- Tak, program Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy (bez wkładu własnego) działa w 2025 roku i pozwala sfinansować 100% ceny nieruchomości.
- Jest to rozwiązanie dla osób ze zdolnością kredytową, które nie mają uzbieranych 20% wkładu (gotówki).
- Mechanizm „Spłaty Rodzinnej” umarza 20 000 zł kapitału po 2. dziecku i 60 000 zł po 3. i każdym kolejnym.
- Co zrobić teraz? Sprawdź limity ceny za 1 m² w Twoim mieście na stronie BGK – to główne kryterium dostępności.
Nie musisz czekać latami na uzbieranie gotówki, aby kupić pierwsze mieszkanie, jeśli masz stabilne dochody. Program gwarancji BGK, znany jako Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy (RKM), wciąż funkcjonuje i dla wielu jest jedyną drogą do własnego M.
W przeciwieństwie do głośnych medialnie dopłat do rat, tutaj państwo zabezpiecza brakujący wkład własny. Jako ekspert kredytowy (Jacek) wyjaśnię Ci, jak to działa w praktyce, czy opłaca się brać kredyt na 100% wartości przy obecnym WIBOR i gdzie są ukryte haczyki.
| Cecha | Kredyt standardowy (20% wkładu) | Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy (0% wkładu) |
|---|---|---|
| Wkład własny (gotówka) | Wymagane min. 10–20% ceny | 0 zł (gwarancja BGK) |
| Dla kogo | Osoby z oszczędnościami | Osoby z dochodem, ale bez oszczędności |
| Umorzenie długu | Brak | Tak (Spłata Rodzinna po urodzeniu dzieci) |
| Koszty startowe | Standardowe | Prowizja BGK (1% od gwarancji, nie od całego kredytu) |
Czy program kredyt hipoteczny bez wkładu własnego (Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy) nadal działa w 2025 roku?
Tak, program działa nieprzerwanie i jest dostępny w ofertach banków komercyjnych.
Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy (RKM) to stały mechanizm wsparcia, który nie wyczerpuje się tak szybko jak okresowe pule dopłat. Zgodnie z obecnym stanem prawnym, program gwarancji ma funkcjonować co najmniej do 31 grudnia 2030 r.
Oznacza to, że nie musisz podejmować decyzji pod presją czasu „bo zaraz zamkną nabór”. Najważniejsze jest sprawdzenie, czy wybrana nieruchomość mieści się w limitach cenowych.
Na czym polega gwarancja BGK i czym różni się od zwykłego kredytu?
Gwarancja BGK to „wirtualny” wkład własny. Bank traktuje ją tak, jakbyś wniósł gotówkę, dzięki czemu może sfinansować 100% zakupu.
W praktyce:
- BGK gwarantuje bankowi spłatę brakującej części wkładu (od 10% do 20%).
- Gwarancja nie przekracza 100 000 zł.
- Łączna suma (Twój ewentualny mały wkład + gwarancja) nie przekracza 200 000 zł.
Kupujesz mieszkanie za 800 000 zł. Wymagany wkład 20% to 160 000 zł.
❌ BGK nie obejmie gwarancją całych 160 000 zł (limit gwarancji to 100 tys.).
✅ Rozwiązanie: wnosisz 60 000 zł własnej gotówki, a BGK gwarantuje brakujące 100 000 zł. Wtedy dostaniesz kredyt.
Gdybyś kupował mieszkanie za 400 000 zł (wkład 80 000 zł) – gwarancja BGK może objąć całość brakującego wkładu, a Ty nie dopłacasz gotówki.
Kto może skorzystać z kredytu bez wkładu własnego? (warunki i limity)
Główną zasadą jest brak własności innej nieruchomości mieszkalnej w momencie brania kredytu. Program jest otwarty dla singli, par nieformalnych (zależnie od banku) i małżeństw.
Istnieją jednak ważne wyjątki dla rodzin z dziećmi, które chcą polepszyć warunki mieszkaniowe (zamiana małego mieszkania na większe). Limity metrażu posiadanego (obecnego) mieszkania wyglądają tak:
- 2 dzieci: max 50 m²
- 3 dzieci: max 75 m²
- 4 dzieci: max 90 m²
- 5+ dzieci: brak limitu
Kredyt udzielany jest wyłącznie w złotówkach (PLN). Zdecydowana większość banków nie akceptuje głównego dochodu w EUR/USD przy kredycie w PLN w tym programie, dlatego osoby zarabiające głównie w walucie obcej mają w praktyce utrudniony dostęp do RKM i wymagają indywidualnej analizy w konkretnym banku.
Jak liczona jest zdolność kredytowa przy braku wkładu własnego?
Banki liczą zdolność restrykcyjnie. Brak wkładu własnego oznacza wyższą kwotę kredytu, a więc i wyższą ratę.
