- WIRON i POLSTR to wskaźniki transakcyjne liczone jako indeksy składane 1M/3M, a WIBOR pochodzi z fixingu panelu banków. To przekłada się na inną dynamikę przenoszenia zmian stóp do raty.
- Stopa referencyjna NBP: 4,00% po decyzji RPP z 03/12/2025 r., obowiązuje od 04/12/2025 r. (NBP).
- Snapshot (na 12/12/2025 r.): WIRON 1M (stopa składana) 3,55779, POLSTR 1M (indeks składany) 3,96791, WIBOR 3M 4,06 (odczyt z 11/12/2025 r.).
- Dla Ciebie: horyzont ≤ 5 lat i plan nadpłat sprzyjają indeksowi 1M skł., a wysoka wrażliwość budżetu uzasadnia stałą stopę na 5–7 lat.
- Co zrobić dziś: porównaj RRSO na tej samej dacie wskaźnika i policz próg opłacalności aneksu formułą w sekcji #9.
WIRON, WIBOR i POLSTR różnią się źródłem danych i sposobem naliczania odsetek, dlatego inaczej wpływają na Twoją ratę oraz całkowity koszt kredytu. Po decyzji RPP z 03/12/2025 r. i wejściu w życie stopy referencyjnej NBP 4,00% od 04/12/2025 r. indeksy transakcyjne w modelu „indeks składany” mają większe znaczenie w analizie rat. Szukasz jasnej ścieżki wyboru wskaźnika i momentu na aneks?
Dlaczego znaczenie WIBOR maleje i co to dla Ciebie oznacza?
Reforma wskaźników przeniosła rynek z deklaracji na dane transakcyjne. Po wdrożeniu unijnego rozporządzenia BMR rynek rozwija referencje oparte o realne transakcje overnight oraz przejrzyste reguły wyliczania.
Dla Ciebie oznacza to większą weryfikowalność raty i jasne reguły: co, kiedy i jak jest liczone. Indeksy składane 1M/3M agregują dzienne obserwacje (np. lookback i shift), więc przenoszą zmiany stóp do raty w sposób bardziej „ciągły” niż klasyczny re-fixing.
WIBOR nadal funkcjonuje, ale rośnie rola wskaźników transakcyjnych. W umowie kredytu wymagaj precyzyjnych zapisów metodologii oraz planu awaryjnego (fallback), aby utrzymać ciągłość naliczania odsetek przy zmianach wskaźników.
| Wskaźnik | Poziom | Data | Administrator / źródło |
|---|---|---|---|
| Stopa referencyjna NBP | 4,00% | decyzja: 03/12/2025 r., wejście w życie: 04/12/2025 r. | NBP |
| WIRON 1M – stopa składana | 3,55779 | 12/12/2025 r. | GPW Benchmark |
| WIBOR 3M | 4,06 | 11/12/2025 r. | GPW Benchmark |
| POLSTR 1M – indeks składany | 3,96791 | 12/12/2025 r. | GPW Benchmark / KS NGR |
Snapshot danych na potrzeby aktualizacji: 12/12/2025 r. (WIRON/POLSTR) oraz 11/12/2025 r. (WIBOR 3M).
Czym różnią się WIRON, WIBOR i POLSTR i jak każdy wpływa na ratę?
WIRON i POLSTR są transakcyjne (indeksy składane 1M/3M), a WIBOR to fixing panelu banków, dlatego „zmienna” rata może reagować inaczej w czasie. Przykład mechaniki (500 000 zł, 25 lat, marża 2,00 p.p.): ok. 5,56% (WIRON 1M: 3,55779 + 2,00) vs ok. 6,06% (WIBOR 3M: 4,06 + 2,00) daje różnicę raty rzędu ~150 zł miesięcznie (na starcie). To ilustracja wpływu różnicy oprocentowania, a nie obietnica wyniku w przyszłości.
Który wskaźnik wybrać przy Twoim profilu ryzyka i horyzoncie spłaty?
Wybór zależy od priorytetu: stabilność budżetu albo szybkie przenoszenie zmian stóp do raty. Horyzont ≤ 5 lat z planem nadpłat sprzyja indeksowi 1M skł., a horyzont 7–10 lat i wysoka wrażliwość budżetu częściej uzasadniają stałą stopę 5–7 lat. Jeśli udział raty w Twoich dochodach jest wysoki (np. zbliża się do 35–40% w budżecie domowym), priorytetem pozostaje stabilność. Porównuj RRSO na tej samej dacie wskaźnika i tym samym harmonogramie.
Twoja ścieżka wyboru w 3 krokach:
- 1. Priorytet: stabilność → stała stopa 5–7 lat (zwłaszcza przy wysokim obciążeniu budżetu). Aktywne zarządzanie długiem → dalej.
