- Bank wymaga: ubezpieczenia pomostowego do prawomocnego wpisu hipoteki, zabezpieczenia niskiego wkładu (UNWW lub dopłaty do marży) przy LTV > 80% oraz polisy nieruchomości z cesją na bank.
- Zwrot kosztu „pomostu” – w ciągu 60 dni od prawomocnego wpisu hipoteki; forma: przelew lub zaliczenie na kapitał (ustawa, 17/09/2022 r.).
- UNWW wygasa po LTV ≤ 80%; finansowanie do 90% LTV dopuszczalne przy dodatkowych zabezpieczeniach (KNF, 06/2023 r.).
- Dla Ciebie: skróć czas do wpisu KW, podnieś wkład do 20%, wybierz polisę zewnętrzną spełniającą kryteria – łączny koszt spada.
- Co zrobić dziś: policz LTV, złóż kompletny wniosek o wpis KW, przygotuj wniosek o rozliczenie „pomostu” i porównaj UNWW – składka vs dopłata do marży na tej samej dacie stopy.
Bank faktycznie wymaga trzech zabezpieczeń: pomostu do czasu prawomocnego wpisu hipoteki, UNWW lub dopłaty do marży przy LTV powyżej 80% oraz polisy nieruchomości z cesją praw na bank. Zwrot kosztu „pomostu” następuje ustawowo w 60 dni od wpisu hipoteki, a UNWW przestaje działać po osiągnięciu LTV ≤ 80%. Poniżej dostajesz progi decyzyjne, policzone przykłady, wzory i ramki ułatwiające działanie.
📖 Słowniczek: LTV – Loan to Value, stosunek kredytu do wartości nieruchomości; Cesja – przeniesienie praw z polisy na bank; Franszyza redukcyjna – kwota udziału własnego w szkodzie; SU – suma ubezpieczenia; UNWW – ubezpieczenie niskiego wkładu własnego.
Czym jest ubezpieczenie pomostowe, UNWW i polisa nieruchomości i kiedy bank faktycznie ich wymaga?
Pomost to czasowa dopłata do kosztu kredytu do dnia prawomocnego wpisu hipoteki. UNWW zabezpiecza część finansowania powyżej 80% LTV. Polisa mieszkaniowa z cesją obowiązuje przez cały okres kredytu.
Pomost działa od wypłaty kredytu do prawomocnego wpisu hipoteki. Po wpisie bank rozlicza pobrane koszty w ustawowym terminie 60 dni. UNWW uruchamia się przy LTV powyżej 80% i trwa do spadku poniżej tego progu. Polisa z cesją to stałe zabezpieczenie: minimalnie „mury i stałe elementy”, właściwa SU, akceptowalne franszyzy oraz ciągłość ochrony. Te trzy warstwy tworzą spójny łańcuch: pomost (czasowo), UNWW (do 80% LTV), polisa (ciągle). Trzymając się tej logiki, ograniczasz koszt i unikniesz podwyższeń marży wynikających z naruszeń wymogów.
Jak bank liczy LTV i minimalny wkład własny oraz w jakich sytuacjach uruchamia UNWW?
LTV = kwota kredytu / wartość nieruchomości. Standard wkładu to 20%; przy 10% wchodzi dodatkowe zabezpieczenie dla części powyżej 80% LTV.
Przykład: wartość 600 000 zł, kredyt 540 000 zł → LTV 90%, brakujący wkład 60 000 zł. UNWW obejmuje część powyżej 80% LTV i wpływa na koszt w dwóch trybach: składka od brakującego wkładu albo dopłata do marży do chwili spadku LTV ≤ 80%. Po nadpłatach i osiągnięciu progu składasz wniosek o zniesienie UNWW/dopłaty. Rekomendacja S (06/2023 r.) dopuszcza finansowanie do 90% LTV przy dodatkowych zabezpieczeniach; licz LTV na podstawie dokumentów przyjętych przez bank (operat/umowa) i porównuj oferty na tej samej dacie stopy oraz identycznym scenariuszu nadpłat.
Ile kosztuje ubezpieczenie pomostowe i jak długo trwa – od kiedy do wpisu hipoteki w księdze wieczystej?
Pomost naliczany jest od wypłaty kredytu do prawomocnego wpisu hipoteki. Po wpisie bank rozlicza koszt w 60 dni.
Bank nalicza pomost jako dopłatę do marży (np. +0,5–1,5 p.p.) albo stałą opłatę miesięczną. Dla kredytu 600 000 zł i dopłaty +1,0 p.p. przez 3 miesiące orientacyjny koszt wynosi ~1 500–2 000 zł w zależności od harmonogramu i stopy. Rzeczywisty koszt zależy od czasu do wpisu i salda kapitału. Najważniejsza informacja: część banków rozlicza pomost proaktywnie, część po dostarczeniu odpisu z KW i krótkiego wniosku. Wzór wniosku znajdziesz poniżej.
