- Promesa kredytowa przy kredycie hipotecznym to pisemne przyrzeczenie banku, że udzieli Ci finansowania na określonych warunkach po spełnieniu wskazanych wymagań, ale nie jest stuprocentową gwarancją kredytu.
- Ten tekst jest dla Ciebie, jeśli szukasz mieszkania, wpłacasz wysoki zadatek lub podpisujesz umowę rezerwacyjną i chcesz wiedzieć, jak działa promesa kredytowa oraz na ile realnie Cię zabezpiecza.
- Dobrze przygotowana promesa z aktualną analizą zdolności ogranicza ryzyko utraty zadatku rzędu 50 000–100 000 zł, gdy bank odmówi kredytu.
- Co możesz zrobić teraz? sprawdź swoją zdolność w co najmniej 2–3 bankach, poproś o promesę kredytową z wyszczególnionymi warunkami zawieszającymi, a dopiero potem wpisuj twarde terminy i sankcje w umowie przedwstępnej.
Promesa kredytowa to pisemne zobowiązanie banku do udzielenia kredytu hipotecznego na ustalonych warunkach (kwota, marża, okres), ważne zazwyczaj przez 60 dni, w przeciwieństwie do wstępnej decyzji jest dokumentem wiążącym bank pod warunkiem zachowania zdolności i daje kupującemu status klienta niemal gotówkowego.
Promesa kredytowa przy kredycie hipotecznym to dokument, w którym bank deklaruje gotowość sfinansowania zakupu mieszkania na określonych zasadach, jeśli Twoja sytuacja i parametry transakcji pozostaną zgodne z treścią promesy aż do podpisania umowy kredytu. Dzięki temu możesz spokojniej rozmawiać o cenie, wysokości zadatku i terminach w umowie.
Nie jest to ostateczna decyzja kredytowa ani umowa, tylko etap pośredni między analizą zdolności a podpisaniem kredytu. Dla Ciebie promesa to narzędzie do bezpieczniejszego negocjowania ceny, zadatku i terminów w umowie przedwstępnej. Dla banku to potwierdzenie, że Twoja zdolność kredytowa mieści się w jego zasadach określonych m.in. przez Rekomendację S KNF oraz ustawę o kredycie hipotecznym. Sama promesa nie jest osobnym produktem zdefiniowanym wprost w ustawie, jest praktycznym narzędziem banku potwierdzającym wynik badania zdolności kredytowej i oferowania kredytów hipotecznych.
To pisemne przyrzeczenie banku udzielenia kredytu na warunkach: konkretna kwota + marża + okres spłaty, ważne przez ściśle określony czas, najczęściej 30–60 dni.
Bez promesy ryzykujesz utratę zadatku, promesa z jednego banku wzmacnia Twoją pozycję, a promesy z kilku banków dają dodatkowo bufor bezpieczeństwa i argument w negocjacjach.
| Opcja | Kiedy wybrać | Zalety | Wady | Największe ryzyko |
|---|---|---|---|---|
| Zakup mieszkania bez formalnej promesy kredytowej | Gdy masz bardzo bezpieczną sytuację (wysoki wkład własny, niskie zadłużenie), brak wysokiego zadatku i łagodne zapisy umowy. | Szybszy proces, mniej dokumentów na starcie, brak opłaty za promesę w bankach, które ją pobierają. | Słabsza pozycja negocjacyjna, większa niepewność terminu decyzji, większy stres przy podpisywaniu umowy. | Ryzyko utraty zadatku, jeśli bank finalnie odmówi kredytu lub zaproponuje niższą kwotę. |
| Promesa kredytowa z jednego banku | Gdy masz wybranego bankowego faworyta i chcesz wzmocnić negocjacje ze sprzedającym, a Twoja sytuacja dochodowa jest stabilna. | Oficjalny dokument z banku, lepsza pozycja w rozmowach o zadatku, wstępne warunki kredytu (kwota, okres, marża). | Uzależnienie się od oferty jednego banku, konieczność dopilnowania terminu ważności (np. 30–60 dni), czasem opłata za wystawienie. | Jeśli Twoja sytuacja się pogorszy albo nieruchomość okaże się problematyczna, bank może zmienić decyzję mimo promesy. |
| Promesy kredytowe z kilku banków | Gdy kupujesz mieszkanie z wysokim zadatkiem lub na rynku pierwotnym i chcesz mieć alternatywy w razie zmiany oferty jednego banku. | Porównanie warunków, większa szansa na finansowanie, silny argument przy negocjacji ceny mieszkania i zapisów umowy. | Więcej dokumentów i formalności na starcie, konieczność pilnowania różnych terminów ważności promes. | Ryzyko chaosu organizacyjnego, jeśli nie prowadzisz procesu w uporządkowany sposób (daty, dokumenty, decyzje). |
Przewiń w bok, aby zobaczyć całą tabelę na mniejszych ekranach.
