Dane aktualne na: 12/10/2025 r.
Metodyka wyliczeń: rata annuitetowa; przykładowo przyjmuję stopę referencyjną NBP 4,50%, marżę 2,00 p.p., okres 25 lat; koszty początkowe zgodnie z cennikami banków i przepisami.
Raty liczę jako annuitet: stopa efektywna = stopa nominalna/12, liczba okresów = lata×12; koszty jednorazowe wliczam do CKK i RRSO.
Bank wlicza dochód z najmu wtedy, gdy potwierdzisz wpływy przelewami, rozliczysz przychód podatkowo i pokażesz ciągłość najmu; wynik zawsze przechodzi przez filtr kosztów, pustostanu oraz haircutu. To zasada, która tłumaczy różnicę między czynszem „na umowie” a dochodem przyjmowanym do zdolności. Zastanawiasz się, jak ułożyć wniosek, aby przejść weryfikację za pierwszym razem? Skorzystaj z historii poniżej i zastosuj identyczny układ dowodów.
Jak bank liczy dochód z najmu przy ocenie zdolności kredytowej i jaki procent czynszu uwzględnia po kosztach?
Bank liczy średnią z 12 miesięcy udokumentowanych wpływów, odejmuje koszty stałe, podatek i pustostan, a następnie stosuje haircut obniżający wynik o ok. 10–30%.
Reguła sekcji: licz zdolność wyłącznie na realnych wpływach z 12 miesięcy; prognozy traktuj jako dodatek.
Jakie dokumenty potwierdzające dochód z najmu przygotować do wniosku (umowa najmu, przelewy, PIT-28, ewidencja przychodów)?
Standardowy pakiet to umowa najmu, wyciągi z 12 miesięcy, PIT-28/ewidencja lub dokumenty księgowe JDG, a przy kilku lokalach komplet dla każdego mieszkania.
- Umowa najmu + potwierdzenie kaucji; w wersji okazjonalnej dodaj oświadczenia z art. 777 KPC.
- Wyciągi bankowe z 12 miesięcy z wyraźnie oznaczonymi wpływami czynszu.
- PIT-28 / ewidencja przychodów (najem prywatny) lub KPiR/PIT/CIT/ZUS (JDG).
- Polisa mieszkaniowa z cesją, protokół zdawczo-odbiorczy.
Reguła sekcji: brak kompletnej dokumentacji = brak doliczenia dochodu.
Czy bank zaakceptuje prognozowany czynsz dla mieszkania kupowanego „pod wynajem” i jak udowodnić rynkową stawkę?
Prognoza stanowi materiał pomocniczy; bank bazuje na historii wpływów, lecz mocny pakiet dowodowy ogranicza haircut.
Ważna informacja dla Ciebie:
- Najem okazjonalny z oświadczeniami (art. 777 KPC) wzmacnia postrzeganą stabilność.
- OC wynajmującego i OC najemcy ograniczają ryzyko operacyjne, wzmacniają narrację bezpieczeństwa.
- Przerwy w najmie wyjaśnij fakturami za remont i zdjęciami z protokołu odbioru.
Reguła sekcji: prognoza nigdy nie zastępuje wpływów; podnosi wiarygodność, gdy stoi na twardych dowodach.
Jakie koszty najmu bank odejmuje przy liczeniu dochodu (czynsz do wspólnoty, media, pustostany, ubezpieczenie, podatek)?
Bank odejmuje koszty administracyjne, ubezpieczenie, podatek ryczałtowy oraz konserwatywny pustostan; media pomijasz, jeśli rozlicza je bezpośrednio najemca.
- Stałe: czynsz do wspólnoty/SM, ubezpieczenie z cesją.
- Zmienne: sprzątanie, prowizja operatora (ST), drobne naprawy.
- Fiskalne: ryczałt 8,5%/12% zależnie od progu.
- Pustostan: 8–10% w LT; 15–25% w ST w miejscowościach sezonowych.
Reguła sekcji: „czynsz z umowy” nie równa się dochód; koszty, podatek i pustostan obniżają bazę przed haircutem.
Jak różni się podejście banków do najmu długoterminowego, krótkoterminowego i najmu okazjonalnego?
Długoterminowy z ciągłymi wpływami dostaje najłagodniejszy haircut; krótkoterminowy wymaga danych o obłożeniu i ADR; najem okazjonalny porządkuje ryzyko prawne i poprawia ocenę stabilności.
Reguła sekcji: im stabilniejsze wpływy, tym wyżej bank oceni jakość dochodu.
Jak LTV, wkład własny i typ nieruchomości (mikroapartament, lokal użytkowy, condo) wpływają na marżę i zdolność?
LTV ≤ 80% zwykle obniża marżę i poprawia akceptację dochodu; mikro <25 m² bywa kwalifikowany jako lokal użytkowy z inną marżą i wkładem; condo/aparthotel traktowany jest jak rynek komercyjny.
| LTV / Typ | Mieszkanie M | Mikro <25 m² | Lokal użytkowy | Condo/aparthotel |
|---|---|---|---|---|
| LTV ≤ 80% | marża ↓ | ryzyko statusu ↑ | marża ↑ | ryzyko operatora ↑ |
| 80–90% | dodatkowe wymogi | często brak akceptacji | reżim komercyjny | poza hipoteką mieszkaniową |
Reguła sekcji: chcesz niższą marżę i większą przewidywalność – utrzymaj LTV w ryzach i wybieraj lokale mieszkalne o jasnym statusie.
