Odpowiedz na pytania, by znaleźć swoje rozwiązanie:
-
Czy Twój problem z płynnością jest krótkoterminowy (3–6 miesięcy)?
- TAK → Potrzebujesz szybkiej ulgi. Przejdź do pytania 2.
- NIE → Budżet wymaga trwałej zmiany. Przejdź do pytania 3.
-
Czy chcesz maksymalnie obniżyć miesięczne obciążenie, płacąc tylko odsetki?
- TAK → Rozwiązanie: KARENCJA (chwilowy kryzys).
- NIE → Rozwiązanie: RENEGOCJACJA MARŻY w obecnym banku.
-
Czy różnica między Twoim obecnym oprocentowaniem a najlepszą ofertą na rynku wynosi ≥ 0,60 p.p.?
- TAK → Rozwiązanie: REFINANSOWANIE. Wykonaj „Test opłacalności w 3 krokach”.
- NIE → Rozwiązanie: PROLONGATA. Niższa rata na stałe, wyższy CKK.
Dane aktualne na: 12/10/2025 r.
Metodyka wyliczeń: rata annuitetowa; referencje przykładowe: NBP 4,50% (od 09/10/2025 r.), WIRON 1M Compound 4,20447% (10/10/2025 r.); marża przykładowa 1,90 p.p.; okres 25–30 lat; koszty ustawowe: wpis hipoteki 200 zł, PCC-3 19 zł.
Raty liczę jako annuitet: stopa efektywna = stopa nominalna/12, liczba okresów = lata×12; koszty jednorazowe doliczam do CKK i RRSO.
Wyobraź sobie Annę i Tomasza. Ich rata wzrosła, a do tego doszedł nagły wydatek na auto. Dochody są stabilne, lecz przez 4 miesiące budżet będzie ekstremalnie napięty. Dla nich rozwiązaniem jest krótkoterminowa karencja. A teraz pomyśl o Piotrze, który 3 lata temu zaciągnął hipotekę z wysoką marżą. Dzisiejsze oferty są lepsze. Jego priorytet to refinansowanie. Ten artykuł pomaga Ci „odnaleźć się” w podobnym scenariuszu i dobrać narzędzie pod Twoją sytuację.
Czym jest karencja, prolongata i refinansowanie i jakie są między nimi różnice?
Karencja to czasowe zawieszenie spłaty kapitału, zwykle płacisz odsetki lub następuje kapitalizacja; ulga jest szybka, koszt całkowity wyższy, bo kapitał nie maleje. Prolongata to wydłużenie okresu spłaty; rata spada trwale, lecz łączny koszt rośnie. Refinansowanie to przeniesienie kredytu do innego banku z nową marżą/bazą; ratę i CKK obniżasz, gdy zysk odsetkowy przewyższa koszty przenosin (KW 200 zł, PCC-3 19 zł, ewentualne prowizje/polisy).
| Cecha | Karencja | Prolongata | Refinansowanie |
|---|---|---|---|
| Główny cel | Ulga natychmiast | Trwale niższa rata | Niższy koszt całkowity |
| Wpływ na ratę | ⬇️⬇️ (tylko odsetki) | ⬇️ (obniżka stała) | ⬇️ (obniżka stała) |
| Całkowity koszt (CKK) | ⬆️ (rośnie) | ⬆️⬆️ (rośnie bardziej) | ⬇️ (maleje) |
| Wymagana zdolność | Często nie | Często nie | Tak, pełna ocena |
| Czas procedury | ~ 3–21 dni | ~ 3–21 dni | ~ 2–8 tygodni |
Kiedy wybrać karencję, kiedy prolongatę, a kiedy refinansowanie przy ograniczonym budżecie?
Wybierz karencję, gdy masz przejściowy spadek płynności 3–6 miesięcy i plan powrotu dochodów. Wybierz prolongatę, gdy potrzebujesz stałej obniżki raty i akceptujesz wyższy CKK. Wybierz refinans, jeśli różnica stopy ≥ 0,60–0,80 p.p., utrzymasz warunki 24–36 miesięcy, a do spłaty pozostało ≥ 10–15 lat lub możesz przejść na korzystniejszą formę oprocentowania.