Przykładowa decyzja: przy zadatku rzędu 50 000–80 000 zł i kredycie na 25–30 lat bezpieczniej działać z formalną promesą kredytową niż polegać wyłącznie na ogólnej deklaracji banku.
Posiadanie promesy to Twój as w rękawie. Sprzedający boją się klientów, którzy dopiero „idą zapytać o zdolność”. Pokazując promesę, eliminujesz ich ryzyko. Użyj jej, aby wynegocjować niższą cenę transakcyjną o 2–3% lub wydłużony czas na akt notarialny, argumentując to pewnością finansowania, a nie „obietnicą” złożenia wniosku.
Co to jest promesa kredytowa i czym różni się od wstępnej decyzji kredytowej?
W skrócie: promesa kredytowa to formalne, warunkowe przyrzeczenie kredytu hipotecznego, podczas gdy wstępna decyzja kredytowa jest mniej sformalizowaną informacją z wewnętrznej analizy.
Promesa kredytowa to pisemne przyrzeczenie banku, że udzieli Ci kredytu hipotecznego na określonych warunkach, jeśli spełnisz wskazane wymagania. Wstępna decyzja kredytowa jest z kolei mniej sformalizowaną informacją z wewnętrznej analizy, często prezentowaną jedynie w systemie lub mailowo.
Promesa ma formę dokumentu na piśmie lub w systemie bankowości elektronicznej i odwołuje się do zasad udzielania kredytów hipotecznych opisanych w Rekomendacji S KNF oraz ustawie o kredycie hipotecznym. Zawiera kwotę, okres, podstawowe parametry oprocentowania (np. marża plus stawka WIBOR lub okresowo stała stopa) oraz najważniejsze warunki zawieszające. Wstępna decyzja kredytowa często jest jedynie etapem pośrednim, informacją „na ekranie” lub w mailu, bez takiej samej mocy negocjacyjnej jak promesa.
Przykład: jeśli bank po analizie zdolności potwierdza jedynie „wstępnie” kwotę 600 000 zł, sprzedający mieszkanie wciąż widzi ryzyko odmowy. Gdy dostarczysz formalną promesę kredytową z podpisem banku, sprzedający traktuje Cię jak klienta z realnym finansowaniem, chociaż pełną pewność daje dopiero umowa kredytu.
- Promesa kredytowa – oficjalny dokument banku, przydatny przy umowach przedwstępnych i rezerwacyjnych.
- Wstępna decyzja kredytowa – etap analityczny pokazujący orientacyjną kwotę kredytu, ale bez tak silnego skutku negocjacyjnego.
| Rodzaj decyzji | Co oznacza dla Ciebie | Do czego bezpiecznie użyć |
|---|---|---|
| Wstępna decyzja kredytowa | Informuje o orientacyjnej kwocie i wstępnych warunkach kredytu po pierwszej analizie wniosku. | Do oceny, czy szukasz mieszkania w odpowiednim przedziale cenowym i czy w ogóle masz szansę na kredyt. |
| Promesa kredytowa | Jest formalnym, warunkowym przyrzeczeniem udzielenia kredytu na określonych zasadach. | Do negocjacji ceny, zadatku i zapisów umowy przedwstępnej, jako silny sygnał dla sprzedającego. |
| Ostateczna decyzja kredytowa | Kończy pełną analizę zdolności i nieruchomości, stanowi podstawę do podpisania umowy kredytowej. | Do podpisania umowy kredytowej i aktu notarialnego zakupu mieszkania. |
Przewiń w bok, aby zobaczyć całą tabelę na mniejszych ekranach.
Jak działa promesa kredytowa krok po kroku i jakie etapy poprzedzają jej wydanie przez bank?
