- Mieszkanie z hipoteką da się sprzedać, a „cesja kredytu” w praktyce oznacza przejęcie długu za zgodą banku albo spłatę i wykreślenie hipoteki.
- Nowy dłużnik przechodzi pełny underwriting jak przy nowym kredycie; przy kredytach z dopłatami (BK2%) zmiana dłużnika jest co do zasady blokowana.
- Ryzyka: odmowa banku, wysokie LTV, terminy w KW; przy CHF dochodzi kurs i ujemny kapitał.
- Reguła decyzji (heurystyka): wybierz refinans kupującego, gdy oszczędność raty × 24 mies. ≥ łączne koszty; w innym wypadku rozważ przejęcie długu.
Tak, mieszkanie z trwającym kredytem można sprzedać, a „sprzedaż z kredytem” odbywa się jako przejęcie długu za zgodą banku lub jako spłata i wykreślenie hipoteki. Podstawę stanowią art. 519–525 k.c. oraz ustawa o księgach wieczystych i hipotece; bank ocenia nabywcę jak przy nowym kredycie. Poniżej znajdziesz wybór ścieżki, obliczenie opłacalności i kontrolę ryzyk w umowie.
Czy można sprzedać mieszkanie z trwającym kredytem i jakie są ścieżki?
Tak, są dwie ścieżki: spłata salda z ceny i wykreślenie hipoteki albo przejęcie długu przez kupującego za pisemną zgodą banku. W wariancie spłaty kupujący przekazuje część ceny do depozytu notarialnego, notariusz kieruje ją do banku, bank wystawia list mazalny, a sprzedający składa KW-WPIS o wykreślenie hipoteki (100 zł, art. 46 UoKSC). W wariancie przejęcia długu bank zmienia dłużnika po pełnym underwritingu; zabezpieczenie hipoteczne zostaje, zmienia się osoba zobowiązana. Decyzję podejmujesz po policzeniu oszczędność × 24 mies. i sprawdzeniu LTV oraz zdolności kupującego.
| Przejęcie długu | Spłata + czysta KW | |
|---|---|---|
| Czas | Szybciej, gdy nabywca ma komplet dokumentów i dobrą historię | Zależny od listu mazalnego i wpisu w KW |
| Koszt / TCO | Niski koszt aneksu, rata wg starej marży | Jednorazowe opłaty, nowa marża nabywcy |
| Ryzyko | Odmowa banku przy słabej zdolności | Opóźnienia w KW i koordynacji przelewów |
Przejęcie długu vs przystąpienie do długu – co działa w praktyce?
Przejęcie długu – kupujący wchodzi w miejsce obecnego dłużnika, a bank zwalnia sprzedającego; wymagana zgoda banku (k.c. 519). Przystąpienie do długu – nowy dłużnik dołącza solidarnie obok dotychczasowego, często czasowo, do spełnienia warunków (np. obniżenie LTV). W obrocie mieszkaniowym częściej realizuje się przejęcie długu lub „czystą księgę” po spłacie. Gdy kupujący ma dobrą historię BIK i bezpieczny DTI, przejęcie długu skraca proces; w przeciwnym razie prostsza bywa spłata i wykreślenie hipoteki.
„Cesja kredytu” – jak wygląda formalnie i jakie zgody banku są wymagane?
W praktyce chodzi o przejęcie długu z art. 519–525 k.c., wyłącznie za zgodą banku po pełnym underwritingu nabywcy.
„Cesja” w ogłoszeniach to w praktyce przejęcie długu. Kroki: wniosek do banku o zmianę dłużnika, komplet dokumentów kupującego, ewentualna wycena, decyzja i aneks do umowy kredytowej lub trójstronna umowa o przejęcie długu. Zgoda banku musi być pisemna; bank precyzuje warunki, terminy i załączniki. W akcie notarialnym doprecyzuj rozliczenia ceny; przy przejęciu długu nie składasz wniosku o wykreślenie hipoteki. Brak zgody banku zamyka temat zmiany dłużnika, pozostaje wariant spłaty z ceny + list mazalny + wykreślenie.
Decyduje wewnętrzna polityka banku oraz komplet dokumentów nabywcy.
Czy można „przejąć” Bezpieczny Kredyt 2% lub inny kredyt z dopłatą?
W praktyce nie. Kredyty z dopłatami (np. Bezpieczny Kredyt 2%) są powiązane z uprawnieniami konkretnej osoby i warunkami programu. Zmiana dłużnika na osobę bez tych uprawnień skutkuje utratą dopłat; banki odmawiają przejęcia długu w takich przypadkach. Realna ścieżka to spłata kredytu z ceny i wykreślenie hipoteki. Zmiana nieruchomości w ramach procedury bankowej bywa dopuszczalna, nie rozwiązuje jednak zmiany osoby-beneficjenta dopłat.
