- Jeśli priorytetem jest stabilna rata i bezpieczeństwo budżetu, wybierz stałą stopę; jeśli akceptujesz wahania raty w zamian za potencjalnie niższy koszt w cyklu, wybierz zmienną.
- Największa korzyść: stała stopa utrzymuje ratę bez zmian przez min. 5 lat, nawet po decyzjach RPP (stopa ref. 4,25% na 05/11/2025 r.).
- Największe ryzyko: zmienna stopa podnosi ratę wraz z WIBOR, próg ostrzegawczy: skok +2 p.p. zwiększa ratę o ok. 550–650 zł przy 500 tys. zł/25 lat.
- Najlepszy pierwszy krok: policz ratę bazową oraz przy +1 i +2 p.p., sprawdź DStI i ustaw bufor 6–12 rat.
Stała stopa daje przewidywalną ratę przez 5 lat, zmienna przenosi na Ciebie ryzyko i szansę zmian stóp NBP. Na 12/11/2025 r. WIBOR 3M = 4,28%, a stopa referencyjna NBP = 4,25% (decyzja 05/11/2025 r.). Zastanawiasz się, co wybrać przy kredycie na 25–30 lat? Przejdź przez liczby, check-listę i scenariusze poniżej.
| Opcja | Kiedy wybrać | Zalety | Wady | Największe ryzyko |
|---|---|---|---|---|
| Okresowo stała stopa (np. 5 lat) | Gdy budżet jest napięty i potrzebujesz spokoju na 3–5 lat | Stabilna rata; łatwy stress-test; lepsza kontrola DStI | Wyższa rata startowa przy spadkach stóp; reset po okresie stałym | Największy koszt, gdy fix ustawiono wysoko względem późniejszego cyklu |
| Zmienna stopa (WIBOR + marża) | Gdy masz poduszkę finansową i akceptujesz wahania raty | Niższy koszt przy spadku stóp; brak „resetów”; elastyczny refinans | Wyższe ryzyko budżetowe; zmienność płatności | Skok +2 p.p. podbija ratę o kilkanaście procent |
| Strategia hybrydowa (refinans w cyklu) | Gdy chcesz połączyć bezpieczeństwo dziś i elastyczność jutro | Bezpiecznik płynności; opcja przejścia na tańszy wariant; kontrola timingu | Koszty aneksu/refinansu; wymóg zdolności i LTV; formalności | Nietrafiony timing zwiększa koszt całkowity |
Rekomendacja warunkowa: gdy DStI po +2 p.p. przekracza 40%, wybierz stałą stopę, w innym przypadku zmienną z buforem i planem refinansu.
Czym różni się oprocentowanie stałe od zmiennego w kredycie hipotecznym?
W skrócie: Stała stopa utrzymuje niezmienną ratę przez min. 5 lat, zmienna zmienia ratę zgodnie z indeksem rynkowym i marżą banku.
Przy stałej stopie oprocentowanie jest z góry znane i nie ulega zmianie do końca okresu stałego. Po tym czasie następuje reset – bank składa nową ofertę stałej stopy albo przełącza na formułę zmienną. Przy zmiennej stopie oprocentowanie = indeks (np. WIBOR) + marża, a rata aktualizuje się w terminach zapisanych w umowie (często co 3 lub 6 miesięcy). To wybór między przewidywalnością a ekspozycją na cykl stóp, a więc między ochroną płynności i ekspozycją na niższy koszt w scenariuszu spadkowym.
Jakie są zalety i wady stałej stopy w porównaniu ze zmienną w różnych scenariuszach rynkowych?
W skrócie: Przy wzroście stóp wygrywa stała stopa, przy długotrwałych spadkach niższy koszt daje zmienna, lecz z wyższą zmiennością raty.
Scenariusz wzrostu stóp: rata zmiennej rośnie, rata stałej nie zmienia się do końca okresu. Scenariusz spadku stóp: rata zmiennej maleje, rata stałej pozostaje bez zmian do resetu. Scenariusz stabilny: różnice wynikają z poziomu wyjściowego i marży. Gdy budżet nie toleruje skoków raty, stała stopa działa jak „ubezpieczenie” płynności. Gdy utrzymujesz bufor 6–12 rat i masz plan działania, zmienna daje ekspozycję na tańszy cykl. To rozdzielenie ryzyka między Ciebie i bank.
Kiedy lepiej wybrać stałą stopę, a kiedy zmienną, biorąc pod uwagę horyzont, budżet i tolerancję ryzyka?
W skrócie: Stała stopa przy niskiej tolerancji ryzyka i wysokim DStI, zmienna przy mocnym buforze i elastycznych dochodach.
Wybierz stałą, gdy DStI zbliża się do 35–40%, masz stałe wydatki rodzinne i oczekujesz 5-letniej stabilizacji. Wybierz zmienną, gdy utrzymujesz oszczędności 6–12 rat, masz rosnące dochody i akceptujesz wahania. Przykład: 500 000 zł, 25 lat, oprocentowanie bazowe 6,28%. Rata ok. 3 100 zł. Po +1 p.p. rata rośnie o ok. 300–350 zł, po +2 p.p. o ok. 550–650 zł. Jeśli po +2 p.p. DStI przekracza 40%, potrzebujesz stałej stopy albo nadpłaty skracającej okres, żeby zmniejszyć wrażliwość budżetu.
