- Kredyt łatwiej uruchomisz na rynku wtórnym dzięki jednej transzy i szybszemu wpisowi hipoteki, więc startowy CKK/RRSO zwykle jest niższy.
- Główne dźwignie kosztowe: czas wpisu hipoteki (pomost), PCC 2% na wtórnym z ustawowym zwolnieniem dla „pierwszego M”, taksa notarialna, opłaty sądowe 200 zł + 200 zł oraz opcjonalnie 100 zł za założenie KW, koszt operatu.
- Ryzyko transz i karencji na pierwotnym podnosi odsetki przed startem spłaty kapitału, na wtórnym spłacasz kapitał od razu.
- Najlepszy ruch: porównaj ścieżki pierwotny vs wtórny na identycznych parametrach i policz CKK w horyzoncie 5–10 lat, uwzględniając pomost, PCC, taksę, operat i opłaty sądowe.
Łatwiej uzyskasz i szybciej uruchomisz kredyt na rynku wtórnym dzięki jednej transzy i krótszemu pomostowi, więc startowy CKK/RRSO zwykle jest niższy. Rynek pierwotny wygrywa, gdy łączysz niższą marżę z krótkim pomostem i małą liczbą transz; o wyniku przesądza rachunek CKK w Twoim horyzoncie.
Koszty okołokredytowe: czym różni się PCC, taksa i opłaty sądowe?
PCC: na wtórnym 2%, z ustawowym zwolnieniem dla „pierwszego mieszkania” od 31/08/2023 r.; na pierwotnym przy sprzedaży od dewelopera obowiązuje VAT, więc PCC od umowy sprzedaży lokalu nie występuje. Taksa notarialna jest limitowana rozporządzeniem i zależy od wartości czynności, do taksy doliczany jest VAT 23%. Opłaty sądowe stałe: wpis własności 200 zł oraz wpis hipoteki 200 zł; przy nowym lokalu często dochodzi 100 zł za założenie księgi wieczystej. Operat szacunkowy dla mieszkania to orientacyjnie ~750–1 300 zł w zależności od miasta i zakresu.
- Wpis własności: 200 zł
- Wpis hipoteki: 200 zł
- Założenie KW: 100 zł gdy potrzebne
- PCC na wtórnym: 2% zwolnienie dla „pierwszego M”
- Operat: ~750–1 300 zł orientacyjnie
W skrócie: na starcie najczęściej „bolą” pomost i PCC, a różnice w taksie i operacie zależą od wartości i lokalnego rynku.
Jak czas wpisu hipoteki i pomost wpływają na CKK oraz odsetki w karencji?
Pomost trwa do wpisu hipoteki do KW, bank nalicza w tym czasie podwyższone oprocentowanie lub składkę ubezpieczeniową, po wpisie koryguje i zwraca nadwyżki według regulaminu. Na wtórnym wpis KW zwykle jest szybszy, co skraca pomost i obniża CKK; na pierwotnym dochodzi czas założenia nowej KW i przeniesienia własności.
Wzór: koszt pomostu = saldo × Δoprocentowania × dni/365. Przykład: 400 000 × 1,00 p.p. × 90/365 ≈ ~986 zł.
Ukryty koszt pierwotnego: odsetki w karencji transzowej. Do odbioru spłacasz tylko odsetki od wypłaconych transz, kapitał nie maleje; każda transza zwiększa saldo i miesięczne odsetki.
W skrócie: krótszy czas do wpisu to niższy koszt pomostu, a transze na pierwotnym generują odsetki w karencji.
| Parametr | Rynek pierwotny | Rynek wtórny | Uwagi |
|---|---|---|---|
| PCC | brak przy sprzedaży VAT | 2% z możliwym zwolnieniem „pierwsze M” | sprawdź warunki zwolnienia |
| Pomost | często dłuższy, nowa KW | zazwyczaj krótszy | po wpisie rozliczenie i zwrot nadwyżek |
| Transze/karencja | odsetki w karencji do odbioru | brak karencji, jedna transza | wpływa na CKK i zdolność |
Jakie dokumenty i procedury różnią kredyt na rynek pierwotny i wtórny?
Rynek pierwotny: prospekt, umowa deweloperska, harmonogram transz, informacja o rachunku powierniczym i Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (DFG). Bank ocenia etap inwestycji, zgodność dokumentów i warunki wypłat z rachunku powierniczego. Rynek wtórny: aktualny odpis KW, tytuł prawny zbywcy, zaświadczenia o braku zaległości, a przy spółdzielczym prawie dokumenty ze spółdzielni.
W skrócie: pierwotny = więcej dokumentów i etapów, wtórny = prostsza ścieżka i jedno uruchomienie, ale uważaj na SML.
Który rynek realnie podnosi lub obniża zdolność kredytową i LTV?