W skrócie: promesa kredytowa powstaje po pełnej analizie zdolności kredytowej zgodnej z Rekomendacją S, w tym sprawdzeniu BIK, dochodów, zobowiązań i parametrów planowanego kredytu.
Promesa kredytowa powstaje po przejściu przez Ciebie pełnej analizy zdolności kredytowej zgodnej z Rekomendacją S, w tym badania historii w BIK, oceny dochodów, zobowiązań i wstępnej weryfikacji parametrów planowanego kredytu.
Najpierw wypełniasz wniosek kredytowy z podstawowymi danymi o dochodach, zobowiązaniach, stanie cywilnym i planowanej kwocie kredytu. Następnie bank pobiera raport z BIK, analizuje Twoje zobowiązania, limity na kartach, inne kredyty oraz stabilność zatrudnienia.
Na tym etapie pracuje model ryzyka oraz wewnętrzne procedury zapisane w polityce kredytowej banku. Po pozytywnej analizie analityk wylicza maksymalną kwotę kredytu, okres i dopuszczalny poziom LTV (relacja kwoty kredytu do wartości nieruchomości). Na tej podstawie bank przygotowuje treść promesy i termin jej obowiązywania, najczęściej od 30 do 60 dni. Przy bardziej złożonych sytuacjach, na przykład działalności JDG, czas oczekiwania bywa dłuższy, zwykle od kilku dni do dwóch tygodni. Wystawiając promesę bank wypełnia ten sam ustawowy obowiązek oceny zdolności kredytowej, który musi spełnić przed podpisaniem umowy kredytowej, różni się jedynie forma dokumentu.
- Wniosek kredytowy – wpisujesz swoje dane, dochody i planowaną kwotę kredytu.
- Analiza dokumentów i raportu BIK – bank ocenia Twoją historię spłaty i obciążenia.
- Wyliczenie zdolności kredytowej – ustalenie maksymalnej kwoty i raty do zaakceptowania.
- Decyzja wewnętrzna – komitet kredytowy akceptuje parametry kredytu.
- Wystawienie promesy – otrzymujesz dokument z warunkami finansowania i terminem ważności.
Jakie informacje i warunki powinna zawierać promesa kredytowa, aby realnie zabezpieczać kupującego mieszkanie?
W skrócie: dobra promesa kredytowa jasno wskazuje kwotę, okres, oprocentowanie, LTV, termin ważności oraz warunki zawieszające dotyczące Twojej sytuacji i nieruchomości.
Dobra promesa kredytowa powinna wskazywać konkretną kwotę i okres kredytu, typ oprocentowania, przewidywaną marżę, maksymalny poziom LTV, termin ważności oraz jasne warunki, kiedy bank przyzna kredyt, a kiedy może odmówić.
Jeśli promesa odnosi się do konkretnej nieruchomości, jako kupujący masz dużo mocniejsze zabezpieczenie przy podpisywaniu umowy przedwstępnej. W treści dokumentu powinny znaleźć się: dane banku, Twoje dane, kwota finansowania, okres spłaty, informacja o rodzaju rat (równe lub malejące), założenia co do stopy procentowej i sposób jej ustalania w oparciu o stawkę WIBOR lub okresowo stałą stopę. Bank zwykle wpisuje także wymóg zawarcia określonych produktów dodatkowych (konto, karta, ubezpieczenia).
Równie ważne są warunki zawieszające, opisujące sytuacje, w których bank odstąpi od udzielenia kredytu. Chodzi przede wszystkim o brak istotnego pogorszenia sytuacji finansowej (utrata pracy, nowe zadłużenia, zaległości), brak negatywnych wpisów w rejestrach oraz akceptację stanu prawnego i technicznego nieruchomości. Zwróć uwagę, czy promesa wskazuje wprost, czy zmiana stóp procentowych w okresie jej obowiązywania wpływa na kwotę lub warunki kredytu.
- Parametry finansowe – kwota, okres, rodzaj rat, informacja o marży i rodzaju oprocentowania.
- Warunki zawieszające – stabilna sytuacja zawodowa, brak nowych długów, akceptacja nieruchomości, komplet dokumentów do kredytu.
