- tożsamość i status: dowód, drugi dokument ze zdjęciem, dokumenty małżeńskie lub intercyza, ewentualnie pełnomocnictwo notarialne
- dochody: zaświadczenie o zarobkach na druku banku, PIT, wyciągi z konta z odpowiedniego okresu
- nieruchomość: księga wieczysta, umowa, operat, MPZP lub WZ, przy rynku wtórnym świadectwo energetyczne
- formularze bankowe: wniosek, zgody, oświadczenia, RODO, informacje o zobowiązaniach
- czas decyzji: do 21 dni kalendarzowych od kompletnego wniosku
Aby uzyskać kredyt hipoteczny, przygotuj zestaw dokumentów potwierdzających tożsamość, dochody i nieruchomość, którą chcesz kupić lub wybudować. Poniżej znajdziesz precyzyjną listę, instrukcje i matryce dokumentów, które przyspieszają decyzję banku i ograniczają ryzyko poprawek.
Dlaczego komplet dokumentów jest pierwszym krokiem do szybkiej decyzji kredytowej?
Analiza startuje dopiero po dostarczeniu pełnego kompletu. Opóźnienia wynikają zwykle z braków w formularzach, nieaktualnych zaświadczeń ZUS/US lub rozbieżności w danych z księgi wieczystej. Uporządkowany pakiet skraca czas, ogranicza dosyłanie uzupełnień i zmniejsza ryzyko negatywnej decyzji.
Jakie dokumenty potwierdzają tożsamość i status prawny?
- Tożsamość: dowód osobisty oraz drugi dokument ze zdjęciem, np. paszport
- Status rodzinny: odpis skrócony małżeństwa lub intercyza przy rozdzielności majątkowej
- Pełnomocnictwo: notarialne z zakresem do czynności kredytowych i hipotecznych, gdy nie możesz stawić się osobiście
- Obywatel państwa trzeciego: paszport, karta pobytu, dokumenty legalności zatrudnienia, tłumaczenia przysięgłe, w wybranych przypadkach numer PESEL
Jak bank weryfikuje dochody i jakie dokumenty przygotować?
Ocena dotyczy stabilności i ciągłości dochodu. Wymagania różnią się w zależności od formy zatrudnienia, działalności lub dochodu pasywnego.
Wniosek z tabeli: przygotuj wyciągi z konta z ostatnich 3–12 miesięcy oraz dokument składowy (PIT, zaświadczenie, umowy) zgodnie z matrycą.
| Źródło przychodu | Wymagane dokumenty | Kto wystawia / skąd | Format | Ważność |
|---|---|---|---|---|
| Umowa o pracę bezterminowa | zaświadczenie o zarobkach (druk banku), PIT-37, wyciągi 3–6 m-cy | pracodawca, e-PIT, bankowość elektroniczna | oryginał lub PDF | zaświadczenie 30 dni, wyciągi zgodnie z okresem |
| Umowa o pracę terminowa | zaświadczenie, aktualna umowa + poprzednie, PIT-37, wyciągi min. 6 m-cy, promesa | pracodawca, e-PIT, bank | zaświadczenie 30 dni, promesa 30–60 dni | |
| Działalność gospodarcza (KPiR/ryczałt/pełna) | PIT-36/36L/28, zaśw. ZUS/US, KPiR/ewidencja lub bilans+RZiS, wyciągi 12 m-cy | e-Urzędy, księgowość, bank | ZUS/US 30 dni, sprawozdania bieżący rok + 1–2 lata | |
| Umowa zlecenie / dzieło | umowy i rachunki 12 m-cy, wyciągi 12 m-cy, PIT-37/36 | zleceniodawcy, e-PIT, bank | ciągłość wpływów 12 m-cy | |
| Emerytura / renta | decyzja, waloryzacja, potwierdzenia wpływów | ZUS/KRUS, bank | PDF/skan | ostatnie decyzje + 3 wpływy |
| Najem prywatny | umowy najmu 12 m-cy, dowód własności, PIT-36/28, wpływy czynszu | właściciel, e-PIT, bank | ciągłość 6–12 m-cy | |
| Dochód z zagranicy | umowa, zaświadczenie o dochodach, deklaracje podatkowe, wyciągi, ew. raport kredytowy | pracodawca, urząd skarbowy, bank, biuro kredytowe | PDF + tłumaczenia przysięgłe | zwykle 6–12 m-cy historii |
Jakie formularze bankowe i zgody dołączasz do wniosku?
- wniosek kredytowy z danymi finansowymi, rodzinnymi i opisem celu
- zgody na przetwarzanie danych i zapytania do baz
- oświadczenia o zobowiązaniach i powiązaniach
- formularze ubezpieczeniowe lub programów rządowych, gdy wymagane
Pobierz raport BIK przed złożeniem wniosku i sprawdź poprawność historii. Bank przeprowadzi własną weryfikację.
Jakie dokumenty nieruchomości są wymagane w zależności od celu kredytu?