Jak te warianty wpływają na ratę, koszt całkowity i RRSO w 5–10 lat?
Przykład: 400 000 zł, 25 lat, oprocentowanie 6,40% (baza 4,20447% + marża 2,20 p.p.). Rata ~ 2 676 zł. Karencja 6 mies.: płacisz odsetki, kapitał nie maleje, CKK rośnie. Prolongata +5 lat: rata spada o ok. 8–12%, CKK wyżej o kilkanaście tys. zł. Refinans do 5,80%: rata ~ 2 529 zł, RRSO spada, CKK niższy, jeśli koszty startowe są ograniczone i warunki utrzymasz.
Jakie dokumenty są potrzebne i ile trwają procedury w banku?
Karencja/prolongata: wniosek, aneks, opis sytuacji, często bez wyceny i pełnej oceny zdolności; decyzja 3–21 dni. Refinans: pełny wniosek, dochody, historia spłat, wycena, nowy wpis hipoteki (200 zł), PCC-3 (19 zł); czas 2–8 tygodni zależnie od banku i sądu wieczystoksięgowego.
Kiedy refinansowanie kredytu się opłaca i jak to policzyć?
Trzy kroki: 1) oblicz nową ratę przy różnicy stopy, 2) zsumuj koszty przenosin (KW 200 zł, PCC-3 19 zł, prowizje, wycena, polisy), 3) sprawdź, czy oszczędność w 24–36 mies. ≥ koszty. W praktyce próg zwykle przechodzisz przy 0,60–0,80 p.p. różnicy i saldzie ≥ 250–300 tys. zł.
- Oblicz miesięczną różnicę rat przy nowej stopie.
- Dodaj koszty przenosin: 200 zł + 19 zł + prowizje/wycena/polisy.
- Jeśli oszczędność w 24–36 mies. ≥ koszty, przejdź do wniosku o refinans.
| Parametr | Karencja (6 mies.) | Prolongata (+5 lat) | Refinans (−0,60 p.p.) |
|---|---|---|---|
| Kwota [zł] | 400 000 | 400 000 | 400 000 |
| Okres [lat] | 25 → 25 | 25 → 30 | 25 → 25 |
| Stopa [%] | 6,40 | 6,40 | 5,80 |
| Koszty początkowe [zł] | 0–300 (aneks) | 0–300 (aneks) | 200 + 19 + ew. prowizje |
| Nowa rata [zł] | ~2 133–2 135 (tylko odsetki) | ~2 502 | ~2 529 |
Jakie ryzyka i pułapki ma każde rozwiązanie?
Karencja: kapitalizacja odsetek, wyższy CKK, skok raty po zakończeniu. Prolongata: dłuższy okres spłaty, więcej odsetek łącznie, dłużej płacone polisy. Refinans: koszty startowe, cross-sell podbijający RRSO, ryzyko wyceny i LTV.
Jak decyzje wpływają na BIK i zdolność kredytową?
Aneks techniczny bywa neutralny; restrukturyzacja raportowana do BIK obniża ocenę i utrudnia nowe warunki. Przed refinansem ogranicz otwarte limity, utrzymuj historię bez opóźnień i przygotuj aktualne zaświadczenia o dochodach.
Jak połączyć renegocjację, konsolidację, nadpłaty i poduszkę?
Sekwencja działań: 1) wniosek o renegocjację marży (załącz oferty konkurencji), 2) rozpocznij refinans jako alternatywę, 3) uporządkuj drogi dług konsumpcyjny (spłata/konsolidacja), 4) po uldze ustaw mikronadpłaty 100–300 zł/mies. i zbuduj poduszkę 3–6 rat.
- Renegocjacja z realnymi ofertami wzmacnia Twoją pozycję.
- Alternatywa w postaci refinansu przyspiesza decyzje banku.
- Mikronadpłaty tną odsetki i skracają okres bez „bólu” budżetowego.
Jak przeprowadzić wybrany wariant krok po kroku i policzyć na liczbach?
Gdy brak zdolności i krótki szok płynności, wybierz karencję/prolongatę; gdy różnica stopy ≥ 0,60–0,80 p.p. i utrzymasz warunki 24–36 mies., przejdź do refinansu.