Jak wyliczana jest składka UNWW i jak wpływa na ratę lub kapitał oraz kiedy przestaje obowiązywać?
UNWW występuje jako składka (np. 2–4,5% brakującego wkładu na 36–60 mies.) lub jako dopłata do marży (np. +0,2–1,0 p.p.) do czasu LTV ≤ 80%.
Założenia porównawcze (spójne dla obu wariantów; przykładowe do kalkulacji): kredyt 540 000 zł, wartość 600 000 zł (LTV 90%), brakujący wkład 60 000 zł, okres 25 lat, oprocentowanie bazowe 7,85% (marża 2,00% + wskaźnik 5,85%).
| Wariant | Założenia | Koszt 5 lat (RRSO – ta sama data) | Kiedy wybrać |
|---|---|---|---|
| A – Składka | 3,3% od 60 000 zł = 1 980 zł (płatne z góry; często kredytowane) | Odsetki 5 lat ~200 500 zł + składka 1 980 zł → razem ~202 480 zł | Gdy spłata zgodna z harmonogramem i brak dużych nadpłat w pierwszych 3 latach. |
| B – Dopłata do marży +0,50 p.p. | Marża 2,50% do LTV ≤ 80% (założenie: 36 miesięcy) | Odsetki 5 lat ~207 200 zł (vs bazowa różnica ~+6 700 zł) | Gdy plan nadpłat jest szybki (12–18 miesięcy), skracasz okres dopłaty. |
Uwaga: wartości i oprocentowanie powyżej to założenia kalkulacyjne do porównania wariantów. Do decyzji podstaw parametry z Twojej umowy oraz bieżącą stopę referencyjną na tę samą datę i ten sam scenariusz nadpłat.
Jakie warunki musi spełniać polisa nieruchomości dla banku (cesja, suma ubezpieczenia, zakres, udział własny)?
Bank akceptuje polisę z cesją, właściwą SU i zakresem „mury + stałe elementy”; franszyza/udział własny mieści się w limicie z kryteriów banku.
Minimalne kryteria: pełna cesja praw na bank, SU co najmniej kwota kredytu albo wartość nieruchomości (zgodnie z PDF-em banku), zakres: ogień i inne zdarzenia losowe dla murów i stałych elementów, franszyza/udział własny nieprzekraczające limitu. Zachowaj ciągłość ochrony i dostarczaj nową polisę z wyprzedzeniem. Przy polisie zewnętrznej dołącz zaświadczenie o cesji i potwierdzenie opłaty składki.
Jak realnie obniżyć koszt: wyższy wkład, szybszy wpis hipoteki, negocjacje, polisa zewnętrzna czy pakiet bankowy?
Podnieś wkład do 20%, skróć czas pomostu, po LTV ≤ 80% złóż wniosek o zniesienie dopłaty/UNWW i wybierz policzalnie tańszą polisę.
Plan: 1) Wkład 20% – UNWW przestaje być potrzebne. 2) Złóż kompletny wniosek o wpis KW i monitoruj status; po wpisie dostarcz odpis i wniosek o rozliczenie. 3) Po LTV ≤ 80% złóż wniosek o zniesienie dopłaty/UNWW. 4) Porównuj polisę bankową i zewnętrzną w horyzoncie 5 lat na tej samej dacie stopy i scenariuszu nadpłat. 5) Negocjuj marżę po spełnieniu warunków pakietu; licz całość w RRSO – pojedyncza droższa polisa potrafi wyzerować zysk z niższej marży.
Czy i kiedy należy się zwrot lub zaliczenie kosztu pomostowego oraz jak skutecznie go odzyskać?
Zwrot/zaliczenie kosztu „pomostu” następuje w 60 dni od dnia prawomocnego wpisu hipoteki; potrzebny odpis z KW i prosty wniosek.
Zwrot obejmuje koszty naliczone do dnia wpisu. Pobierz odpis z KW i złóż w banku wniosek o rozliczenie – ze wskazaniem przelewu lub zaliczenia na kapitał. Jeżeli bank przekracza termin, złóż reklamację; brak efektu – kieruj sprawę do Rzecznika Finansowego. Poniżej znajdziesz gotową treść wniosku.
„Proszę o rozliczenie kosztu ubezpieczenia pomostowego i zwrot/zaliczenie nadpłaty na kapitał. Załączam odpis z KW potwierdzający prawomocny wpis hipoteki z dnia [dd/mm/rrrr r.]. Nr umowy: [xxx].”
Pułapki i haczyki w praktyce: powolny wpis KW, ukryte koszty polis, brak automatu przy UNWW
Kontroluj czas wpisu KW, parametry polisy i procedurę znoszenia dopłaty; brak kontroli generuje niepotrzebny koszt.