Jak policzyć całkowity koszt i gdzie wypada punkt opłacalności?
W skrócie: Porównaj sumę odsetek i obecną wartość netto rat w identycznych założeniach; punkt opłacalności to średni poziom wskaźnika, przy którym koszty są równe.
Ustal identyczne parametry: kwota, okres, prowizje i marża. Wariant stały: np. 6,0% przez 5 lat, następnie 5,5%. Wariant zmienny: WIBOR 3M + marża = 6,28% na start; scenariusze: −1 p.p., 0 p.p., +1 p.p. Oblicz sumę odsetek w obu wariantach oraz zdyskontuj przepływy tą samą stopą. Próg „break-even” wyznaczysz porównując stałą 6,90% z sumą indeksu i marży: gdy średni indeks 3M ≥ 4,90%, stała 6,90% daje podobny koszt; poniżej tej średniej zmienna bywa korzystniejsza.
| Opcja | Kiedy | Zalety | Wady | Źródło, data |
|---|---|---|---|---|
| Stała stopa (5 lat) | Napięty budżet, niska tolerancja ryzyka | Stabilna rata; przewidywalny DStI; łatwy stress-test | Reset po 5 latach; mniejsza korzyść przy spadkach | UOKiK/KNF, 04/06/2025 r.; 19/06/2023 r. |
| Zmienna (WIBOR + marża) | Bufor 6–12 rat, akceptacja wahań | Niższy koszt przy spadkach; brak resetów | Wrażliwość na cykl stóp; presja na płynność | NBP/GPW Benchmark, 12/11/2025 r. |
Jak działa WIBOR/WIRON/POLSTR w racie zmiennej i co zmienia RPP?
W skrócie: Rata zmiennej zależy od wskaźnika referencyjnego oraz marży; wskaźniki reagują na decyzje i perspektywy RPP.
Do czasu startu ofert opartych o POLSTR standardem hipotek detalicznych pozostaje WIBOR. Na 12/11/2025 r. WIBOR 3M = 4,28%. RPP ustaliła stopę referencyjną na 4,25% w dniu 05/11/2025 r. WIRON i POLSTR publikowane są jako stopy składane. Rata zmiennej aktualizuje się w Twojej umowie zgodnie z częstotliwością wskaźnika (np. 3M/6M) i terminarzem banku.
| Wskaźnik | Tenor | Wartość | Data | Źródło |
|---|---|---|---|---|
| WIBOR | 3M | 4,28% | 12/11/2025 r. | GPW Benchmark |
| POLSTR (stopy składane) | 3M | 4,51053% | 12/11/2025 r. | GPW Benchmark |
Interpretacja: przy aktualizacji co 3 miesiące zmiany fixingu szybciej przechodzą na ratę niż przy 6M.
Jak przeprowadzić stress test raty (+1/+2 p.p.) i ocenić DStI?
W skrócie: Wyznacz raty dla stopy bazowej, +1 p.p. oraz +2 p.p., a następnie porównaj DStI z progiem 35–40%.
Wzór raty annuitetowej:
R = K × [i × (1+i)n] / [(1+i)n − 1].
Załóż: K=500 000 zł, n=300, i=6,28%/12=0,005233. Rata bazowa ok. 3 100 zł. Przy +1 p.p. rata ok. 3 400–3 450 zł. Przy +2 p.p. rata ok. 3 650–3 750 zł. Jeśli DStI po +2 p.p. > 40%, przełącz się na stałą stopę albo nadpłać i skróć okres, aby obniżyć wrażliwość raty na wskaźnik.
- Stopa 6,28%: rata ≈ 3 280 zł
- +1 p.p. (7,28%): rata ≈ 3 560 zł, wzrost ≈ 280 zł/mies.
- +2 p.p. (8,28%): rata ≈ 3 860 zł, wzrost ≈ 580 zł/mies.
Granica bezpieczeństwa DStI: ustaw limit 35–40% budżetu gospodarstwa na raty.
Czy i kiedy zmienisz rodzaj oprocentowania w trakcie spłaty i jakie warunki stawia bank?
W skrócie: Zmiana jest możliwa aneksem; bank weryfikuje zdolność, LTV i historię spłat oraz aktualizuje marżę i okres stały.
Przejście ze zmiennej na stałą (lub odwrotnie) wymaga wniosku o aneks, aktualnych dokumentów dochodowych i nierzadko nowej wyceny zabezpieczenia. Bank potwierdza brak zaległości, bada obecną zdolność i przedstawia warunki marży. Porównaj aneks z refinansowaniem oraz uwzględnij koszty transakcyjne. Decyzję podejmij 60–90 dni przed resem okresu stałego.
Jakie pułapki kryją promocje, cross-sell i „okres ochronny” przy stałej stopie?
W skrócie: Zniżka marży za pakiet bywa pozorna, gdy koszt konta, kart i ubezpieczeń przewyższa oszczędność odsetkową.
