- Mieszkanie z hipoteką da się sprzedać – w praktyce jako spłata salda i wykreślenie hipoteki albo jako przejęcie długu (zmiana dłużnika) za zgodą banku.
- Nowy dłużnik przechodzi pełny underwriting jak przy nowym kredycie; w kredytach z dopłatami (BK2%) zmiana dłużnika jest w praktyce blokowana (dopłaty są „osobowe”).
- Najczęstsze ryzyka: odmowa banku, wysokie LTV, terminy w KW oraz błędy w kolejności przelewów; przy CHF dochodzi kurs i ryzyko LTV > 100%.
- Heurystyka decyzji: wybierz refinans kupującego, gdy oszczędność raty × 24 mies. ≥ łączne koszty; w innym wypadku rozważ przejęcie długu (jeśli bank się zgodzi).
Tak, mieszkanie z trwającym kredytem można sprzedać. W praktyce dzieje się to jako przejęcie długu (zmiana dłużnika) za zgodą banku albo jako spłata salda i wykreślenie hipoteki. Podstawą jest m.in. konstrukcja przejęcia długu z k.c. (art. 519 i nast.), a bank ocenia nabywcę jak przy nowym kredycie.
Czy można sprzedać mieszkanie z trwającym kredytem i jakie są ścieżki?
W wariancie spłaty kupujący przekazuje część ceny do depozytu notarialnego, a następnie trafia ona do banku na spłatę salda. Bank wydaje list mazalny, a sprzedający składa KW-WPIS o wykreślenie hipoteki. Opłata sądowa za wykreślenie hipoteki wynosi standardowo 100 zł (to połowa opłaty „bazowej” 200 zł). W wariancie przejęcia długu zabezpieczenie hipoteczne zostaje, zmienia się osoba zobowiązana.
Obszar | Przejęcie długu | Spłata + „czysta” KW |
|---|---|---|
| Czas | Szybciej, jeśli nabywca ma komplet dokumentów i dobrą historię | Zależny od listu mazalnego i szybkości wpisów w KW |
| Koszt / TCO | Zwykle niski koszt aneksu; rata wg „starej” marży | Jednorazowe opłaty + warunki nowej oferty nabywcy |
| Ryzyko | Odmowa banku przy słabej zdolności | Opóźnienia w KW i koordynacji przelewów |
Przejęcie długu vs przystąpienie do długu – co działa w praktyce?
Przejęcie długu oznacza, że kupujący wchodzi w miejsce obecnego dłużnika, a bank zwalnia sprzedającego. Przystąpienie do długu to dołączenie nowego dłużnika solidarnie, czasem „pomostowo”, np. do czasu obniżenia LTV. W praktyce najczęściej realizuje się przejęcie długu albo sprzedaż po spłacie salda i wykreśleniu hipoteki.
„Cesja kredytu” – jak wygląda formalnie i jakie zgody banku są wymagane?
Kroki: wniosek do banku o zmianę dłużnika, komplet dokumentów kupującego, ewentualna wycena, decyzja i aneks do umowy kredytowej (albo umowa trójstronna). Zgoda banku musi mieć formę pisemną. Brak zgody banku kończy temat zmiany dłużnika – pozostaje wariant spłaty z ceny + list mazalny + wykreślenie hipoteki.
Czy można „przejąć” Bezpieczny Kredyt 2% lub inny kredyt z dopłatą?
Realna ścieżka to najczęściej spłata kredytu z ceny i wykreślenie hipoteki. Ogłoszenie „sprzedam z przejęciem BK2%” bywa mylące, bo sama sprzedaż nieruchomości nie oznacza „przejścia” dopłat na nabywcę.
Jak przenieść hipotekę na inną nieruchomość (zmiana zabezpieczenia)?
Wymagana jest zgoda banku, wycena i skuteczny wpis hipoteki na nowej nieruchomości. Bank zwykle zwalnia starą nieruchomość dopiero po wpisie na nowej, żeby zachować ciągłość zabezpieczenia. Hipoteka łączna bywa używana przejściowo, gdy zabezpieczenie obejmuje kilka nieruchomości.
Pozycja | Wysokość | Podstawa |
|---|---|---|
| Wpis hipoteki do KW | 200 zł | UoKSC |
| Wykreślenie hipoteki (KW-WPIS) | 100 zł | UoKSC (połowa opłaty) |
Jak sprawdzić zdolność kupującego: LTV, BIK, dokumenty?
Minimalny zestaw do „szybkiej oceny” przed aktem: raport BIK, dokumenty dochodowe, wyciągi bankowe, odpis KW, dokumenty nieruchomości oraz wycena (operat/AVM zależnie od procedury banku).
- Raport BIK z historią spłat
- Dochody: PIT/zaświadczenie, ZUS/US według formy
- Wyciągi bankowe z okresu wymaganego przez bank
- Odpis KW i dokumenty nieruchomości
- Wycena: operat/AVM zgodnie z procedurą banku
- Formularze i oświadczenia bankowe
Ile to kosztuje: bank, taksa, sąd, ubezpieczenia, aneksy?
Rekompensata (ważne doprecyzowanie): przy kredycie ze zmienną stopą bank może pobierać rekompensatę wyłącznie, gdy spłata nastąpiła w ciągu 36 miesięcy od zawarcia umowy, a limit to 3% spłacanej kwoty i nie więcej niż odsetki „za rok” (z dodatkowymi ograniczeniami, gdy do końca umowy jest mniej niż rok). Przy kredycie z okresowo stałą stopą bank może pobierać rekompensatę w okresie obowiązywania stałej stopy, ale nie wyżej niż koszty bezpośrednio związane z przedterminową spłatą.
