Jakie dokumenty są potrzebne do uzyskania kredytu hipotecznego? Kompletny przewodnik

Aby uzyskać kredyt hipoteczny, trzeba przygotować zestaw dokumentów potwierdzających Twoją tożsamość, dochody i nieruchomość, którą chcesz kupić lub wybudować. W tym przewodniku wyjaśniamy dokładnie, jakie dokumenty są potrzebne, w jakich sytuacjach i dlaczego są one tak ważne. Dowiesz się też, co może przyspieszyć, a co opóźnić decyzję banku.

Dlaczego komplet dokumentów to pierwszy krok do kredytu hipotecznego?

Kiedy zaczynasz starać się o kredyt hipoteczny, pierwsze, z czym musisz się zmierzyć, to papierologia. I choć nie brzmi to jak ekscytująca część procesu, od tych dokumentów zależy absolutnie wszystko – od szybkości decyzji po jej wynik. Bank nie ruszy z analizą wniosku, dopóki nie otrzyma kompletu wymaganych załączników. Co więcej, zgodnie z polskim prawem, ma 21 dni kalendarzowych na wydanie decyzji, ale ten termin zaczyna biec dopiero od momentu złożenia pełnej dokumentacji.

Praktyka pokazuje, że błędy w formularzach, brak zaświadczenia od pracodawcy albo nieaktualny odpis z księgi wieczystej to jedne z najczęstszych powodów, dla których wnioski „utykają” w procesie. Jeśli więc chcesz uniknąć stresu i niepotrzebnych nerwów, zacznij od rzetelnego przygotowania wszystkich niezbędnych dokumentów. Jakie to dokumenty? O tym dalej.

Dowód osobisty to za mało – co potwierdza Twoją tożsamość i sytuację prawną?

Każdy bank musi mieć pewność, że wie, komu pożycza setki tysięcy złotych. Dlatego zaczyna od sprawdzenia Twojej tożsamości i statusu prawnego. Dla obywatela Polski wystarczy aktualny dowód osobisty, ale niektóre banki mogą też zażądać drugiego dokumentu ze zdjęciem, np. paszportu.

Jeśli jesteś w związku małżeńskim, potrzebny będzie dokument potwierdzający zawarcie związku lub – jeśli obowiązuje rozdzielność majątkowa – intercyza. W przypadku wnioskowania wspólnego z partnerem, każdy z kredytobiorców musi dostarczyć swoje dokumenty.

W przypadku obcokrajowców sprawa jest bardziej złożona. Wymagany jest paszport, karta pobytu, zaświadczenie o legalności zatrudnienia, a czasem także numer PESEL i tłumaczenia dokumentów na język polski przez tłumacza przysięgłego.

Tabela 1: Dokumenty dochodowe według źródła przychodu

Jak bank sprawdza Twoją zdolność kredytową?

Tu wkraczamy w najbardziej rozbudowaną część dokumentacji. To właśnie na podstawie Twoich dochodów bank ocenia, czy stać Cię na spłatę kredytu i w jakiej wysokości. W zależności od tego, z czego się utrzymujesz, zestaw dokumentów będzie się różnił.

Pracujesz na etacie? Będziesz potrzebować zaświadczenia o dochodach, najlepiej na druku bankowym, a także umowy o pracę, deklaracji PIT za ostatni rok i wyciągów z konta z ostatnich miesięcy.

Prowadzisz działalność gospodarczą? Przygotuj CEIDG, PIT-36 lub PIT-36L, zaświadczenia z ZUS i US, wyciągi z konta firmowego oraz – w zależności od formy opodatkowania – ewidencję przychodów, bilanse lub księgę przychodów i rozchodów.

Dochody z najmu, renty, emerytury, umów cywilnoprawnych czy z zagranicy? Każde z tych źródeł wymaga specyficznej dokumentacji. Przykład? Dochód z najmu – bank poprosi o akt własności nieruchomości, umowy najmu, PIT i wpływy z czynszu na koncie. Dochód zagraniczny? Tłumaczone umowy, wyciągi, deklaracje podatkowe i czasem raport kredytowy z kraju zatrudnienia.

Wniosek kredytowy i inne formularze bankowe – bez tego nie ruszysz

Zanim analityk spojrzy na Twoje dochody i nieruchomość, musi otrzymać komplet wypełnionych formularzy bankowych. Najważniejszy to oczywiście sam wniosek kredytowy, gdzie opisujesz swoją sytuację finansową, rodziną, cel kredytowania i nieruchomość.