Jak udokumentować historię najmu przy kilku mieszkaniach i czy łączyć dochody z etatu, B2B oraz najmu w jednym wniosku?
Przygotuj teczkę dla każdego lokalu; bank akceptuje łączenie etatu, B2B i najmu, jeśli każde źródło spełnia własne kryteria stabilności i dokumentacji.
Reguła sekcji: każde źródło dochodu jest liczone według swoich zasad; komplet i porządek dokumentów działają na Twoją korzyść.
Jakie ryzyka i „haczyki” w umowach kredytowych i polisach dotyczą inwestora na wynajem i jak je ograniczyć?
Ryzyka to m.in. pustostan, spadek stawek, zapisy o przeznaczeniu lokalu, obowiązkowy cross-sell oraz wyłączenia w polisach; ograniczasz je poduszką 3–6 rat, właściwą polisą i testem odporności +1/+2 p.p.
Reguła sekcji: podpis przed audytem finansowym, prawnym i ubezpieczeniowym naraża Cię na drogie korekty.
Jak przygotować się krok po kroku do kredytu „pod wynajem” i kiedy opłaca się refinansowanie portfela mieszkań?
Proces zaczynasz od 12-miesięcznych wyciągów i PIT-28/ewidencji; licz dochód po kosztach, pustostanie i podatku, zastosuj haircut; LTV ustaw na ≤ 80%; refinans wykonujesz, gdy oszczędność w 24–36 miesięcy przewyższa koszty przeniesienia.
Checklista – krok po kroku
- Zbierz 12 miesięcy wpływów i aktualny PIT-28/ewidencję.
- Sporządź pakiet dowodów rynkowości: operat + 10 ofert porównawczych.
- Policz dochód „bankowy”: po kosztach, podatku i pustostanie, następnie zastosuj haircut.
- Ustal LTV ≤ 80% lub dołóż zabezpieczenie.
- Wykonaj test odporności na +1 p.p. i +2 p.p.; sprawdź cash-flow.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Banki doliczają dochód z najmu do zdolności kredytowej pod warunkiem legalności, opodatkowania i 12-miesięcznej historii wpływów na konto.
Do zdolności trafia kwota po kosztach, podatku i pustostanie, dodatkowo obniżona haircutem; w praktyce to ok. 60–80% kwoty z umowy.
Prognoza nie wystarcza do wyliczenia zdolności, ponieważ bank opiera analizę na historycznych, potwierdzonych wpływach z konta.
Niezbędne są: umowa najmu, wyciągi z 12 miesięcy oraz PIT-28 lub ewidencja przychodów; przy JDG dołącz dokumenty księgowe.
W kalkulacji przyjmuje się pustostan rzędu 8–10% dla najmu długoterminowego oraz 15–25% dla krótkoterminowego w lokalizacjach sezonowych.
Mikroapartament bywa kwalifikowany jako lokal użytkowy, co zwykle oznacza wyższą marżę, większy wkład własny i inną procedurę kredytową niż przy mieszkaniu.
Refinansowanie jest opłacalne, gdy oszczędność na odsetkach i kosztach w 24–36 miesięcy wyraźnie przewyższa łączne koszty przeniesienia kredytu.
Źródła
- [NBP – Stopy procentowe, 12/10/2025 r., https://nbp.pl/stopy-procentowe/]
- [GPW Benchmark – Index data and statistics (WIRON), 12/10/2025 r., https://gpwbenchmark.pl/index-data-and-statistics]
- [KNF – Rekomendacja S (06/2023), 12/10/2025 r., PDF]
- [podatki.gov.pl – Ryczałt ewidencjonowany (stawki), 12/10/2025 r., https://www.podatki.gov.pl/pit/ryczalt-od-przychodow-ewidencjonowanych/]
- [GPW Benchmark – informacje o POLSTR, 12/10/2025 r., https://gpwbenchmark.pl]
- [NBP/Komunikaty RPP, 12/10/2025 r., https://nbp.pl/komunikaty/]
Mapa dowodów
| Teza/liczba w artykule | Źródło | Data |
|---|---|---|
| NBP stopa referencyjna = 4,50% | NBP – Stopy procentowe link | 09/10/2025 r. |
| WIRON 1M Compound = 4,20447% | GPW Benchmark – Index data link | 10/10/2025 r. |
| Najem prywatny – ryczałt ewidencjonowany (8,5%/12%) | podatki.gov.pl link | 2023–2025 r. |
| Preferencja LTV ≤ 80% w praktyce bankowej | KNF – Rekomendacja S PDF | 06/2023 r. (aktualne 12/10/2025 r.) |
Aktualizacja artykułu: 12 października 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Informacje mają charakter edukacyjny; nie stanowią porady finansowej, prawnej ani rekomendacji inwestycyjnej. Treść nie uwzględnia Twojej indywidualnej sytuacji. Skonsultuj decyzję ze specjalistą. Niektóre linki są afiliacyjne; wspierają rozwój serwisu bez dodatkowych kosztów dla Ciebie.