- 2. Nadpłaty w < 7 lat: tak → indeks 1M skł.. nie → porównaj RRSO na tę samą datę.
- 3. Porównanie: jeśli różnica oprocentowania na korzyść zmiennej jest wyraźna (np. ≥ 0,5 p.p.) i masz poduszkę płynności → indeks 1M skł.; w przeciwnym razie → stała stopa.
Jak porównać całkowity koszt (rata, odsetki, RRSO) w horyzoncie 5–10 lat?
Porównuj oferty na tej samej dacie wskaźnika, z identyczną marżą i harmonogramem, a następnie policz dwa scenariusze stóp. Scenariusz A: –0,50 p.p. w 12 miesięcy; Scenariusz B: +0,50 p.p. w 12 miesięcy. Indeks składany 1M przenosi zmiany szybciej, a WIBOR 3M reaguje w punktach re-fixingu. Zapisuj wnioski w dwóch liczbach: różnica raty w zł oraz różnica sumy odsetek po 12 miesiącach.
| Profil | Preferencja | 12M: –0,50 p.p. | 12M: +0,50 p.p. |
|---|---|---|---|
| Osoba samotna (branża IT, ok. 30 lat) | Indeks 1M skł. + nadpłaty | Rata spada szybciej; suma odsetek po 12M niższa vs WIBOR 3M | Rata rośnie szybciej; potrzebna poduszka płynności |
| Rodzina z dziećmi (ok. 35–40 lat) | Stała stopa 5–7 lat | Stabilna rata i przewidywalny budżet | Stabilna rata chroni budżet przed skokiem |
| Inwestor (ok. 45 lat) | Indeks 1M skł. lub WIBOR 3M – wg progu | Szybszy efekt obniżek → korzyść zależna od kosztów i marży | WIBOR 3M „wygładza” zmianę w czasie; decyzja zależy od tolerancji ryzyka |
Różnica oprocentowania 0,30 p.p. przy 500 000 zł oznacza oszczędność rzędu
~1 500 zł
w skali roku na odsetkach (przy zbliżonym saldzie).
Jak działa metodologia (compounded, lookback, shift) i co z publikacjami?
Indeks składany 1M/3M powstaje z dziennej akumulacji stawek O/N według reguł administratora, a następnie bank dodaje marżę. W praktyce liczy się też opis: okno obserwacji (lookback), przesunięcie dat (shift), zasady dni bez notowań, godzina publikacji i fallback. WIBOR powstaje w fixingu w dni robocze.
Kiedy lepsza jest stała stopa i czy opłaca się później zmienić wskaźnik?
Stała stopa stabilizuje budżet na czas obowiązywania, więc wybierasz ją przy niskiej tolerancji na wahania rat. Zmiana na wskaźnik zmienny przez aneks lub refinansowanie wymaga dodatniego wyniku z formuły progu opłacalności (sekcja #9). Gdy różnica oprocentowania między stałą a zmienną jest wyraźna (np. ≥ 0,40–0,60 p.p.) i masz poduszkę płynności, rozwiązanie zmienne ma większą szansę na korzyść.
Jakie ryzyka mają poszczególne wskaźniki i jak je ograniczyć w umowie?
Ryzyko stopy: indeks składany 1M szybciej przenosi zmiany stóp do raty, a WIBOR 3M reaguje skokowo w punktach re-fixingu. Ryzyko metodologii: brak danych, zmiany dokumentacji, wygaszanie tenorów ograniczasz zapisami: definicja indeksu, lookback, shift, dni bez danych, publikacja, fallback. Ryzyko operacyjne: błędy systemowe ograniczasz, żądając w umowie przykładu liczenia na konkretnych datach.
Jak wygląda dostępność w bankach, typowe marże i „pułapki” promocji?
WIBOR 3M/6M i WIRON (indeksy składane) funkcjonują w ofertach, a POLSTR uzyskał status referencyjny po pierwszym zastosowaniu od 01/09/2025 r. Skala wdrożeń w hipotekach rośnie wraz z aktualizacją systemów i dokumentacji. Zwracaj uwagę na: marżę po okresie promocyjnym, koszt pakietów (konto, karta, ubezpieczenia), opłaty za aneks/refinansowanie oraz precyzję zapisu liczenia indeksu składanego.
Jakie są regulacje i scenariusze migracji oraz „Mity i fakty”?
Administrator publikuje dokumentację WIRON/POLSTR, a NGR prowadzi prace wdrożeniowe. Ogłoszono zaprzestanie opracowywania niektórych terminów WIBID/WIBOR: T/N i 2W od 22/12/2025 r. oraz O/N od 01/10/2026 r. To sygnał, że w umowie potrzebujesz jasnych zapisów migracyjnych i fallbacku.