- Powolny wpis KW: dłuższy pomost to wyższy koszt. Sprawdź status w EKW i uzupełniaj braki formalne natychmiast.
- Ukryte koszty polisy bankowej: wyższy udział własny lub węższy zakres zwiększają ryzyko odmowy wypłaty. Porównuj OWU i kryteria akceptacji.
- Brak automatu przy UNWW: w wielu bankach zniesienie dopłaty/marży następuje dopiero po Twoim wniosku po LTV ≤ 80%.
Jak bezpiecznie zmienić warunki po uruchomieniu kredytu – aneks, refinansowanie, zmiana polisy i cesji krok po kroku?
Zmieniaj w kolejności: polisa i cesja → zniesienie UNWW/dopłaty po LTV ≤ 80% → aneks skracający okres lub refinansowanie po porównaniu kosztu 5-letniego.
Najpierw przygotuj nową polisę z akceptowalną SU i franszyzą, wykonaj cesję i dostarcz dokumenty przed wygaśnięciem poprzedniej polisy. Po nadpłacie i spadku LTV ≤ 80% złóż wniosek o zniesienie dopłaty/UNWW. Następnie rozważ aneks skracający okres – przy niskiej marży i stabilnych dochodach daje trwałe obniżenie kosztu odsetkowego. Alternatywnie refinansuj do tańszego banku po policzeniu pełnego kosztu (w tym „pomostu” i polisy). Rekomendacja warunkowa: LTV ≤ 80% + dobra marża → aneks skracający okres; wysoka marża lub brak automatu zniesienia dopłaty → refinansowanie po uporządkowaniu zabezpieczeń.
Checklista – krok po kroku
- Policz LTV i zapisz wynik; sprawdź progi 80% oraz 90%.
- Złóż kompletny wniosek o wpis hipoteki do KW; po wpisie pobierz odpis z datą [dd/mm/rrrr r.].
- Wyślij do banku wniosek o rozliczenie „pomostu” (zwrot/zaliczenie) – termin banku: 60 dni od wpisu.
- Zweryfikuj polisę: cesja, SU, zakres „mury + stałe elementy”, franszyza/udział własny w limicie; dostarcz przed wygaśnięciem.
- Po LTV ≤ 80% złóż wniosek o zniesienie UNWW lub dopłaty do marży; dołącz wymagane dokumenty.
- Wybierz polisę z SU i zakresem zgodnym z kryteriami banku.
- Wypełnij formularz cesji banku lub ubezpieczyciela.
- Załącz potwierdzenie opłaty składki.
- Złóż dokumenty w banku co najmniej 7–14 dni przed odnowieniem polisy.
- Sprawdź odnotowanie cesji w systemie banku.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Nieruchomość zabezpiecza kredyt; cesja kieruje odszkodowanie do banku po szkodzie, co chroni spłatę zadłużenia.
Tak. Bank rozlicza cały koszt naliczony do dnia wpisu w 60 dni od prawomocnego wpisu hipoteki.
Bez dużych nadpłat zwykle taniej wychodzi składka; przy szybkich nadpłatach często korzystniejsza jest dopłata do marży. Porównuj 5 lat na tej samej dacie stopy.
Zależy od banku. Część akceptuje SU = kwota kredytu, część wymaga SU = wartość rynkowa. Sprawdź kryteria akceptacji.
Najczęstsze przyczyny: zbyt niska SU, nadmierny udział własny, brak wymaganych ryzyk, nieprawidłowa cesja lub brak potwierdzenia opłaty.
Wniosek o rozliczenie (zwrot/zaliczenie) oraz odpis z KW z prawomocnym wpisem hipoteki na rzecz banku.
Tak. Złóż nową polisę spełniającą wymogi banku z prawidłową cesją, zachowując ciągłość ochrony.
Źródła
- Dz.U. 2022 poz. 1719 – nowelizacja ustawy o kredycie hipotecznym (zwrot kosztu pomostowego, 17/09/2022 r.)
- Sejm – treść i uzasadnienie zmian dot. kosztu do wpisu KW (dostęp: 10/10/2025 r.)
- KNF – Rekomendacja S (06/2023 r.) – progi LTV i dodatkowe zabezpieczenia
- KNF – komunikat o nowelizacji Rekomendacji S (19/06/2023 r.)
- Rzecznik Finansowy – postępowania interwencyjne (dostęp: 10/10/2025 r.)
- Ministerstwo Sprawiedliwości – EKW: wnioski i statusy (dostęp: 10/10/2025 r.)
Aktualizacja artykułu: 10 października 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną. Decyzje podejmujesz na własne ryzyko; treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój strony bez dodatkowych kosztów dla Ciebie.