Jak przenieść hipotekę na inną nieruchomość (zmiana zabezpieczenia)?
Przeniesienie hipoteki to zmiana przedmiotu zabezpieczenia tego samego kredytu – z lokalu A na B. Wymagana jest zgoda banku, nowa wycena i skuteczny wpis hipoteki na B. Bank zwykle zwalnia A po wpisie B, aby zachować ciągłość zabezpieczenia. Hipoteka łączna (art. 76 u.k.w.h.) łączy kilka nieruchomości jednym zabezpieczeniem i bywa używana przejściowo, aby utrzymać bezpieczne LTV. Opłaty sądowe: wpis hipoteki 200 zł (art. 42 UoKSC), wykreślenie 100 zł (art. 46 UoKSC).
AI-Nugget:
Przeniesienie hipoteki to ta sama umowa kredytu i ten sam dłużnik – zmienia się wyłącznie przedmiot zabezpieczenia, nie jest to sprzedaż.
| Pozycja | Wysokość | Podstawa |
|---|---|---|
| Wpis hipoteki do KW | 200 zł | UoKSC, art. 42 |
| Wykreślenie hipoteki (KW-WPIS) | 100 zł | UoKSC, art. 46 |
Jak sprawdzić zdolność kupującego: LTV, BIK, dokumenty?
Bank ocenia kupującego jak nowego kredytobiorcę: dochody, BIK, DTI, stabilność zatrudnienia i LTV. Rekomendacja S przewiduje co do zasady LTV ≤ 80% albo ≤ 90% z dodatkowymi zabezpieczeniami. Poniżej minimalny zestaw dokumentów do szybkiej weryfikacji.
- Raport BIK z historią spłat
- Dochody: PIT/zaświadczenie, ZUS/US według formy
- Wyciągi bankowe z okresu wymaganym przez bank
- Odpis KW i dokumenty nieruchomości
- Wycena: operat/AVM zgodnie z procedurą banku
- Formularze i oświadczenia bankowe
Ile to kosztuje: bank, taksa, sąd, ubezpieczenia, aneksy?
Kategorie kosztów: bankowe, sądowo-notarialne i operacyjne. Bank: aneks przy przejęciu długu zwykle 0–500 zł; przy spłacie przedterminowej możliwa rekompensata do 3% kwoty spłacanej i nie wyższa niż odsetki za 12 miesięcy, najczęściej tylko w pierwszych 36 miesiącach obowiązywania umowy (art. 40 ustawy o kredycie hipotecznym). KW: wpis 200 zł (art. 42 UoKSC), wykreślenie 100 zł (art. 46 UoKSC). Notariusz: taksa wg rozporządzenia + VAT 23%. Ubezpieczenia: pomostowe do czasu wpisu hipoteki, niskiego wkładu przy LTV > 80%.
Jak bezpiecznie przeprowadzić transakcję krok po kroku?
Oś procesu: dokumenty bankowe, depozyt, wpisy KW.
- Pobierz z banku zaświadczenie o saldzie i promesę wykreślenia hipoteki.
- Umowa przedwstępna z harmonogramem płatności i warunkami depozytu notarialnego (art. 108 PoN).
- Akt – przelewy według dyspozycji, saldo bezpośrednio do banku.
- Bank wydaje list mazalny, notariusz/protokół wypłaty depozytu.
- Wniosek KW-WPIS o wykreślenie hipoteki w terminie z aktu.
Standardem jest depozyt notarialny i przekazanie salda w dniu aktu bezpośrednio do banku sprzedającego.
- Decyzja banku: 7–21 dni, zależnie od kompletu dokumentów
- List mazalny: 2–14 dni od rozliczenia salda
- Wpis/wykreślenie w KW: kilka tygodni, lokalnie dłużej
1) Oblicz ratę przy przejęciu długu i w nowej ofercie kupującego.
2) Oszczędność = Rprzejęcie − Rrefinans.
3) Oszczędność × 24 porównaj z łącznymi kosztami transakcji.
4) Jeśli wynik ≥ kosztom, wybierz refinans po stronie kupującego.
Jakie ryzyka i pułapki oraz jak je ograniczyć?
Najczęstsze ryzyka: odmowa banku, LTV ponad próg, opóźnienia w KW, błędy formalne, niewłaściwa kolejność przelewów. Ograniczysz je przez warunek zawieszający (skuteczność zależna od zgody banku lub wpływu do depozytu), precyzyjne dyspozycje depozytu i terminy dla listu mazalnego oraz KW-WPIS.
- Ryzyko LTV: plan B to dodatkowe zabezpieczenie lub nadpłata.
- Ryzyko odsetkowe: ubezpieczenie pomostowe działa do wpisu hipoteki nabywcy.