- brak utraty pracy lub istotnego spadku dochodu do dnia podpisania umowy kredytowej;
- brak nowych kredytów, kart i limitów, które podnoszą wskaźnik zadłużenia;
- brak zaległości w spłacie rat i innych zobowiązań powyżej ustalonego w promesie progu;
- akceptacja stanu prawnego i technicznego nieruchomości przez bank oraz brak wad ujawnionych w księdze wieczystej;
- dostarczenie kompletu aktualnych dokumentów dochodowych i nieruchomości w terminach wskazanych przez bank.
Ile ważna jest promesa kredytowa i kiedy traci swoją aktualność przy kredycie hipotecznym?
W skrócie: promesa kredytowa obowiązuje zwykle 30–60 dni, czasem do 90 dni, po czym bank może wymagać ponownej analizy zdolności i aktualizacji dokumentów.
Promesa kredytowa przy kredycie hipotecznym obowiązuje najczęściej od 30 do 60 dni, w części banków do 90 dni, a po tym terminie traci aktualność i wymaga ponownej analizy zdolności. Dokładny okres ważności znajdziesz w regulaminie i tabeli opłat wybranego banku.
Banki ustalają ważność promesy w swoich regulaminach na okres, w którym uznają parametry Twojej sytuacji i otoczenia rynkowego za stabilne. W praktyce przy mieszkaniach z rynku wtórnego dokument obowiązuje zazwyczaj przez 30 lub 60 dni, a w niektórych instytucjach przy bardziej rozbudowanej analizie do 90 dni. Przy promesach skróconych, wystawianych jedynie na określoną kwotę, spotykany jest krótszy termin, na przykład 14–30 dni.
Po upływie ważności promesy bank nie ma obowiązku udzielić kredytu na wskazanych wcześniej warunkach. Jeżeli w tym czasie zmieniła się Twoja sytuacja finansowa, polityka kredytowa banku albo poziom stóp procentowych, analityk przeprowadza nową ocenę zdolności. Terminy w umowie przedwstępnej powinny być skoordynowane z okresem, w którym Twoja promesa kredytowa jest jeszcze aktualna.
- Typowy przedział ważności – 30–60 dni, w części banków do 90 dni przy promesie pełnej.
- Utrata aktualności – po upływie terminu lub przy istotnej zmianie Twojej sytuacji finansowej, nawet przed końcem wskazanego okresu.
Jakie dokumenty są potrzebne do promesy kredytowej i jakie wymagania trzeba spełnić?
W skrócie: do promesy potrzebujesz kompletu dokumentów dochodowych, zgody na sprawdzenie w BIK, informacji o zobowiązaniach oraz podstawowych danych o planowanej transakcji.
Do uzyskania promesy kredytowej potrzebujesz kompletu dokumentów potwierdzających dochody i zobowiązania, zgody na weryfikację w BIK oraz podstawowych informacji o planowanej transakcji, a w części banków także wstępnych danych o nieruchomości.
Z perspektywy banku promesa opiera się na tych samych fundamentach, co ostateczny kredyt: udokumentowane zarobki, stabilne źródło dochodu, kontrola zadłużenia i rzetelna historia spłaty. Wymagany pakiet dokumentów zależy od formy zatrudnienia. Przy umowie o pracę na czas nieokreślony jest to zwykle zaświadczenie o zatrudnieniu i zarobkach, ostatnie odcinki wypłaty i wyciągi z konta. Przy działalności JDG bank oczekuje PIT, zestawień z KPiR, zaświadczeń z ZUS i urzędu skarbowego.
| Rodzaj dochodu | Najważniejsze dokumenty | Cel dla banku |
|---|---|---|
| Umowa o pracę | Zaświadczenie o zatrudnieniu i zarobkach, wyciągi z konta (zwykle 3–6 miesięcy), PIT roczny. | Sprawdzenie stabilności zatrudnienia i przewidywalności dochodu. |
| Umowa zlecenie / o dzieło | Umowy, rachunki, wyciągi z konta z wpływami (najczęściej 12 miesięcy). | Ocena, czy dochód jest powtarzalny i wystarczający mimo formy cywilnoprawnej. |
| Działalność gospodarcza (JDG / spółka) | PIT, KPiR lub sprawozdania finansowe, zaświadczenia z ZUS i US o niezaleganiu, wyciągi firmowe. | Analiza stabilności biznesu i płynności finansowej. |
| Dochód z najmu lub inne źródła | Umowy najmu, rozliczenia podatkowe, potwierdzenia wpływów na rachunek. | Sprawdzenie, czy dodatkowe wpływy są trwałym elementem budżetu domowego. |
Przewiń w bok, aby zobaczyć całą tabelę na mniejszych ekranach.