Przy LTV 100% (kredyt na całą wartość nieruchomości) bank ponosi większe ryzyko. Dlatego musisz wykazać stabilne dochody, najlepiej z umowy o pracę na czas nieokreślony. Działalność gospodarcza jest akceptowana, ale zwykle wymagany jest dłuższy staż (min. 12–24 miesiące).
Ważne: publikacja POLSTR i indeksów składanych już trwa, jednak zmienne oprocentowanie w nowych hipotekach pozostaje oparte na WIBOR do czasu startu ofert na POLSTR. Zgodnie z aktualną mapą drogową kredyty mieszkaniowe oparte o POLSTR wejdą do sprzedaży od II kwartału 2026 r.
Ile wynosi dopłata (Spłata Rodzinna) po urodzeniu dziecka?
Największa przewaga tego programu polega na tym, że po urodzeniu kolejnych dzieci część Twojego długu jest realnie umarzana.
- 20 000 zł – za urodzenie drugiego dziecka.
- 60 000 zł – za urodzenie trzeciego i każdego kolejnego dziecka.
Kwota dopłaty trafia bezpośrednio na rachunek kredytowy, zmniejszając Twoje zadłużenie kapitałowe. Od tego momentu naliczane są niższe odsetki przez pozostały okres kredytowania.
Czy kredyt bez wkładu własnego jest droższy? Symulacja kosztów
Kredyt bez wkładu jest minimalnie droższy na starcie i generuje wyższe odsetki, ponieważ pożyczasz większy kapitał.
Oto proste porównanie dla mieszkania o wartości 400 000 zł:
| Parametr | Kredyt standard (20% wkładu) | RKM (0% wkładu) |
|---|---|---|
| Wkład własny (gotówka) | 80 000 zł | 0 zł |
| Kwota kredytu | 320 000 zł | 400 000 zł |
| Prowizja BGK (1%) | 0 zł | 800 zł (1% od 80 tys. gwarancji) |
| Szacunkowa rata* | ~2 300 zł | ~2 900 zł |
*Symulacja poglądowa przy konserwatywnie przyjętym oprocentowaniu ok. 7,5% na 25 lat. Rzeczywista oferta zależy od banku i aktualnych warunków rynkowych.
Wniosek: płacisz około 600 zł więcej miesięcznie, ale zachowujesz 80 000 zł gotówki w kieszeni (lub nie musisz czekać kilku lat, by ją uzbierać, płacąc w tym czasie za wynajem).
Limit ceny za m² w programie bez wkładu własnego – ile wynosi obecnie?
Limit ceny za 1 m² to najważniejsze kryterium, które decyduje, czy Twoja nieruchomość „łapie się” do programu.
BGK ustala maksymalną cenę za 1 m² osobno dla każdego miasta i województwa. Limity wylicza się na podstawie wskaźnika kosztu odtworzenia nieruchomości i współczynników dla rynku pierwotnego oraz wtórnego, a wartości są aktualizowane co kwartał.
- Rynek pierwotny: limit za 1 m² jest wyższy niż na rynku wtórnym (większe koszty budowy nowych mieszkań).
- Rynek wtórny: limit za 1 m² jest niższy niż na rynku pierwotnym.
Nie opieraj się na przypadkowych artykułach, ponieważ dane zmieniają się co 3 miesiące. Jedynym pewnym źródłem jest oficjalna strona BGK – limity cen, gdzie znajdziesz aktualną tabelę dla swojego miasta i województwa.
W jakich bankach dostanę kredyt bez wkładu własnego w 2025 roku?
Nie wszystkie banki komercyjne współpracują z BGK w zakresie Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego.
Na IV kwartał 2025 r. wnioski RKM najczęściej procesują m.in.:
- Bank Pekao S.A.
- PKO Bank Polski
- Alior Bank
- Santander Bank Polska
- BOŚ Bank
- Bank Spółdzielczy w Brodnicy
- wybrane banki spółdzielcze (m.in. z Grupy BPS i SGB).
Lista banków zmienia się w czasie, ponieważ kolejne instytucje dołączają do programu lub modyfikują ofertę. Aktualny wykaz banków współpracujących z BGK znajdziesz zawsze na oficjalnej stronie programu.
Każdy bank ma inną politykę marżową dla tego produktu. Moim zadaniem jako eksperta jest sprawdzić, gdzie całkowity koszt (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania – RRSO) będzie dla Ciebie najniższy.
Czy lepiej wziąć kredyt z gwarancją BGK, czy zbierać na wkład własny?
Decyzja powinna wynikać z prostych wyliczeń i Twoich planów życiowych, a nie wyłącznie z emocji.
RKM jest szczególnie opłacalny, gdy:
- Wynajmujesz drogo mieszkanie: koszt najmu często przewyższa różnicę w racie kredytu przy kredycie 100% LTV.
- Planujesz dzieci: potencjalne umorzenie 20 lub 60 tys. zł to przewaga, której nie ma w zwykłym kredycie.
- Ceny mieszkań rosną: odkładanie zakupu i czekanie na wkład własny oznacza, że gonisz rosnące ceny, a Twoje oszczędności tracą siłę nabywczą.
