Polskie banki nie udzielają kredytów hipotecznych zabezpieczonych na zagranicznych nieruchomościach. Aby sfinansować zakup mieszkania lub domu za granicą, trzeba sięgnąć po inne rozwiązania – pożyczkę hipoteczną na nieruchomość w Polsce, kredyt gotówkowy albo kredyt hipoteczny bezpośrednio w banku zagranicznym. Każda z tych opcji działa inaczej i wymaga indywidualnego podejścia.
Dlaczego polskie banki nie finansują zakupu nieruchomości za granicą?
Polski bank nie sfinansuje zakupu domu na południu Hiszpanii czy we włoskiej Toskanii, jeśli zabezpieczeniem miałaby być nieruchomość położona poza granicami kraju. Powód jest prosty. Bank nie ma narzędzi, by skutecznie dochodzić roszczeń w obcej jurysdykcji. Każdy system prawny działa inaczej, a odzyskanie długu z zagranicznej hipoteki to ryzykowny i kosztowny proces.
Dodatkowo polskie instytucje bankowe działają zgodnie z przepisami Komisji Nadzoru Finansowego. Obowiązuje tu Rekomendacja S, która narzuca konkretne zasady m.in. w zakresie waluty kredytu i źródła dochodów. To wszystko razem sprawia, że kredyt hipoteczny na nieruchomość za granicą nie wchodzi w grę, jeśli próbujesz uzyskać go w Polsce.
Pożyczka hipoteczna jako główna opcja dla kupujących za granicą
Jeśli masz mieszkanie, dom lub działkę w Polsce, możesz ją wykorzystać jako zabezpieczenie pożyczki hipotecznej. Ten produkt finansowy pozwala na dowolny cel, więc możesz dzięki niemu kupić nieruchomość poza granicami kraju.
Wysokość finansowania zależy od wartości posiadanej nieruchomości – bank przelicza wskaźnik LTV, który zwykle nie przekracza 70–80%. Dla przykładu: mając nieruchomość wartą 800 000 zł, możesz uzyskać od 560 do 640 tys. zł. Pożyczka hipoteczna ma wyższe oprocentowanie niż standardowy kredyt mieszkaniowy, ale jest tańsza niż kredyt gotówkowy.
Kredyt gotówkowy – czy można nim sfinansować zakup nieruchomości?
Teoretycznie tak, ale trzeba dobrze przeliczyć koszty. Kredyt gotówkowy to finansowanie niezabezpieczone, dostępne bez konieczności posiadania nieruchomości. Ale właśnie przez brak zabezpieczenia jest droższy – RRSO sięga obecnie nawet 16%.
Kwoty są też niższe niż w przypadku pożyczki hipotecznej. Większość banków nie przekracza 300 000 zł, choć niektóre oferty dla klientów o wysokich dochodach pozwalają pożyczyć więcej. Taki kredyt sprawdzi się przy zakupie tańszego mieszkania, np. w Bułgarii, albo jako wsparcie przy pokryciu części ceny.
Czy można uzyskać kredyt walutowy w polskim banku na zakup za granicą?
Jeśli zarabiasz w euro, to nie znaczy, że dostaniesz kredyt w euro na dom w Hiszpanii z polskiego banku. Kredyty walutowe oferowane przez polskie instytucje (np. Alior Bank, Pekao SA) są zarezerwowane wyłącznie na zakup nieruchomości w Polsce.
Dodatkowo obowiązuje zasada zgodności waluty kredytu z walutą dochodu. Jeśli zarabiasz w złotówkach, to bank udzieli Ci kredytu tylko w PLN. Osoby z dochodami w EUR, które chciałyby kupić dom w strefie euro, napotykają na barierę – banki w Polsce nie finansują takiego zakupu.
Kredyt hipoteczny za granicą – kiedy i jak się o niego starać?