- Cross-sell: obniża marżę, lecz generuje opłaty; zsumuj koszt 5-letni pakietów i zestaw z oszczędnością na odsetkach.
- „Okres ochronny”: gwarantuje niezmienną ratę, lecz po resecie bank proponuje nowe warunki; przygotuj oferty porównawcze wcześniej.
- Opłaty umowne: prowizje za aneks, wcześniejszą spłatę w okresie stałym, warunki utrzymania produktu; czytaj wzorzec umowy i Taryfę opłat.
Jak nadpłata, skrócenie okresu i refinans wpływają na ryzyko oraz koszt?
W skrócie: Nadpłata i skrócenie okresu ograniczają odsetki w obu formułach, refinans ma sens, gdy różnica RRSO spłaca koszty wejścia w 12–18 miesięcy.
Nadpłata obniża kapitał, więc odsetki liczone są od niższej bazy. Przy stałej stopie wybieraj skrócenie okresu, aby utrzymać ratę i szybciej spłacić kredyt. Przy zmiennej stopie nadpłata zmniejsza wrażliwość raty na przyszłe fixingi. Refinans wymaga wyceny nieruchomości, wpisów do KW, prowizji i nowej marży. Jeśli korzyść odsetkowa pokrywa koszty w 12–18 miesięcy, decyzja jest racjonalna.
Ryzyka i czerwone flagi
- Brak bufora płynności, objaw: DStI > 40% po +2 p.p., konsekwencja: napięcie budżetu, próg: oszczędności ≥ 6–12 rat.
- Nieczytelny cross-sell, objaw: zniżka marży za pakiet, konsekwencja: koszt łączny > zysk odsetkowy, próg: ujemne saldo po 5 latach.
- Reset stałej stopy bez planu, objaw: brak ofert 60 dni przed końcem okresu, konsekwencja: nieoptymalna marża w aneksie.
Checklista – krok po kroku
- Sprawdź aktualne wartości: WIBOR 3M/6M i stopę referencyjną NBP (12/11/2025 r.).
- Policz ratę bazową i przy +1 p.p. oraz +2 p.p.; porównaj DStI z progiem 35–40%.
- Wybierz stałą stopę, jeśli DStI po +2 p.p. > 40%; w innym przypadku przygotuj plan dla zmiennej z buforem 6–12 rat.
- Na 60–90 dni przed resem stałej stopy porównaj aneks z refinansem i podpisz ekonomicznie lepszą ofertę (po RRSO).
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Tak, utrzymuje ratę bez zmian przez 5 lat i chroni płynność przy wzrostach stóp. Stopa ref. NBP = 4,25% (05/11/2025 r.).
Na 12/11/2025 r. WIBOR 3M = 4,28%. Wpływ na ratę pojawia się przy najbliższej aktualizacji wskaźnika zgodnie z umową (np. co 3 miesiące).
Jeśli DStI po +2 p.p. > 40%, wybierz stałą. Gdy masz bufor 6–12 rat i akceptujesz zmienność, rozważ zmienną z planem refinansu.
Zsumuj odsetki i opłaty w identycznych założeniach oraz zdyskontuj przepływy tą samą stopą. Porównuj RRSO i wpływ nadpłat na horyzont spłaty.
Utrzymuj bufor 6–12 rat, wykonuj stress-test +2 p.p. i trzymaj plan B: aneks do stałej stopy albo refinans przy pogorszeniu perspektyw stóp.
Zaświadczenie o dochodach, wyciągi, brak zaległości, ewentualna wycena nieruchomości oraz wniosek o aneks; bank weryfikuje zdolność i LTV.
Przy spodziewanej stabilizacji lub wzroście stóp wybierz stałą; przy trendzie spadkowym i z buforem – zmienną. Decyzję potwierdza stress-test.
Słowniczek pojęć
Źródła
- NBP (RPP), decyzja o stopach – 4,25%, 05/11/2025 r.
- NBP, Informacja po posiedzeniu RPP (PDF), 05/11/2025 r.
- GPW Benchmark – WIBOR/WIBID, 12/11/2025 r.
- GPW Benchmark – POLSTR (stopy składane), 12/11/2025 r.
- KNF, Nowelizacja Rekomendacji S, 19/06/2023 r.
- UOKiK, Kredyt hipoteczny – okresowo stała stopa, 04/06/2025 r.
Ważne: publikacja POLSTR i indeksów składanych już trwa, jednak zmienne oprocentowanie w nowych hipotekach pozostaje oparte na WIBOR do czasu startu ofert na POLSTR. Zgodnie z aktualną mapą drogową kredyty mieszkaniowe oparte o POLSTR wejdą do sprzedaży od II kwartału 2026.
Aktualizacja artykułu: 13 listopada 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt przez LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Artykuł ma charakter informacyjno-edukacyjny. Treści nie stanowią porady finansowej, prawnej ani rekomendacji inwestycyjnej w rozumieniu przepisów, w szczególności nie stanowią usługi doradztwa w rozumieniu art. 4 pkt 21 ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Decyzje podejmujesz na własne ryzyko; treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne.