Czy potrzebujesz promesy kredytowej? – prosta macierz decyzji
| Twoja sytuacja | Czy promesa jest potrzebna? | Dlaczego tak / nie |
|---|---|---|
| Zadatek 10% ceny, umowa cywilnoprawna, wkład własny 10–20% | Tak, promesa jest bardzo wskazana. | Wysoki zadatek i mniej stabilne dochody zwiększają ryzyko odmowy, promesa kredytowa i warunek kredytowy w umowie ograniczają ryzyko utraty środków. |
| Wkład własny 30–40%, stabilna umowa o pracę, brak zadatku lub niski zadatek | Promesa jest przydatna, ale nie zawsze niezbędna. | Masz dużą rezerwę w zdolności kredytowej, a sprzedający często akceptuje samą szybką decyzję kredytową zamiast promesy. |
| Rynek pierwotny, odbiór mieszkania za 12–24 miesiące, zadatek rozłożony na raty | Promesa przyda się na start, ale ważniejsze są zapisy umowy z deweloperem. | Twoja sytuacja i oferta banku zdążą się zmienić, dlatego promesa kredytowa zabezpiecza raczej negocjacje niż przyszły kredyt. |
| Zakup za gotówkę i refinansowanie kredytem po kilku miesiącach | Promesa ma ograniczony sens. | Decydujące będzie badanie zdolności tuż przed zaciągnięciem kredytu refinansowego, a nie przy zakupie mieszkania. |
Przewiń w bok, aby zobaczyć całą tabelę na mniejszych ekranach.
Czy promesa kredytowa gwarantuje otrzymanie kredytu hipotecznego i w jakich sytuacjach bank może się z niej wycofać?
W skrócie: promesa kredytowa nie gwarantuje kredytu, jeśli pogorszy się Twoja sytuacja finansowa, parametry transakcji lub pojawią się wady nieruchomości opisane w warunkach zawieszających.
Promesa kredytowa nie jest bezwzględną gwarancją kredytu hipotecznego, lecz zobowiązaniem banku pod warunkiem, że do dnia podpisania umowy spełnisz wszystkie wskazane wymagania, a parametry transakcji i Twoja sytuacja finansowa nie ulegną istotnej zmianie. Jeżeli ponowna ocena zdolności zgodnie z ustawą wypada negatywnie, bank nie może udzielić kredytu nawet wtedy, gdy wcześniej wydał promesę.
Banki wprost podkreślają, że promesa jest potwierdzeniem gotowości udzielenia kredytu na określonych zasadach, a nie ostateczną decyzją. Jeśli pomiędzy wydaniem promesy a podpisaniem umowy dojdzie do pogorszenia Twojej sytuacji (utrata pracy, nowe zobowiązania, zaległości w spłacie), instytucja ma prawo zmienić swoje stanowisko. Ryzykiem są również zmiany w samej nieruchomości lub ujawnione w trakcie analizy wady prawne.
- utrata lub istotne obniżenie dochodu pomiędzy wydaniem promesy a podpisaniem umowy kredytu;
- nowe zadłużenia (karty, limity, pożyczki) podnoszące wskaźnik DTI powyżej akceptowanego poziomu;
- wady prawne nieruchomości, brak wymaganych dokumentów lub zaniżona wartość z operatu szacunkowego.
- Jeśli tracisz pracę po wydaniu promesy – bank ponownie ocenia zdolność i może odmówić kredytu.
- Jeśli operat wyceny wyjdzie niższy niż cena zakupu – bank może obniżyć kwotę kredytu lub zażądać wyższego wkładu własnego.
- Jeśli między promesą a decyzją bierzesz nowe kredyty gotówkowe – zwiększasz wskaźnik obciążenia dochodu i ryzykujesz negatywną decyzję.
Jak bezpiecznie wykorzystać promesę kredytową w umowie przedwstępnej lub rezerwacyjnej przy zakupie nieruchomości?
W skrócie: promesa realnie Cię chroni dopiero wtedy, gdy w umowie przedwstępnej masz jasny warunek kredytowy powiązany z jej ważnością i kwotą kredytu.