Bank liczy zdolność z dochodów i parametrów kredytu, lecz charakter rynku zmienia ryzyko ekspozycji. Wtórny to zerowe ryzyko ukończenia budowy i natychmiast weryfikowalna wartość zabezpieczenia, uruchomienie w jednej transzy. Pierwotny obejmuje ryzyko dewelopera i harmonogramu prac, co wydłuża pomost i podnosi odsetki w karencji. Limity LTV: standard 80%, do 90% z dodatkowymi zabezpieczeniami zgodnie z Rekomendacją S.
W skrócie: wtórny bywa preferowany ryzykowo, pierwotny wymaga „zapasu” zdolności przez karencję i pomost.
Jak bank wycenia nieruchomość i kiedy operat zmienia warunki oferty?
Wycena jest ostrożna i niezależna. Na pierwotnym rzeczoznawca uwzględnia etap budowy, parametry lokalu i porównania z rynku. Na wtórnym decydują realne transakcje i stan techniczny. Gdy operat jest niższy niż cena, bank przyjmuje do LTV wartość z operatu. Przykład: cena 700 000 zł, operat 660 000 zł, przy LTV 80% bank sfinansuje 528 000 zł zamiast 560 000 zł, wkład wyższy o 32 000 zł. Wstępny pre-scoring operatu w 2–3 bankach ogranicza ryzyko zaniżonej wyceny.
W skrócie: zaniżony operat podnosi wymagany wkład i może zmienić ofertę banku.
Jakie ryzyka prawne i techniczne wpływają na marżę oraz decyzję kredytową?
Pierwotny: opóźnienia budowy, wady wykonawcze, ryzyko generalnego wykonawcy; ochronę zapewniają rachunki powiernicze i DFG. Wtórny: kluczowe są czysta KW, brak obciążeń, stan techniczny instalacji. Banki przekładają ocenę ryzyka na LTV, marżę i warunki wypłaty; komplet dokumentów i przejrzysta ścieżka transakcyjna ułatwiają uzyskanie stabilnych warunków.
W skrócie: lepsze bezpieczeństwo transakcji to zwykle niższa marża i prostszy proces.
Ile trwa proces do uruchomienia i gdzie zwykle powstają opóźnienia?
Wtórny: rezerwacja lub oferta, wniosek, decyzja, akt i uruchomienie w jednej transzy. Wąskie gardła: wycena, komplet zaświadczeń, szczególnie spółdzielnie przy SML, terminy notariusza i sądu. Pierwotny: dodatkowo odbiór techniczny, kontrola postępów, transze; czasochłonne bywa założenie nowej KW.
| Czynnik | Wpływ |
|---|---|
| Rodzaj KW | nowa księga zwykle dłużej |
| Obłożenie sądu | kolejki i sezony |
| Poprawność wniosku | błędy wydłużają termin |
| Zaświadczenia SML | opóźnienia po stronie spółdzielni |
W skrócie: zarezerwuj z wyprzedzeniem wycenę i terminy, przygotuj kompletny wniosek do KW i dokumenty SML.
Kiedy pierwotny jest tańszy w CKK/RRSO i jak to policzyć w 5–10 lat? (Case study)
Pierwotny wygrywa, gdy suma niższej marży lub prowizji z krótkim pomostem i małą liczbą transz rekompensuje odsetki w karencji i opóźnienie wpisu. Porównuj identyczne parametry wejściowe: kwotę, okres, typ stopy, kalendarz transz.
Symulacja CKK: pierwotny vs wtórny (przykład poglądowy)
Założenia: kredyt 400 000 zł, oprocentowanie 7,5% w tym +1,0 p.p. w okresie pomostu, pierwotny – brak PCC z tytułu sprzedaży VAT, wtórny – zwolnienie PCC wyłącznie przy „pierwszym mieszkaniu”; zakres: faza zakupu i uruchomienia.
| Parametr kosztowy | Pierwotny (3 transze, pomost 9 mies.) | Wtórny (1 transza, pomost 3 mies.) |
|---|---|---|
| Prowizja banku | 0 zł | 0 zł |
| Taksa notarialna | wg rozporządzenia + VAT | wg rozporządzenia + VAT |
| Opłaty sądowe | 400 zł | 400 zł |
| Operat | ~750–1 300 zł | ~750–1 300 zł |
| Koszt pomostu (+1,0 p.p.) | ~3 000 zł | ~1 000 zł |
| Odsetki w karencji | ~1 800 zł | 0 zł |
| Łączny koszt fazy uruchomienia | ~8 160–8 460 zł | ~4 360–4 660 zł |
Interpretacja: przy tych założeniach wtórny na starcie jest tańszy o około ~3 500–4 100 zł głównie przez krótszy pomost i brak odsetek w karencji. Gdy bank obniży marżę na pierwotnym i przyspieszy wpis, różnica może się zmniejszyć.