Checklista – krok po kroku
- Zbierz bieżące wskaźniki: NBP, WIRON 1M, CPI GUS z datą dzienną.
- Oblicz ratę obecną i potencjalną przy różnicy stopy (np. −0,60 p.p.).
- Policz koszty przenosin: wpis KW 200 zł, PCC-3 19 zł, prowizje, wycena, polisy.
- Wyznacz czas zwrotu: jeśli ≤ 12–18 mies., uruchom refinans; jeśli > 18 mies., negocjuj marżę i rozważ krótką karencję.
FAQ – Karencja, Prolongata czy Refinansowanie?
Wybierz karencję na krótkotrwały problem z płynnością (3–6 mies.). Wybierz prolongatę, jeśli chcesz trwale obniżyć ratę, akceptując wyższy koszt całkowity. Wybierz refinans, gdy różnica stopy ≥ 0,60 p.p. i utrzymasz warunki.
Gdy różnica w oprocentowaniu wynosi co najmniej 0,60–0,80 p.p., a saldo to min. 250–300 tys. zł. Zysk powinien przewyższyć koszty przenosin (ok. 219 zł + ewentualne prowizje).
Zastosuj karencję kapitału lub prolongatę okresu. Złóż wniosek i podpisz aneks; efekt jest szybki, choć CKK rośnie.
Podziel łączne koszty przenosin przez miesięczną oszczędność na racie. Wynik ≤ 12–18 miesięcy oznacza zielone światło.
Zależy od raportowania. Aneks techniczny bywa neutralny, restrukturyzacja obniża scoring. Zachowaj terminowość spłat.
Zwykle 2–8 tygodni: wniosek, analiza, wycena, umowa, wpis do księgi wieczystej.
Zacznij od renegocjacji, podpierając się ofertami z rynku. Gdy warunki są słabe, uruchom refinans.
Słowniczek kluczowych pojęć
- CKK (Całkowity Koszt Kredytu): suma wszystkich kosztów kredytu w całym okresie (odsetki, prowizje, ubezpieczenia, opłaty).
- Kapitalizacja odsetek: doliczenie niezapłaconych odsetek do kapitału; w kolejnych ratach naliczasz od wyższego salda.
- Marża banku: stała część oprocentowania, którą możesz obniżyć przez renegocjację lub refinans.
- Cross-sell: dodatkowe produkty (konto, karta, polisa) warunkujące marżę; wpływają na RRSO.
- RRSO: roczny koszt kredytu uwzględniający odsetki i wszystkie opłaty w czasie.
Źródła
- NBP – podstawowe stopy procentowe (aktualne na 09/10/2025 r.), link
- GPW Benchmark – wskaźniki WIRON (10/10/2025 r.), link
- KNF – Rekomendacja S (06/2023 r.), PDF
- Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – wpis hipoteki 200 zł (art. 42), ISAP
- Ustawa o PCC – hipoteka o wysokości nieustalonej 19 zł, ISAP
- BIK – czynniki wpływające na ocenę punktową, link
- GUS – CPI (aktualne komunikaty), link
Mapa dowodów
| Teza / liczba w artykule | Źródło | Data |
|---|---|---|
| Stopa referencyjna NBP = 4,50% | NBP – podstawowe stopy link | 09/10/2025 r. |
| WIRON 1M Compound = 4,20447% | GPW Benchmark link | 10/10/2025 r. |
| Wpis hipoteki w KW = 200 zł | Ustawa o kosztach sądowych – art. 42 (ISAP) | stan obowiązujący |
| PCC-3 od hipoteki o wysokości nieustalonej = 19 zł | Ustawa o PCC (ISAP) | stan obowiązujący |
Aktualizacja artykułu: 12 października 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt przez LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Informacje mają charakter edukacyjny; nie stanowią porady finansowej, prawnej ani rekomendacji inwestycyjnej. Treść nie uwzględnia Twojej indywidualnej sytuacji. Skonsultuj decyzję ze specjalistą. Niektóre linki są afiliacyjne; wspierają rozwój serwisu bez dodatkowych kosztów dla Ciebie.