Promesa kredytowa jest dla Ciebie realnym zabezpieczeniem przy umowie przedwstępnej dopiero wtedy, gdy umowa jasno uzależnia utrzymanie zadatku i skutki odstąpienia od transakcji od uzyskania ostatecznej decyzji kredytowej na określonych warunkach.
Podpisując umowę przedwstępną lub rezerwacyjną, pokazujesz sprzedającemu promesę jako dowód, że bank jest gotowy sfinansować zakup. Aby to zadziałało dla Ciebie ochronnie, w treści umowy powinien znaleźć się zapis, że brak ostatecznej pozytywnej decyzji kredytowej w określonym terminie powoduje zwrot zadatku bez sankcji. Bez takiego powiązania dokument promesy jest dla sprzedającego jedynie sygnałem dobrej woli, a dla Ciebie nie stanowi tarczy przed utratą pieniędzy.
Załóżmy, że kupujesz mieszkanie za 800 000 zł, wpłacasz zadatek 10% czyli 80 000 zł, a bank wystawił Ci promesę kredytową na 600 000 zł. W scenariuszu A podpisujesz umowę bez warunku kredytowego, jeśli bank odmówi kredytu, sprzedający może zatrzymać cały zadatek. W scenariuszu B podpisujesz umowę z wyraźnym warunkiem, że brak ostatecznej zgody banku w terminie 45 dni oznacza zwrot zadatku, w razie odmowy nie tracisz 80 000 zł, co odpowiada wielu miesiącom rat kredytu.
Przy rynku pierwotnym deweloperzy często wprowadzają własne wzory umów rezerwacyjnych i przedwstępnych. Poproś, aby promesa kredytowa i termin decyzji kredytowej były wpisane wprost do umowy, a nie jedynie w korespondencji mailowej. To ułatwi dochodzenie swoich praw w razie sporu.
Jakie ryzyka i błędy przy promesie kredytowej najczęściej popełniają kupujący i jak ich uniknąć?
W skrócie: największe błędy to traktowanie promesy jak gwarancji, podpisywanie ostrych umów bez warunku kredytowego i zaciąganie nowych zobowiązań po jej uzyskaniu.
Najczęstsze błędy to traktowanie promesy kredytowej jak stuprocentowej gwarancji kredytu, podpisywanie umów z wysokim zadatkiem i krótkimi terminami bez warunku kredytowego oraz zaciąganie nowych zobowiązań już po jej uzyskaniu.
Część kupujących po otrzymaniu promesy uspokaja się i podejmuje decyzje pogarszające zdolność kredytową, na przykład kupuje samochód na raty albo korzysta z wysokiego limitu karty kredytowej. Inni nie sprawdzają, jak długo obowiązuje promesa, i umawiają termin aktu notarialnego tuż po jej wygaśnięciu. Zdarza się również, że treść promesy jest ogólna, a jej warunki nie są spójne z zapisami umowy przedwstępnej.
🚫 UWAGA NA PIENIĄDZE:
Nigdy nie bierz kredytu ratalnego (nawet z oprocentowaniem 0%) po otrzymaniu promesy, a przed podpisaniem umowy kredytowej. To częsty powód, dla którego bank unieważnia promesę i odmawia finansowania, ponieważ nowa rata obniża Twoją zdolność kredytową.
- podpisanie umowy z zadatkiem 10% ceny i ostrymi karami umownymi bez wskazania warunku uzyskania kredytu;
- brak weryfikacji terminu ważności promesy i jego zbieżności z datą aktu notarialnego;
- nowy kredyt konsumencki lub karta kredytowa założona między wystawieniem promesy a wydaniem decyzji ostatecznej.
Dobrą praktyką jest, aby do czasu podpisania umowy kredytowej nie zmieniać istotnie struktury swoich wydatków i zadłużenia oraz nie podejmować nowych zobowiązań na raty. Dbaj też o spójność informacji przekazywanych bankowi z dokumentami, rozbieżności mogą zakończyć się odmową kredytu nawet przy wydanej wcześniej promesie.
Co zrobić krok po kroku, gdy mimo posiadania promesy kredytowej bank odmawia ostatecznego kredytu hipotecznego?
W skrócie: po odmowie mimo promesy potrzebujesz pisemnego uzasadnienia, rozmowy ze sprzedającym o dalszych krokach i alternatywy w postaci wniosku w innym banku.