Wykończenie na pierwotnym vs remont na wtórnym – wpływ na transze i CKK
- Wykończenie na pierwotnym: wymaga kosztorysu, transze wykończenia zwykle po odbiorze lokalu i po transzach dla dewelopera; wydłuża to karencję i zwiększa koszty odsetkowe zanim zaczniesz spłatę kapitału.
- Remont na wtórnym: wymaga kosztorysu, transze na remont bank wypłaca po akcie notarialnym, często po weryfikacji postępów prac.
W skrócie: dodatkowe transze zmieniają profil kosztów – policz karencję i kalendarz wypłat.
Jak wybrać konfigurację kredytu i co realnie negocjować z bankiem?
Stopa stała vs zmienna. Stała stabilizuje ratę, dobra gdy nie planujesz nadpłat. Zmienna sprzyja nadpłatom przy solidnej poduszce finansowej. Na pierwotnym ogranicz liczbę transz i zabezpiecz bufor na wykończenie, na wtórnym dopilnuj czystej KW i terminu przekazania.
- Marża najłatwiej spada przy LTV < 80% lub w pakiecie z cross-sellingiem, licz łączny koszt pakietów w horyzoncie 5 lat.
- Prowizja 0% vs niższa marża szybkie nadpłaty preferują prowizję 0%, długi horyzont premiuje niższą marżę.
- Pomost potwierdź korektę „wstecz” po wpisie i termin zwrotu nadpłaty.
- Operat negocjuj operat gratis przy wycenie zlecanej przez bank.
- Ubezpieczenia porównaj składki i OWU, często akceptowalna jest polisa zewnętrzna z cesją.
- Wcześniejsza spłata wybierz ofertę z niskimi barierami opłat, jeśli planujesz nadpłaty.
- Jeśli kupujesz pierwsze M bez PCC i chcesz szybko spłacać kapitał, to wtórny zwykle ma niższy CKK na starcie.
- Jeśli chcesz nowe budownictwo i masz bufor na wykończenie oraz dłuższy pomost, to wybierz pierwotny i negocjuj marżę.
- Jeśli planujesz szybkie nadpłaty, to preferuj prowizję 0%, jeśli spłacasz długo, to walcz o niższą marżę.
W skrócie: ustaw parametry pod swój horyzont i sposób spłaty, negocjuj marżę, pomost i realne koszty pakietów.
Checklista – krok po kroku
- Sprawdź warunki zwolnienia z PCC dla „pierwszego M” i przygotuj oświadczenia.
- Policz wkład dla 80% i 90% LTV oraz sprawdź wymogi dodatkowych zabezpieczeń.
- Poproś bank o symulację kosztu pomostu przy wpisie po 3, 6 i 9 miesiącach oraz zasady rozliczenia.
- Zapytaj o operat z listy banku i negocjuj operat gratis plus obniżkę marży przy LTV < 80%.
- Przy SML zawczasu uzyskaj zaświadczenia ze spółdzielni i informację o statusie gruntu.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Tak, lokal istnieje, wpis hipoteki jest szybszy, uruchomienie zwykle w jednej transzy.
200 zł wpis własności i 200 zł wpis hipoteki, a przy nowej KW dodatkowo 100 zł za jej założenie.
Kupujący swoje pierwsze mieszkanie lub dom od 31/08/2023 r., po spełnieniu warunków ustawowych.
Decyduje wartość niższa, więc zaniżony operat podnosi wymagany wkład własny.
Tak, każdy miesiąc do wpisu hipoteki podnosi koszty, które bank rozlicza po wpisie.
Tak; potrzebny jest kosztorys. Na pierwotnym transze wykończenia zwykle po odbiorze, na wtórnym po akcie notarialnym i weryfikacji postępów.
Pomost to wyższy koszt do czasu wpisu hipoteki do KW, a karencja to okres spłaty samych odsetek bez kapitału, typowy przy transzach na pierwotnym.
Źródła
- MRiT: Zwolnienie z PCC przy pierwszym mieszkaniu, 31/08/2023 r.
- MF: Zmiany w PCC – komunikat, 08/2023 r.
- Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych – t.j., 26/02/2024 r.
- Ustawa deweloperska i Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, 30/06/2021 r.
- Rozporządzenie MRiT: stawki składek DFG, 21/06/2022 r.
- KNF: Rekomendacja S – nowelizacja, 19/06/2023 r.
- Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – wybrane opłaty (art. 42–44) – t.j.
- Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości: maksymalne stawki taksy notarialnej – t.j., 22/10/2024 r.
Aktualizacja artykułu: 28 października 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt przez LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Artykuł ma charakter informacyjno-edukacyjny. Treści nie stanowią porady finansowej, prawnej ani rekomendacji inwestycyjnej w rozumieniu przepisów, w szczególności nie stanowią usługi doradztwa w rozumieniu art. 4 pkt 21 ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Decyzje podejmujesz na własne ryzyko; treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne.
