- Operat szacunkowy czytaj od celu, dat i metody; odwołuj się, gdy wpływ na LTV sięga ≥ 4 p.p. lub różnica do świeżych transakcji wynosi ≥ 3–5%.
- Podstawy prawne: UGN art. 156 (28/06/2024 r.) i rozporządzenie MRiT (05/09/2023 r.).
- Porównania: ta sama mikrolokalizacja, rozdziel pierwotny/wtórny, zastosuj korektę czasu, żądaj jawnych wag i korekt.
- Dlaczego 4 p.p.? spadek LTV (np. z 80% do 76%) często usuwa UNW i obniża marżę — realna oszczędność na racie.
- Co zrobić dziś: 3 świeże akty z tej samej ulicy, policz korekty, przygotuj pismo do autora i reklamację w banku równolegle.
Operat szacunkowy czytasz od celu, dat i metody, a odwołanie składasz wtedy, gdy wykażesz błąd w danych lub porównywalności i gdy wpływ na LTV sięga co najmniej 4 p.p. Regulują to UGN i rozporządzenie MRiT z 05/09/2023 r.; operat jest ważny zwykle do 12 miesięcy, z opcją potwierdzenia aktualności przez autora. Poniżej dostajesz scenariusz „było–jest–będzie”, checklistę, kalkulator LTV oraz gotowe ramki decyzyjne.
Co to jest operat szacunkowy i kto może go sporządzić?
Operat szacunkowy to pisemna opinia o wartości przygotowana przez rzeczoznawcę majątkowego zgodnie z UGN art. 156 (28/06/2024 r.) i rozporządzeniem MRiT (05/09/2023 r.). Jeżeli operat służy bankowi, proces podlega Rekomendacji S KNF. Bank dba o niezależność wyceny i może nie przyjąć operatu prywatnego, jeśli nie spełnia wymogów jakościowych.
Nawet jeśli Ty płacisz za operat, bank jest często zleceniodawcą (z własnej listy). Rzeczoznawca działa na zlecenie banku, dlatego odwołanie składasz formalnie do banku (reklamacja), a kopię z prośbą o ustosunkowanie — do autora.
- Kredyt bankowy: korekta u autora + reklamacja w banku → opcjonalnie drugi operat (jeśli sens LTV).
- Wywłaszczenie/odszkodowanie: tryb administracyjny/odwoławczy → sąd, biegły sądowy.
- Sprawy cywilne: kontr-opinia i dowody → sąd, biegły sądowy.
Jakie elementy operatu czytać w pierwszej kolejności?
Zacznij od celu wyceny i dat (oględzin, wyceny, sporządzenia), opisu nieruchomości, analizy rynku i tabel korekt z uzasadnieniem. Zweryfikuj KW/EGiB i klauzule.
Jakie metody wyceny stosuje rzeczoznawca?
Porównawcza: porównywanie parami, korygowanie ceny średniej, analiza statystyczna. Dochodowa: kapitalizacja/DCF. Kosztowa: odtworzeniowa z zużyciem (grunt rynkowo).
Skąd dane o transakcjach i jak ocenić porównywalność?
Źródła: RCN i AMRON-SARFiN (akty, bazy banków). Aktualność: data aktu + trend cen. Porównywalność: lokalizacja, metraż, kondygnacja/winda, standard, stan prawny.
| Cecha | Waga | Opis |
|---|---|---|
| Lokalizacja (mikro) | 35% | ta sama oś/pętla |
| Metraż | 20% | ±10% |
| Kondygnacja / winda | 15% | symetryczne korekty |
| Standard | 20% | wykończenie/stan |
| Stan prawny | 10% | obciążenia w KW |
Jak czytać współczynniki i korekty?
Przykład: 52 m², 3. piętro bez windy; porównania 48–56 m², korekty +3% metraż, −2% piętro, +4% standard. Oceń, czy ceny po korektach mieszczą się w paśmie rynkowym. Sprawdź symetrię, rozdzielenie segmentów i jawność wag.
Najczęstsze błędy i jak je wykryć
Weryfikuj: KW i EGiB vs rzuty, daty aktów i korektę czasu, przelicz jedną pozycję z tabeli operatu. Jeśli suma korekt przekracza „kilkanaście procent” bez twardych podstaw — to silny punkt do odwołania.
Case study: zaniżona wycena i skuteczne odwołanie
Było: Warszawa, operat 700 000 zł, kredyt 560 000 zł, LTV=80%. Ruchy: 3 akty ≤9 mies., korekta +0,5%/mies. × 8 mies., korekty standardu/kondygnacji, dokumenty. Jest: 735 000 zł (+5%), LTV=76% (−4 p.p.). Bank przyjął korektę po reklamacji.