Gdy bank odmawia kredytu mimo promesy kredytowej, najpierw ustal na piśmie powody odmowy, sprawdź, czy zaistniały przesłanki wymienione w promesie, a następnie wykorzystaj te informacje przy negocjacjach ze sprzedającym i w razie potrzeby złóż wniosek w innym banku.
W praktyce pierwszym krokiem jest uzyskanie od banku pisemnego uzasadnienia decyzji. Dzięki temu widzisz, czy przyczyną odmowy jest nowa okoliczność (utrata dochodu, wynik operatu szacunkowego, zmiana polityki banku) czy problem, który istniał wcześniej, ale został ujawniony dopiero na etapie pełnej analizy. Na tej podstawie możesz ocenić, czy umowa przedwstępna przewidywała taką sytuację i czy zadatek powinien zostać zwrócony.
Kiedy masz szansę na zwrot zadatku mimo odmowy kredytu
- Odmowa z powodu operatu szacunkowego – jeśli bank obniża wartość nieruchomości, a w umowie masz warunek kredytowy, możesz negocjować zmianę ceny lub zwrot zadatku.
- Odmowa z powodu zmiany polityki banku – gdy kryteria zaostrzyły się po podpisaniu umowy przedwstępnej, często da się uzgodnić nowe warunki lub rozwiązać umowę bez utraty środków.
- Odmowa po zdarzeniu losowym – na przykład utracie pracy, jeśli umowa przewiduje taki scenariusz w warunku kredytowym, zadatek powinien zostać zwrócony.
- Poproś o pisemne uzasadnienie odmowy – to podstawa rozmowy ze sprzedającym i baza do ewentualnego odwołania.
- Porównaj treść promesy z decyzją odmowną – sprawdź, czy powód mieści się w warunkach zawieszających wskazanych w dokumencie.
- Porozmawiaj ze sprzedającym o zmianie terminów lub warunków – jeżeli przyczyna jest obiektywna, na przykład wynik operatu, wspólne rozwiązanie często jest możliwe.
- Złóż wniosek do innego banku – jeśli przyczyna odmowy nie wynika z Twojej winy, inne instytucje mogą ocenić sytuację inaczej.
- Rozważ negocjacje zadatku lub odstąpienie od umowy – zgodnie z zapisami umowy i przy wsparciu profesjonalnego pełnomocnika, jeśli sytuacja jest sporna.
📋 Checklista: co zrobić krok po kroku
- Sprawdź swoją sytuację finansową – policz dochody, obecne raty, limity na kartach, zdecyduj, jaką ratę bez trudu uniesie Twój budżet.
- Zbierz dokumenty dochodowe – zaświadczenia, PIT, wyciągi z konta i dokumenty firmowe przy JDG.
- Porównaj oferty co najmniej 2–3 banków – sprawdź proponowaną kwotę kredytu, okres spłaty, marżę i wymogi dodatkowych produktów.
- Poproś o promesę kredytową – zadbaj, aby zawierała kwotę, termin ważności, warunki zawieszające i odniesienie do konkretnej nieruchomości, jeśli jest już wybrana.
- Sprawdź opłatę i ważność promesy – dowiedz się, czy promesa jest płatna w wybranym banku, jaki ma okres obowiązywania (na przykład 30, 60 czy 90 dni) i czy możliwe jest jej przedłużenie po aktualizacji dokumentów.
- Ustal zapisy w umowie przedwstępnej – wpisz warunek uzyskania kredytu i dopasuj terminy do okresu ważności promesy kredytowej, zanim wpłacisz wysoki zadatek.
- Nie zaciągaj nowych zobowiązań – do czasu podpisania umowy kredytowej unikaj nowych kredytów, kart i limitów, które mogą obniżyć Twoją zdolność.
- Sprawdź, co stanie się z zadatkiem przy odmowie kredytu – dopilnuj, aby w umowie znalazł się jasny zapis o zwrocie zadatku, jeśli mimo promesy kredytowej nie otrzymasz ostatecznej pozytywnej decyzji.
Słowniczek pojęć
FAQ – szybkie odpowiedzi w 10 sekund
Co to jest promesa kredytowa?