Wniosek z tabeli: przy rynku wtórnym dołącz świadectwo energetyczne oraz bieżący odpis z KW; przy pierwotnym prospekt i dokumentację inwestycji; przy budowie projekt, kosztorys i dziennik.
| Cel / rynek | Obowiązkowe | Opcjonalne | Kiedy wymagane | Uwagi banku |
|---|---|---|---|---|
| Zakup – rynek wtórny | umowa przedwstępna, KW, podstawa nabycia, zaświadczenie o braku zaległości, świadectwo energetyczne, operat | wypis i wyrys, saldo kredytu sprzedającego | zawsze; saldo gdy hipoteka istnieje | spójność danych stron i adresów z KW i umową |
| Zakup – rynek pierwotny | umowa deweloperska, prospekt, KW gruntu, pozwolenie na budowę, operat | zaświadczenie o samodzielności po zakończeniu | dla inwestycji w toku | zgodność metrażu i udziału w gruncie z prospektem |
| Budowa domu | KW działki, MPZP lub WZ, pozwolenie/zgłoszenie, projekt, kosztorys i harmonogram bankowy, dziennik, operat | oświadczenia wykonawców, protokoły inspekcji | przed wypłatą każdej transzy | weryfikacja dostępu do drogi i mediów |
| Zakup działki | KW, wypis i wyrys, MPZP lub WZ, operat | badania geotechniczne | gdy brak MPZP – decyzja WZ | przeznaczenie mieszkaniowe lub warunki zabudowy |
| Remont / wykończenie | kosztorys bankowy, prawo do nieruchomości, operat przed/po | zgłoszenie robót / pozwolenie | gdy zakres prac tego wymaga | rozliczanie etapów wg postępu |
Jak przygotować dokumenty do budowy domu, aby uniknąć opóźnień?
- Działka i dostęp: KW, wypis i wyrys, MPZP lub WZ, dostęp do drogi publicznej i mediów
- Formalności: pozwolenie na budowę lub zgłoszenie, projekt budowlany
- Finanse i harmonogram: kosztorys na druku banku, harmonogram transz
- Realizacja: dziennik budowy, inspekcje banku, protokoły postępu
- Rozliczenie końcowe: zgłoszenie zakończenia lub pozwolenie na użytkowanie, operat po zakończeniu
Jakie dokumenty składa obcokrajowiec ubiegający się o kredyt hipoteczny?
- paszport i karta pobytu lub potwierdzenie rejestracji pobytu (UE)
- umowa o pracę lub kontrakt, zaświadczenie o dochodach, wyciągi z konta
- deklaracje podatkowe, w wybranych przypadkach raport kredytowy z kraju pochodzenia
- tłumaczenia przysięgłe wszystkich dokumentów w języku obcym
- w wybranych przypadkach zgoda MSWiA na zakup nieruchomości
Masz inne kredyty i limity? Jakie dokumenty dołączasz do wniosku?
Wskaż aktualne zobowiązania w formularzu i przygotuj zaświadczenia o saldach. Bank zweryfikuje dane w BIK. Transparentność przyspiesza decyzję i ułatwia kalkulację zdolności.
Plan konsolidacji kredytu gotówkowego z hipoteką wymaga umów oraz sald wszystkich łączonych zobowiązań.
- niezgodność danych w KW i umowie
- zaświadczenia ZUS/US po terminie ważności
- brak ciągłości wpływów z umów cywilnoprawnych
- operat niższy od ceny transakcyjnej bez dodatkowego wkładu
- brak świadectwa energetycznego przy rynku wtórnym
- niespójne adresy i numery lokali
- brak zgód RODO i pełnomocnictw
- dochód zagraniczny bez tłumaczeń przysięgłych
Jak zamknąć komplet i uruchomić bieg 21 dni na decyzję?
- wniosek, zgody, oświadczenia
- tożsamość i status prawny
- dochody zgodnie z matrycą źródła
- pakiet nieruchomości + świadectwo energetyczne
- operat szacunkowy zaakceptowany przez bank
- raport BIK do samodzielnej weryfikacji
- spójność danych w całym pakiecie
Termin 21 dni liczy się od dnia złożenia kompletnego wniosku (dochody + pakiet nieruchomości + formularze banku).
FAQ – najczęściej zadawane pytania o dokumenty do kredytu hipotecznego
Ile czasu bank wydaje decyzję hipoteczną?
Do 21 dni kalendarzowych od złożenia kompletnego wniosku.
Jakie wyciągi z konta są potrzebne do kredytu?
Zwykle 3–6 miesięcy przy etacie i 6–12 miesięcy przy działalności lub umowach cywilnoprawnych.
Czy świadectwo energetyczne jest wymagane?
Tak, przy sprzedaży i najmie na rynku wtórnym. Dołącz je do kompletu dokumentów.
Czy operat szacunkowy jest zawsze konieczny?
W praktyce tak. Część banków zleca wycenę wewnętrznie, dlatego ustal model przed kompletem.
Jakie dokumenty potwierdzają dochód z najmu?
Umowy najmu, dowód własności, PIT-36/28 oraz wpływy czynszu z konta z 6–12 miesięcy.
Czy obcokrajowiec dostanie kredyt w Polsce?
Tak, przy legalnym pobycie i zatrudnieniu. Wymagane są tłumaczenia przysięgłe i w wybranych przypadkach raport kredytowy.
Czy rozdzielność majątkowa zmienia zakres dokumentów?
Tak. Dołącz intercyzę. Każdy współwnioskodawca składa swój komplet dokumentów.
Aktualizacja artykułu: 23 października 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt przez LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Artykuł ma charakter informacyjno-edukacyjny. Treści nie stanowią porady finansowej, prawnej ani rekomendacji inwestycyjnej w rozumieniu przepisów, w szczególności nie stanowią usługi doradztwa w rozumieniu art. 4 pkt 21 ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Decyzje podejmujesz na własne ryzyko; treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne.