Argumenty i dowody do odwołania (checklista)
Pakiet: 3 nowe transakcje (adres, data, metraż, cena/m², źródło), zdjęcia/protokoły, faktury modernizacji, dowody wad (wilgoć), zestawienie korekt (Twoje vs operat).
Proszę o odniesienie do wskazanych korekt i porównań: [tabela]. Uzasadnienie: [krótko]. Wniosek: korekta wartości / potwierdzenie aktualności z podaniem podstaw.
Wnoszę o ponowną wycenę i ocenę operatu. Załączam 3 akty notarialne, tabelę korekt, dokumentację standardu i wyliczenie wpływu na LTV: [−4 p.p.].
Koszty, czas i opłacalność vs LTV (kalkulator)
Koszty orientacyjne: wycena pierwotna 800–2000 zł, ponowna 800–2000 zł, drugi operat 1200–2500 zł, potwierdzenie aktualności 200–600 zł. Czas: 5–14 dni roboczych. Przykład: 700 000 → 735 000 zł (+5%) przy kredycie 560 000 zł: LTV 80% → 76% (−4 p.p.).
| Usługa | Orientacyjny koszt | Typowy czas |
|---|---|---|
| Wycena pierwotna | 800–2000 zł | 5–10 dni |
| Ponowna wycena (bank) | 800–2000 zł | 5–10 dni |
| Drugi operat (niezależny) | 1200–2500 zł | 7–14 dni |
| Potwierdzenie aktualności | 200–600 zł | 1–3 dni |
Po odmowie banku — ścieżki i eskalacja
Rzecznik Finansowy: po wyczerpaniu reklamacji możesz złożyć wniosek o interwencję (bezpłatnie) lub wniosek o postępowanie polubowne (ADR) — opłata 50 zł, z możliwością zwolnienia w szczególnych przypadkach. Interwencja służy wsparciu merytorycznemu w sporze, ADR ma doprowadzić do ugody. Po odmowie banku dołącz drugi operat lub uzupełniony pakiet dowodów; wskaż wpływ na LTV i porównywalność.
Skarga uruchamia tryb odpowiedzialności zawodowej przed KOZ, a decyzję wydaje właściwy minister na podstawie materiału dowodowego KOZ.
Słowniczek kluczowych pojęć
- UGN: ustawa o gospodarce nieruchomościami.
- LTV (Loan-to-Value): kredyt/wartość nieruchomości w %.
- UNW: ubezpieczenie niskiego wkładu własnego.
- MPZP: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
- AMRON-SARFiN: bazy transakcyjne banków (ZBP).
- RCN: rejestr cen nieruchomości (akty notarialne).
FAQ — operat i odwołanie
12 miesięcy od sporządzenia; autor może potwierdzić aktualność, gdy brak istotnych zmian.
Podstawa: UGN art. 156 — ważność operatu i potwierdzenie aktualności.
Gdy różnica do świeżych aktów to ok. 3–5% lub LTV rośnie o ≥ 4 p.p., albo są błędy formalne/dane.
Może, ale nie musi. Zwykle zleca własną wycenę; liczy się procedura i dowody.
Z RCN, AMRON-SARFiN, aktów notarialnych — najlepiej w tej samej mikrolokalizacji.
Najczęściej porównawcza (dużo świeżych transakcji).
Poproś o tabele wag i korekt, policz 1:1 jedną pozycję, oceń symetrię.
Nie. Zlecaj, gdy masz twardsze porównania i spodziewany spadek LTV o ≥ 4 p.p.
Źródła
- Ustawa o gospodarce nieruchomościami, Dz.U. 2024 poz. 1145, 28/06/2024 r., art. 156 — isap.sejm.gov.pl
- Rozporządzenie MRiT w sprawie wyceny nieruchomości, Dz.U. 2023 poz. 1832, 05/09/2023 r. — dziennikustaw.gov.pl
- Komisja Nadzoru Finansowego, Rekomendacja S — knf.gov.pl
- Geoportal — Rejestr Cen Nieruchomości (opis), 2025 r. — geoportal.gov.pl
- ZBP/AMRON-SARFiN — raporty rynkowe, 2025 r. — zbp.pl, bank.pl
- PFSRM — praktyka i standardy zawodu, 2025 r. — pfsrm.pl
Aktualizacja artykułu: 22 października 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt przez LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Artykuł ma charakter informacyjno-edukacyjny. Treści nie stanowią porady finansowej, prawnej ani rekomendacji inwestycyjnej w rozumieniu przepisów, w szczególności nie stanowią usługi doradztwa w rozumieniu art. 4 pkt 21 ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Decyzje podejmujesz na własne ryzyko; treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne.