Promesa kredytowa to oficjalny dokument bankowy, w którym bank zobowiązuje się udzielić Ci kredytu hipotecznego na ustalonych warunkach (kwota, marża, okres), o ile Twoja sytuacja finansowa nie ulegnie pogorszeniu w czasie ważności dokumentu.
Ile kosztuje promesa kredytowa w banku?
To zależy od banku. Część instytucji wystawia promesę kredytową bezpłatnie w ramach procesu, inne pobierają opłatę, zwykle w przedziale 100–300 zł, która czasem jest zwracana po uruchomieniu kredytu.
Ile ważna jest promesa kredytowa?
Promesa kredytowa jest standardowo ważna 30 lub 60 dni. W części banków, na przykład przy budowie domu, okres ten może sięgać 90 dni. Po tym terminie dokument wygasa i konieczna jest ponowna analiza zdolności.
Czy bank może wycofać się z promesy kredytowej?
Tak, w określonych sytuacjach. Najczęściej wtedy, gdy po wystawieniu promesy stracisz pracę, zaciągniesz nowe długi (na przykład kupisz auto na raty) albo gdy nieruchomość ma wady prawne lub zbyt niską wartość z operatu.
Czy promesa kredytowa chroni zadatek?
Sama promesa zadatku nie chroni. Realną ochronę daje dopiero zapis w umowie przedwstępnej, który uzależnia zwrot zadatku od uzyskania kredytu. Promesa kredytowa uwiarygadnia Cię jednak w oczach sprzedającego i ułatwia wynegocjowanie takiego zapisu.
Czy w 2025 roku promesy są oparte na WIBOR czy POLSTR?
W listopadzie 2025 r. promesy kredytowe są nadal wystawiane w oparciu o stawkę WIBOR. Nowy wskaźnik POLSTR, następca WIBOR, jest w fazie wdrażania, a kredyty mieszkaniowe oparte o POLSTR wejdą do sprzedaży od II kwartału 2026 r., zgodnie z aktualną mapą drogową. Dlatego w promesach i umowach kredytowych podpisywanych w 2025 r. nadal zobaczysz stawkę WIBOR jako wskaźnik referencyjny.
Czy promesa kredytowa wymaga sprawdzania BIK?
Tak. Aby wystawić wiążącą promesę kredytową, bank musi przeprowadzić pełną analizę, w tym sprawdzić Twoją historię spłat w BIK. Bez tego byłaby to jedynie niewiążąca symulacja, a nie realne przyrzeczenie kredytu.
Źródła i podstawa prawna
- Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, Dz.U. 2017 poz. 819, tekst jednolity – stan na 2025 r.
- Komisja Nadzoru Finansowego, Rekomendacja S dotycząca ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie, aktualizacja 19/06/2023 r.
- Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, informacje o prawach konsumenta przy kredytach hipotecznych, stan na 24/11/2025 r.
- Biuro Informacji Kredytowej, informacje o raportach BIK i zasadach oceny zdolności kredytowej, stan na 24/11/2025 r.
Dane liczbowe i informacje o praktyce banków aktualne na dzień 24/11/2025 r. Przed podjęciem decyzji finansowej sprawdź, czy przepisy, limity i oferty banków nie uległy zmianie. Plan kolejnej aktualizacji przewidziany jest po starcie ofert kredytów mieszkaniowych opartych na POLSTR (II kwartał 2026 r.).
Co możesz zrobić po przeczytaniu tego artykułu?
- Zbierz dokumenty dochodowe, policz swoją zdolność kredytową i porównaj wstępne warunki kredytu w co najmniej dwóch bankach.
- Poproś o promesę kredytową z jasno opisanymi warunkami zawieszającymi oraz terminem ważności i zestaw je z planowanymi terminami w umowie przedwstępnej.
- Przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej lub przedwstępnej dopilnuj zapisów o zwrocie zadatku w razie odmowy kredytu mimo promesy, aby ograniczyć ryzyko utraty oszczędności.
Aktualizacja artykułu: 27 listopada 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt przez LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Artykuł ma charakter informacyjno-edukacyjny. Treści nie stanowią porady finansowej, prawnej ani rekomendacji inwestycyjnej w rozumieniu przepisów, w szczególności nie stanowią usługi doradztwa w rozumieniu art. 4 pkt 21 ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Decyzje podejmujesz na własne ryzyko; treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji. Artykuł zawiera linki afiliacyjne.