- Ryzyko formalne: braki we wniosku KW-WPIS wydłużą wykreślenie.
- Ujemny kapitał: LTV bywa > 100% przy wysokim kursie
- Kurs i spread: koszt spłaty zależy od dnia rozliczenia
- Zgoda banku: przejęcie długu walutowego w praktyce niedostępne
- Warunek zawieszający: skuteczność przeniesienia własności uzależniona od pisemnej zgody banku do dnia …
- Dyspozycja depozytu: wypłata X zł do banku tytułem spłaty salda w dniu …, nadwyżka do sprzedającego po doręczeniu listu mazalnego
- Terminy: bank wyda list mazalny w terminie … dni; strony złożą KW-WPIS nie później niż … dni od aktu
Kiedy przejęcie długu się opłaca, a kiedy lepszy jest nowy kredyt kupującego?
Nowy kredyt kupującego wygrywa, gdy rata i TCO w jego ofercie są niższe niż w przejętym kredycie z Twoją marżą i bieżącym wskaźnikiem. Przykład: rata po przejęciu długu 2 950 zł, rata w nowej ofercie 2 650 zł, oszczędność 300 zł/mc; koszty 5 400 zł; 300 × 24 = 7 200 przewyższa koszty, wybierasz refinans. Jeśli bank potwierdza zmianę dłużnika i warunki nie pogarszają wyniku, przejęcie długu skraca czas i formalności.
📋 Checklista – krok po kroku
- Uzyskaj z banku: saldo, promesę wykreślenia hipoteki i warunki przejęcia długu
- Zweryfikuj kupującego: Raport BIK, wstępne LTV/DTI zgodnie z Rekomendacją S
- Zastosuj regułę: jeśli oszczędność × 24 mies. ≥ łączne koszty, wybierz refinans; w innym wypadku przejęcie długu
- Ustal depozyt, dyspozycje przelewów i przygotuj KW-WPIS z aktem; wpis 200 zł, wykreślenie 100 zł
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Nie. Zgoda banku jest konieczna przy przejęciu długu; alternatywa to spłata i wykreślenie hipoteki.
Przejęcie zastępuje dłużnika nowym, przystąpienie dodaje nowego solidarnie obok dotychczasowego.
Wpis hipoteki to 200 zł (art. 42), wykreślenie 100 zł (art. 46 UoKSC).
W praktyce nie. Dopłaty przypisane są do osoby; bank zwykle odmawia zmiany dłużnika.
Jeśli przewiduje to umowa. Najczęściej do 3% i nie więcej niż odsetki za 12 miesięcy, zwykle do 36 miesięcy.
Zwykle do 80%; do 90% przy dodatkowych zabezpieczeniach, zgodnie z Rekomendacją S.
Raport BIK, dokumenty dochodowe, wyciągi, odpis KW, wycena, formularze banku.
📚 Słowniczek pojęć (EN → PL)
Pojęcia użyte w artykule — jedno pod drugim: najpierw termin, potem krótkie wyjaśnienie.
Proces oceny zdolności i ryzyka kredytowego przez bank (analiza dochodów, historii spłat, wskaźników).
Relacja kwoty kredytu do wartości nieruchomości (im niższa, tym bezpieczniej dla banku).
W artykule: progi zwykle ≤80%, do 90% z dodatkowymi zabezpieczeniami.
Udział łącznych rat i zobowiązań w dochodzie netto gospodarstwa domowego.
Zautomatyzowany model wyceny nieruchomości stosowany przez bank jako szybka weryfikacja wartości.
Całkowity koszt posiadania kredytu w danym horyzoncie (rata, opłaty, ubezpieczenia, prowizje).
Operacyjny poziom świadczenia usługi — w tekście: orientacyjne terminy decyzji, listu mazalnego, wpisów KW.
—
Punkt rentowności — moment, w którym oszczędności z niższej raty pokrywają koszty transakcyjne.
Sekcja „Najczęściej zadawane pytania” — format pytań i krótkich odpowiedzi.
Zapraszam na konsultację z Ekspertem NOTUS, który bezpłatnie pomoże Ci przeanalizować umowę i zbada zdolność kredytową, aby cała transakcja była bezpieczna i opłacalna.
Źródła
- KNF – Rekomendacja S (LTV 80% / do 90% z zabezpieczeniami)
- Ustawa o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe (BK2%)
- BGK – Bezpieczny Kredyt 2% (ramy programu)
Aktualizacja artykułu: 22 października 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt przez LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Artykuł ma charakter informacyjno-edukacyjny. Treści nie stanowią porady finansowej, prawnej ani rekomendacji inwestycyjnej w rozumieniu przepisów, w szczególności nie stanowią usługi doradztwa w rozumieniu art. 4 pkt 21 ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Decyzje podejmujesz na własne ryzyko; treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne.