Notariusz: taksa według rozporządzenia + VAT 23%. Ubezpieczenia: pomostowe do czasu wpisu hipoteki nabywcy, czasem ubezpieczenie niskiego wkładu przy wyższym LTV.
Jak bezpiecznie przeprowadzić transakcję krok po kroku?
- Pobierz z banku zaświadczenie o saldzie i promesę wykreślenia hipoteki.
- Umowa przedwstępna z harmonogramem płatności i warunkami depozytu notarialnego (podstawa: Prawo o notariacie).
- Akt: przelewy według dyspozycji, saldo bezpośrednio do banku.
- Bank wydaje list mazalny, następuje rozliczenie depozytu.
- Złóż KW-WPIS o wykreślenie hipoteki w terminie z aktu.
- Decyzja banku: 7–21 dni (zależnie od kompletu dokumentów)
- List mazalny: 2–14 dni od rozliczenia salda
- Wpis/wykreślenie w KW: kilka tygodni (lokalnie dłużej)
1) Oblicz ratę przy przejęciu długu i ratę w nowej ofercie kupującego.
2) Oszczędność = Rprzejęcie − Rrefinans.
3) Oszczędność × 24 porównaj z łącznymi kosztami transakcji.
4) Jeśli wynik ≥ kosztom, wybierz refinans po stronie kupującego.
Jakie ryzyka i pułapki oraz jak je ograniczyć?
Ograniczysz ryzyka przez warunek zawieszający (skuteczność zależna od zgody banku lub wpływu do depozytu), precyzyjne dyspozycje depozytu i terminy dla listu mazalnego oraz KW-WPIS.
- Ryzyko LTV: plan B to dodatkowe zabezpieczenie lub dopłata do salda.
- Ryzyko pomostowe: koszty mogą trwać do wpisu hipoteki nabywcy.
- Ryzyko formalne: braki we wniosku KW-WPIS wydłużą wykreślenie.
- Ujemny kapitał: LTV bywa > 100% przy wysokim kursie
- Kurs: koszt spłaty zależy od dnia rozliczenia
- Zgoda banku: przejęcie długu walutowego bywa w praktyce niedostępne
- Warunek zawieszający: skuteczność zmiany dłużnika zależna od pisemnej zgody banku do dnia …
- Dyspozycja depozytu: wypłata X zł do banku tytułem spłaty salda w dniu …, nadwyżka do sprzedającego po doręczeniu listu mazalnego
- Terminy: list mazalny w … dni; złożenie KW-WPIS nie później niż … dni od aktu
Kiedy przejęcie długu się opłaca, a kiedy lepszy jest nowy kredyt kupującego?
Przykład: rata po przejęciu długu 2 950 zł, rata w nowej ofercie 2 650 zł, oszczędność 300 zł/mc; koszty 5 400 zł; 300 × 24 = 7 200 przewyższa koszty, więc wybierasz refinans. Jeśli bank potwierdza zmianę dłużnika i warunki są akceptowalne, przejęcie długu skraca formalności.
Checklista – krok po kroku
- Uzyskaj z banku: saldo, promesę wykreślenia hipoteki i warunki przejęcia długu
- Zweryfikuj kupującego: raport BIK, wstępne LTV i dochody
- Zastosuj regułę: jeśli oszczędność × 24 mies. ≥ łączne koszty, wybierz refinans; w innym wypadku rozważ przejęcie długu
- Ustal depozyt, dyspozycje przelewów i przygotuj KW-WPIS
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Nie. Zgoda banku jest konieczna przy przejęciu długu; alternatywa to spłata i wykreślenie hipoteki.
Przejęcie zastępuje dłużnika nowym, przystąpienie dodaje nowego solidarnie obok dotychczasowego.
Wpis hipoteki to 200 zł, a wykreślenie zwykle 100 zł (połowa opłaty).
W praktyce nie. Dopłaty są powiązane z warunkami programu i osobą kredytobiorcy.
Zależy od oprocentowania i umowy. Dla zmiennej stopy są ustawowe limity (36 mies., max 3% i limity odsetkowe), dla okresowo stałej – w okresie stałej stopy, nie wyżej niż koszty bezpośrednio związane.
Raport BIK, dokumenty dochodowe, wyciągi, odpis KW, wycena, formularze banku.
Zapraszam na konsultację z ekspertem NOTUS, który pomoże przeanalizować umowę i ocenić zdolność kredytową, aby transakcja była bezpieczna.
Źródła
- Kodeks cywilny – przejęcie długu (art. 519 i nast.)
- Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – opłaty KW (wpis/wykreślenie hipoteki)
- Ustawa o kredycie hipotecznym – wcześniejsza spłata i rekompensata (art. 38–40)
- Prawo o notariacie – depozyt notarialny (art. 108)
- Ustawa o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe (BK2%)
- BGK – Bezpieczny Kredyt 2% (informacje programu)
Aktualizacja artykułu: 15 stycznia 2026 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt przez LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Artykuł ma charakter informacyjno-edukacyjny. Treści nie stanowią porady finansowej, prawnej ani rekomendacji inwestycyjnej w rozumieniu przepisów, w szczególności nie stanowią usługi doradztwa w rozumieniu art. 4 pkt 21 ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Decyzje podejmujesz na własne ryzyko; treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne.