📋 Checklista: jak uzyskać kredyt krok po kroku?
- Sprawdź limit ceny: upewnij się, że cena wybranego mieszkania mieści się w widełkach BGK dla Twojej lokalizacji.
- Przygotuj gotówkę na opłaty: kredyt pokrywa cenę zakupu, ale notariusza i podatek PCC (jeśli dotyczy) opłacasz z własnych środków.
- Skontaktuj się z ekspertem: policz zdolność kredytową dla wariantu 100% LTV (różni się od standardowego kredytu).
- Złóż wniosek: bank automatycznie dołączy wniosek o gwarancję BGK do dokumentacji kredytowej.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Czy Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy jest tylko dla małżeństw?
Nie. Z programu korzystają single, małżeństwa oraz pary nieformalne (choć te ostatnie część banków traktuje jako dwa gospodarstwa domowe, co wpływa na sposób liczenia zdolności kredytowej).
Czy mogę wynająć mieszkanie kupione w programie RKM?
Wynajem całej nieruchomości w okresie trwania gwarancji lub w krótkim czasie po otrzymaniu Spłaty Rodzinnej często prowadzi do obowiązku zwrotu dopłat zgodnie z ustawą. Przed przekazaniem kluczy najemcy zawsze weryfikuj aktualne zapisy w umowie kredytowej i w regulacjach programu.
Czy gwarancję BGK trzeba zwracać?
Nie. Gwarancja stanowi zabezpieczenie dla banku, a nie dodatkowy kredyt dla Ciebie. Spłacasz swój kredyt mieszkaniowy, a BGK wchodzi do gry tylko w sytuacji poważnych problemów ze spłatą, co i tak oznacza windykację oraz egzekucję z nieruchomości. Za udzielenie gwarancji płacisz jedynie jednorazową, bezzwrotną prowizję 1% na start.
Czy dostanę kredyt bez wkładu własnego na budowę domu?
Tak. W przypadku budowy domu gwarancja BGK zabezpiecza brakujący wkład własny, jeśli np. działka nie stanowi wystarczającego zabezpieczenia lub nie dysponujesz środkami na rozpoczęcie prac. Bank weryfikuje jednak kosztorys budowy i harmonogram wypłaty transz.
Czy mogę mieć własny wkład i jednocześnie skorzystać z gwarancji BGK?
Tak. Możesz wnieść część wkładu z własnych środków, a brakującą część uzupełnia gwarancja BGK. Ważne, aby łącznie Twój wkład oraz część kredytu objęta gwarancją nie przekroczyły limitów przewidzianych w ustawie (wysokości procentowej oraz łącznego limitu kwotowego).
Na ile lat można zaciągnąć Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy?
Minimalny okres spłaty kredytu z gwarancją BGK wynosi co do zasady 15 lat, natomiast maksymalny okres zależy od polityki danego banku oraz Twojego wieku w chwili zaciągania zobowiązania. W praktyce większość kredytów w tym programie udzielana jest na 25–30 lat.
Czy Spłata Rodzinna przysługuje przy każdym kolejnym dziecku?
Tak. Spłata Rodzinna jest naliczana po urodzeniu drugiego dziecka (20 000 zł) oraz po urodzeniu trzeciego i każdego kolejnego dziecka (po 60 000 zł), o ile spełnione są warunki ustawowe. Środki trafiają na rachunek kredytu i obniżają jego kapitał, a szczegółowe zasady przyznania dopłaty opisuje ustawa o rodzinnym kredycie mieszkaniowym.
Źródła i podstawa prawna
- BGK – szczegóły programu i aktualne limity cen
- Ustawa o rodzinnym kredycie mieszkaniowym (ISAP)
- Rekomendacja S (KNF)
Dane aktualne na dzień 18/11/2025 r. Pamiętaj, że limity cenowe i lista banków uczestniczących w programie zmieniają się co kwartał, dlatego przed złożeniem wniosku zawsze sprawdź oficjalne komunikaty BGK i banku.
Chcesz sprawdzić zdolność bez wkładu własnego?
- Nie „strzelaj” wnioskami na oślep: każde nieprzemyślane zapytanie kredytowe obniża Twój scoring w BIK.
- Przygotuj PIT i wyciągi: to podstawowe dokumenty, na których bank opiera wyliczenie zdolności kredytowej.
- Napisz do eksperta: ekspert kredytowy, bezpłatnie sprawdzi, w którym banku masz realną szansę na kredyt 100% LTV i gdzie rata będzie najniższa przy Twoim profilu dochodowym.
Aktualizacja artykułu: 18 listopada 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt przez LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Artykuł ma charakter informacyjno-edukacyjny. Treści nie stanowią porady finansowej, prawnej ani rekomendacji inwestycyjnej w rozumieniu przepisów, w szczególności nie stanowią usługi doradztwa w rozumieniu art. 4 pkt 21 ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Decyzje podejmujesz na własne ryzyko; treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne.
