twoje prawo własności.
Czy bank udzieli kredytu, jeśli w dziale III jest prawo dożywocia?
Prawo dożywocia zwykle prowadzi do odmowy kredytu, dlatego przed finansowaniem bank oczekuje jego rozwiązania, aktu notarialnego i wykreślenia wpisu z działu III.
Czy wpis w dziale III z umowy deweloperskiej blokuje kredyt hipoteczny?
Roszczenie nabywcy z umowy deweloperskiej w dziale III jest standardem na rynku pierwotnym i zwykle jest akceptowane, jeśli inwestycja jest prowadzona zgodnie z ustawą deweloperską i umową z bankiem finansującym.
Co się dzieje, jeśli wpis w dziale III nie zostanie wykreślony przed wypłatą kredytu?
Jeśli warunek wykreślenia wpisu nie zostanie spełniony, bank zwykle wstrzymuje wypłatę kredytu, a transakcja często kończy się fiaskiem, co naraża Cię na utratę zadatku, jeśli umowa przedwstępna nie chroni Twoich interesów.
Od jakiego rodzaju wpisów w dziale III księgi wieczystej lepiej zrezygnować z zakupu nieruchomości?
Szczególnie ostrożnie traktuj oferty z prawem dożywocia, wpisem egzekucyjnym, sporami o własność i zakazami zbywania, bo ich usunięcie jest trudne i czasochłonne, a bank często nie zaakceptuje takiego zabezpieczenia.
Źródła i podstawa prawna
- Serwis Gov.pl – „Księgi wieczyste – informacje”, dostęp 25/11/2025 r.
- Ministerstwo Sprawiedliwości – informacje o księgach wieczystych i dostępie do EKW, dostęp 25/11/2025 r.
Dane liczbowe i opis procedur aktualne na dzień 25/11/2025 r. Przed podjęciem decyzji finansowej sprawdź, czy przepisy, praktyka banków oraz treść księgi wieczystej konkretnej nieruchomości nie uległy zmianie.
Co możesz zrobić po przeczytaniu tego artykułu?
- Sprawdź od razu dział III księgi wieczystej nieruchomości, którą rozważasz, i zanotuj wszystkie wpisy, które budzą Twoje wątpliwości.
- Policz, jak zmieni się wymagany wkład własny, jeśli bank obniży LTV z 80% do 70% z powodu ryzykownego wpisu, i oceń, czy Twój budżet to udźwignie.
- Przed podpisaniem umowy przedwstępnej omów wpis w dziale III księgi wieczystej z notariuszem i ekspertem kredytowym, żeby zaprojektować bezpieczne zapisy i uniknąć utraty zadatku.
Aktualizacja artykułu: 26 listopada 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt przez LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Artykuł ma charakter informacyjno-edukacyjny. Treści nie stanowią porady finansowej, prawnej ani rekomendacji inwestycyjnej w rozumieniu przepisów, w szczególności nie stanowią usługi doradztwa w rozumieniu art. 4 pkt 21 ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Decyzje podejmujesz na własne ryzyko; treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji. Artykuł zawiera linki afiliacyjne.