Potrzebne będą też wyciągi z konta, zgody na przetwarzanie danych, oświadczenia o zobowiązaniach, czasem też formularze związane z ubezpieczeniami czy programami rządowymi. Każdy bank ma swoje wzory, więc najlepiej pobrać je bezpośrednio z jego strony albo odebrać w oddziale.

Nie zapomnij o raporcie BIK – bank i tak sprawdzi Twoją historię kredytową, ale warto samodzielnie pobrać raport wcześniej i sprawdzić, czy wszystko się zgadza.

Dokumenty nieruchomości – podstawa zabezpieczenia kredytu

Bank nie tylko pożycza Ci pieniądze, ale zabezpiecza się hipoteką na nieruchomości, którą kupujesz, budujesz lub remontujesz. Musi mieć więc kompletną dokumentację tej nieruchomości. Co to oznacza?

Umowa przedwstępna, odpis z księgi wieczystej, operat szacunkowy od rzeczoznawcy, wypis i wyrys z rejestru gruntów – to zestaw podstawowy. Do tego dochodzą inne dokumenty w zależności od sytuacji: pozwolenie na budowę, dokumenty od dewelopera, świadectwo charakterystyki energetycznej, potwierdzenie wniesienia wkładu własnego.

Przykład: jeśli kupujesz mieszkanie na rynku pierwotnym, potrzebna będzie umowa deweloperska, pozwolenie na budowę i zaświadczenie o samodzielności lokalu. Dla rynku wtórnego – akt własności sprzedającego i zaświadczenie o braku zaległości w opłatach.

Tabela 2: Dokumenty dotyczące nieruchomości wg celu kredytu

Budujesz dom? Potrzebujesz więcej niż tylko pozwolenia

Jeśli Twoim celem jest budowa domu, dokumentacja znacznie się rozrasta. Poza standardowymi dokumentami działki i pozwoleniem na budowę, bank będzie wymagał kosztorysu (na druku bankowym), dziennika budowy, projektu budowlanego, harmonogramu prac i operatu wyceniającego wartość przyszłego domu.

W przypadku budowy systemem gospodarczym niektóre banki nie wymagają już faktur za każdy zakup, ale sprawdzają postęp prac przez inspekcje i dziennik budowy. Mimo to warto dopytać, jakie są aktualne procedury, bo każda instytucja ma swoje podejście.

Kredyt hipoteczny dla obcokrajowca – dodatkowe formalności

Jeśli nie jesteś obywatelem Polski, uzyskanie kredytu hipotecznego również jest możliwe, ale wiąże się z dodatkowymi obowiązkami. Poza standardową dokumentacją dochodową i nieruchomości, musisz udowodnić legalność pobytu w Polsce – kartą pobytu, zaświadczeniem o rejestracji pobytu (UE), czasem też zezwoleniem na pracę.

Bank może też zażądać raportu kredytowego z kraju pochodzenia, a wszystkie dokumenty muszą zostać przetłumaczone przez tłumacza przysięgłego. W niektórych przypadkach potrzebna będzie zgoda Ministra Spraw Wewnętrznych na zakup nieruchomości.

Masz już inne kredyty? Przygotuj dokumenty o saldach i umowach

Jeśli masz inne zobowiązania finansowe, bank musi je uwzględnić przy ocenie Twojej zdolności kredytowej. Nawet jeśli nie chcesz ich konsolidować, musisz je ujawnić we wniosku. Bank i tak sprawdzi je w BIK.

Planujesz kredyt konsolidacyjny z hipoteką? Przygotuj wszystkie umowy i zaświadczenia o aktualnym saldzie zadłużenia. Transparentność jest tu nie tylko kluczowa, ale i praktyczna, gdyż zatajenie kredytów działa przeciwko Tobie.

Nie czekaj z dokumentami – od tego zależy decyzja kredytowa

Wszystko, co opisaliśmy powyżej, może wydawać się przytłaczające, ale dobrze zorganizowany wnioskodawca jest o kilka kroków przed resztą. Gdy już wiesz, jakie dokumenty są potrzebne do kredytu hipotecznego, zbieranie ich przestaje być męką, a staje się prostym zadaniem.

Dobrym pomysłem jest kontakt z ekspertem kredytowym, który nie tylko podpowie, jak przygotować komplet dokumentów, ale też sprawdzi ich poprawność i pomoże wybrać bank najlepiej dopasowany do Twojej sytuacji. Bo choć procedury są podobne, każdy bank ma swoje szczegóły i wewnętrzne zasady.

Jacek Grudniewski
Portal Pośrednicy Kredytowi