Jeśli nie masz możliwości zaciągnięcia pożyczki w Polsce albo planujesz zakup nieruchomości w kraju, w którym żyjesz lub pracujesz, najlepiej sprawdzi się kredyt hipoteczny w banku zagranicznym.
W wielu państwach Unii Europejskiej obywatele Polski mają dostęp do lokalnych kredytów hipotecznych. Przykładowo w Hiszpanii banki oferują kredyty dla nierezydentów z wkładem własnym od 30 do 40%, przy oprocentowaniu od 3 do 4,5% rocznie. Włochy bywają bardziej restrykcyjne – wkład własny sięga 50%, a banki dokładnie analizują dokumenty.
W obu przypadkach trzeba się liczyć z dodatkowymi kosztami – tłumaczenia przysięgłe, opłaty notarialne, lokalne podatki. Ale w zamian można skorzystać z niższego oprocentowania i braku ryzyka walutowego, jeśli zarabiasz i spłacasz w tej samej walucie.
Formalności przy kredycie hipotecznym w banku zagranicznym
Bank za granicą wymaga szeregu dokumentów. Konieczne są m.in. wyciągi bankowe, deklaracje podatkowe z ostatnich lat, raport z polskiego BIK-u, zaświadczenia o dochodach. Wszystkie dokumenty trzeba przetłumaczyć i zalegalizować, na przykład poprzez Apostille.
Trzeba też uzyskać lokalny numer podatkowy (np. NIE w Hiszpanii, Codice Fiscale we Włoszech) i często założyć konto w banku, który udziela kredytu. Przydatna jest pomoc tłumacza lub lokalnego doradcy – w niektórych przypadkach wręcz nieodzowna.
Zakup za gotówkę? Kredyt jako uzupełnienie inwestycji
Jeśli masz odłożoną większą sumę, możesz kupić nieruchomość za gotówkę, a kredyt wykorzystać tylko jako dodatek – np. do wykończenia mieszkania, na opłaty notarialne czy koszty remontu. W takim przypadku wystarczy kredyt gotówkowy albo pożyczka hipoteczna na niższą kwotę.
Takie połączenie środków własnych z finansowaniem bankowym to dobry sposób na zachowanie elastyczności, ograniczenie zadłużenia i lepsze zarządzanie domowym budżetem.
Ryzyko kursowe i inne pułapki
Jeśli finansujesz zakup we frankfurcie z kredytu w złotówkach, a nieruchomość kosztuje 300 000 euro, kurs walutowy nie jest bez znaczenia. Osłabienie złotego zwiększa koszt zakupu, a umocnienie – obniża rentowność przy sprzedaży.
Takie ryzyko dotyczy wszystkich, którzy zarabiają w jednej walucie, a kredyt spłacają w innej. Przy większych kwotach warto rozważyć hedging, czyli zabezpieczenie przed wahaniami kursu. Można to zrobić m.in. przez kontrakt forward lub zakup waluty z wyprzedzeniem.
Co wybrać? Decyzja zależy od Twojej sytuacji
Nie istnieje jedno rozwiązanie dla każdego. Jeśli masz nieruchomość w Polsce – pożyczka hipoteczna będzie najszybszym i najwygodniejszym sposobem pozyskania środków.
Jeśli chcesz kupić coś niedrogiego albo potrzebujesz tylko części kwoty – sięgnij po kredyt gotówkowy. Gdy mieszkasz lub pracujesz za granicą, a Twoje dochody są stabilne, rozważ kredyt hipoteczny w lokalnym banku – oprocentowanie będzie korzystniejsze, a ryzyko kursowe zniknie.
Najlepszym podejściem jest chłodna kalkulacja. Sprawdź, ile pieniędzy naprawdę potrzebujesz, jaką masz zdolność kredytową, jaki będzie koszt całkowity finansowania, ile zapłacisz za formalności i jak długo potrwa cała procedura. A potem wybierz rozwiązanie, które da Ci najwięcej swobody i najmniej zmartwień.
Jacek Grudniewski
Portal Pośrednicy Kredytowi