WIRON, WIBOR, POLSTR – Mity i fakty
- Mit: „WIRON zawsze jest niższy od WIBOR”. Fakt: Poziomy zależą od warunków rynku i oczekiwań co do stóp.
- Mit: „Zmiana WIBOR → WIRON zawsze daje zysk”. Fakt: Decyzję potwierdza dodatni wynik z progu opłacalności po kosztach.
- Mit: „Stała stopa zawsze wygrywa bezpieczeństwem”. Fakt: Stabilizuje ratę tylko przez czas obowiązywania; po nim bank proponuje nową stawkę.
Jak przygotować refinansowanie lub aneks – dokumenty i próg opłacalności?
Proces: zbierz odczyty wskaźników na tę samą datę, bieżący harmonogram i saldo, pełny koszt zmiany (aneks, wycena, ubezpieczenia) oraz metodykę banku (lookback/shift, publikacja, fallback). Decyzję domyka liczba z poniższej formuły.
Oblicz próg opłacalności (wersja szybka):
(Różnica w p.p. / 100) * Średnie saldo * (Liczba miesięcy / 12) – Koszt zmiany = Zysk/Strata
Przykład: (0,40 / 100) * 450000 * (24 / 12) – 1000 = 2600 zł
Uwaga: to skrót do decyzji. Dokładny wynik uzyskasz z harmonogramu amortyzacji (saldo zmienia się co miesiąc).
Najważniejsze do sprawdzenia w umowie: czy bank podaje konkretne daty lookback/shift, źródło publikacji wskaźnika, regułę dla dni bez notowań oraz fallback. Poproś o przykład naliczenia odsetek na dwóch realnych okresach.
- Indeks składany (compounded): dzienna akumulacja stawek O/N w stopę 1M/3M.
- Lookback: cofnięcie okna obserwacji względem okresu odsetkowego.
- Shift: przesunięcie dat obserwacji względem naliczania odsetek.
- Fallback: plan awaryjny przy braku notowania lub zmianie wskaźnika.
- DStI: relacja rat i kosztów długu do dochodu netto gospodarstwa.
Checklista – krok po kroku
- Pobierz odczyty na tę samą datę: WIRON 1M (stopa składana), WIBOR 3M, POLSTR 1M + komunikat RPP.
- Policz dwie raty startowe (równe/malejące) i RRSO; zanotuj różnicę w p.p. i w zł.
- Zweryfikuj w umowie: definicję indeksu, lookback, shift, dni bez danych, publikację, fallback.
- Zastosuj próg opłacalności; dodatni wynik po kosztach → decyzja o aneksie lub refinansowaniu.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Dla aktywnie nadpłacających i zakładających spadek stóp; indeks 1M skł. szybciej przenosi obniżki do raty.
Nie; decyzję potwierdza dodatni wynik z progu opłacalności po uwzględnieniu kosztów zmiany.
Zależy od różnicy wskaźników, marży i kosztów; przy 0,30 p.p. i 400 000 zł efekt roczny na odsetkach to ok. 1 200 zł przed kosztami.
POLSTR i WIRON bazują na transakcjach O/N; różnice w racie wynikają z metodologii i poziomu wskaźnika w danym dniu.
Tak, ale tylko przez okres obowiązywania (np. 5–7 lat); po nim bank proponuje nową stawkę stałą albo zmienną.
To cofnięcie okna obserwacji wskaźnika o kilka dni; precyzyjny opis ułatwia weryfikację naliczenia raty.
Zadziała fallback, czyli wskaźnik zastępczy określony w umowie, który zapewnia ciągłość naliczania odsetek.
Źródła
- NBP – komunikat po posiedzeniu RPP 2–3/12/2025 (stopy i data wejścia w życie), https://nbp.pl/rpp-03-12-2025/
- NBP – podstawowe stopy procentowe NBP (poziomy), https://nbp.pl/polityka-pieniezna/decyzje-rpp/podstawowe-stopy-procentowe-nbp/
- GPW Benchmark – wartości i statystyki (WIRON, POLSTR, WIBOR), https://gpwbenchmark.pl/wartosci_i_statystyki
- GPW – zaprzestanie opracowywania WIBID/WIBOR dla wybranych terminów fixingowych (daty), komunikat GPW
- ZBP – POLSTR wskaźnikiem referencyjnym (komunikat), https://www.zbp.pl/aktualnosci/wydarzenia/POLSTR-wskaznikiem-referencyjnym
- Roadmap reformy WIBOR (harmonogram, w tym hipoteki od II kw. 2026), citi: roadmap PDF
Aktualizacja artykułu: 12 grudnia 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną. Decyzje podejmujesz na własne ryzyko; treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą. Jeśli w tekście znajdują się linki afiliacyjne, wspierają rozwój strony bez dodatkowych kosztów dla Ciebie.
